Từng là “vũng trũng” bất động sản, đến nay người dân khu Tây Tp.HCM không dễ kiếm nhà ở giá hợp lý

Khu Tây Tp.HCM bao gồm các quận Bình Tân, quận 8, quận 6, quận Tân Bình, Tân Phú và một phần huyện Bình Chánh, Hóc Môn. Đây đều là những quận huyện có diện tích lớn, mật độ dân số cao, tốc độ phát triển kinh tế mạnh với nhiều khu công nghiệp, khu chế xuất và các hộ sản xuất kinh doanh lớn. Thế nhưng thị trường bất động sản đang có những diễn biến trái chiều: Nhu cầu nhà ở cao nhưng nguồn cung giá hợp lý lại rất ít.

Theo ghi nhận, nhu cầu bất động sản tại khu vực này phần lớn đến từ sức mua thực. Người dân chủ yếu là hộ kinh doanh, tiểu thương nên có tích lũy tiền khá lớn. Những năm qua, các bất động sản tầm trung có mức giá từ 2-4 tỉ đồng có thanh khoản tốt. Thế nhưng hiện tại trong bối cảnh khan hiếm nguồn cung mới, nhu cầu nhà ở cao khiến các dự án chung cư khu Tây liên tục thiết lập mặt bằng giá mới.

Giai đoạn 2018 – 2020, khu Tây Tp.HCM vẫn có khá nhiều dự án nhà ở tầm giá từ 30 – 40 triệu đồng/m2. Tuy nhiên 3 năm trở lại đây, mặt bằng giá chung cư tại các quận khu Tây tăng khá nhanh theo đà tăng chung của thị trường bất động sản Tp.HCM. Hiện các dự án căn hộ có mức giá trên dưới 45 triệu đồng/m2 đã trở thành sản phẩm khó kiếm ở khu vực này.

Vừa qua, một số dự án căn hộ chung cư tại quận Bình Tân, hay huyện Hóc Môn có sức mua khá tốt phần lớn cũng nằm ở ngưỡng giá từ 45-50 triệu đồng/m2 (mức giá trung bình căn hộ tại Tp.HCM hiện là 61 triệu đồng/m2 – số liệu CBRE). Trên mức giá này tiêu thụ chậm. Dưới mức giá này hiếm hoi dự án, có chăng là sản phẩm thứ cấp từ các dự án cũ triển khai nhiều năm trước rao bán lại.

Chẳng hạn, thời gian quan tại mặt tiền đường Võ Văn Kiệt, quận Bình Tân có dự án Akari City của Nam Long chào giá từ 45 triệu đồng/m2 đang nhận được sự quan tâm tích cực từ người mua. Ngoài việc đây là nguồn cung giá hợp lý còn sót lại của khu vực thì chính sách bán hàng hấp dẫn từ chủ đầu tư cũng đang kích thích nhu cầu mua trở lại. Mới đây đơn vị này này tung ra chính sách bán hàng hấp dẫn. Theo đó, khách hàng thanh toán 40% chia nhỏ thành 5 đợt đến khi nhận nhà (tháng 12/2024). Trong đó, ngân hàng giải ngân đối ứng từ đợt thứ 3. Như vậy, khách hàng chỉ cần vốn tự có 30%, ngân hàng hỗ trợ cho vay đến 70% giá trị sản phẩm, không trả gốc trong 2 năm, chỉ trả duy nhất số tiền lãi suất cố định 1%/ năm đến hết tháng 8/2026. Giả sử, nếu khách mua căn hộ AK NEO 2PN2WC diện tích 80.7m2, sau khi nhận nhà, số tiền duy nhất khách hàng trả là lãi suất cố định 1%/năm - tương đương 2,5 triệu/ tháng đến hết tháng 8/2026.

Nhìn vào bối cảnh hiện nay, trong tương lai không xa nguồn cung căn hộ giá từ 3-4 tỉ đồng/căn tại khu Tây Tp.HCM – vốn là “vùng trũng” giá của Tp.HCM sẽ tiếp tục bị thu hẹp.

“Giá nhà sẽ tiếp tục tăng, nhất là ở khu vực trung tâm. Do đó, người mua sẽ có xu hướng tìm đến khu vực rìa trung tâm, nơi hạ tầng ngày càng hoàn thiện và phù hợp với tiềm lực tài chính. Vừa qua, tại khu Tây Tp.HCM các dự án căn hộ giá trên dưới 50 triệu đồng/m2 có tỉ lệ hấp thụ tích cực. Tuy nhiên, chắc chắn trong thời gian tới mức độ biến động tăng giá sẽ tiếp tục diễn ra ở phân khúc căn hộ”, ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young chia sẻ.

Nhìn chug, sức cầu nhà ở tại khu Tây Tp.HCM vẫn ổn định. Lực đẩy cho thị trường bất động sản nơi đây đến từ nhiều yếu tố. Ngoài mật độ dân số đông, khả năng di dân cơ học cao, người dân có nhu cầu về nhà ở lớn thì nơi đây còn là “tụ điểm” của các hạ tầng giao thông được đầu tư kết nối khá thuận lợi về khu trung tâm.

Vì thế, những năm qua các dự án bất động sản tại khu vực quận Bình Tân, nhất là các dự án dọc tuyến đường Võ Văn Kiệt (tuyến đường nối dài từ khu Đông Tp.HCM – các quận trung tâm - đến khu Tây TP) đã đón lượng lớn khách mua từ trung tâm lẫn khu vực phía Đông Tp.HCM về mua. Điều này là dễ hiểu khi quỹ đất phát triển căn hộ tại trung tâm cạn kiệt, giá cao thì giá nhà tại khu Tây Tp.HCM còn mềm, lại dễ di chuyển.

Mới đây, Sở GTVT Tp.HCM đề xuất kéo dài đường Võ Văn Kiệt (khu Tây Tp.HCM) kết nối đến Long An. Thông tin này gây chú ý khi nhiều người kì vọng rằng thị trường bất động sản các khu vực này sẽ được hưởng lợi rất lớn từ kế hoạch hạ tầng giao thông. Tuyến đường này khi hình thành sẽ giải quyết được tình trạng kẹt xảy ra trên địa bàn khu Tây Tp.HCM, đồng thời, việc di chuyển từ khu Tây vào trung tâm Tp.HCM thông qua đường Võ Văn Kiệt ngày càng thuận lợi.

Bên cạnh đó, nhiều cơ sở hạ tầng và các tiện ích đã hiện hữu hoặc đang đầu tư tại khu Tây Tp.HCM những năm qua như Quốc lộ 1A, Quốc lộ 50, Nguyễn Văn Linh, cao tốc Tp.HCM – Trung Lương – Mỹ Thuận, Vành đai 3,… đang tạo lực đẩy cho thị trường bất động sản.

Từng nhận định về thị trường khu vực này, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam cho rằng, xét về nguồn cung trong năm 2023, có tới 80% dự án mới tập trung tại khu vực phía Đông Tp.HCM, nhưng mức giá bán cao, đa số từ 60 – 100 triệu đồng/m2. Trong khi thị trường bất động sản khu Tây khá hiếm dự án mới triển khai. Phần lớn là nguồn cung từ các dự án chào bán trước đó. Dù giá bất động sản khu Tây đã tăng khá cao trong những năm gần đây nhưng nếu so sánh với mặt bằng giá chung của Tp.HCM thì khu vực này vẫn nghiêng về sản phẩm nhà ở giá hợp lý. Mức giá từ 3-4 tỉ đồng/căn phù hợp với những gia đình trẻ mong muốn có một căn nhà tại đô thị.

Tuy vậy, nguồn cung bất động sản mới ngày càng khan hiếm đang đặt ra nhiều thách thức cho thị trường khu Tây Tp.HCM. Trong đó, áp lực về tăng giá, sự bất cân xứng giữa nhu cầu và nguồn cung có thể diễn ra tại khu vực này trong tương lai gần.