14 năm trước, ngay sau khi tốt nghiệp đại học, anh N.P quyết định theo đuổi nghề môi giới với bất động sản với suy nghĩ "bất động sản là nghề của những người giàu có".
Tuy nhiên, anh N.P kể lại: “Trong vòng 7 năm đầu, tôi vừa môi giới kiếm hoa hồng, vừa đổ tiền vào góp đầu tư bất động sản nhưng rất nhiều thương vụ lỗ. Đầu tư bất động sản cần số vốn lớn, trong khi tôi không có vốn tích lũy cao nên các thương vụ đầu tư đều cùng góp vốn chung. Đến năm 2012, thị trường bất động sản khủng hoảng, tôi gần như bay 50% số tài sản đã tích cóp xây dựng”.
Theo anh N.P, phải đến năm 2015, nhà đầu tư này mới biết cách sử dụng vốn trong kinh doanh bất động sản thông qua “đòn bẩy tài chính”. Cũng nhờ vậy mà anh N.P đã thực hiện nhiều thương vụ kinh doanh lớn.
“Tất cả các giao dịch mua bán bất động sản, tôi đều đẩy vào tài khoản của một ngân hàng, chấp nhận mất khoản phí lớn. Với tài khoản này, dòng tiền lưu thông lên tới cả 100 tỷ trong các đợt sao kê. Trên cơ sở đó, tôi có thể vay được tiền từ ngân hàng nhờ lịch sử tín dụng tốt và nguồn tiền vào - ra đều đặn, cao".
Trong 4 năm từ 2015-2018, nhà đầu tư này lựa chọn thế chấp đất liên tiếp.
"Ví dụ, tôi thế chấp lô đất thứ nhất để mua lô đất thứ 2. Tiếp tục thế chấp lô đất thứ 2 để mua lô thứ 3. Tôi xác định sẽ giữ một số lô đất đẹp trong thời gian từ 1 năm trở lên. Đối với lô đất nhỏ, tôi mua đi bán lại liên tục để nhằm nâng vốn và lấy tiền trả lãi ngân hàng.
Bằng sử dụng vốn vay dựa trên tổng tài sản, năm 2016, tổng tài sản thực tế chỉ có khoảng hơn 6 tỷ đồng nhưng số tiền vay ngân hàng lên tới 14,5 tỷ đồng. Nhiều lô đất có giá 3 tỷ đồng nhưng số tiền tôi vay ngân hàng lên tới 2,7 tỷ đồng".
Cũng nhờ đúng thời điểm sốt đất, nhiều lô đất mà anh N.P mua chỉ có giá hơn 2 tỷ nhưng bán giá tới 9 tỷ đồng. Thậm chí, có lô đất mua với giá hơn 3,2 tỷ đồng nhưng bán được 18 tỷ đồng. Tuy nhiên, đến năm 2018, anh N.P lựa chọn bán phần lớn bất động sản và đáo hạn các khoản vay ngân hàng. Tổng tài sản bao gồm tiền tài khoản khi đó mà anh N.P ước tính hơn 100 tỷ đồng. Anh N.P tính toán dự phòng giữ một số bất động sản cho tương lai.
Đến năm 2022, khi lãi suất cho vay tăng mạnh, giá bất động sản xuống dốc không phanh, nhiều bạn bè rủ đầu tư bất động sản nhưng N.P cẩn trọng cho rằng: “Tôi chỉ lựa chọn mua một số bất động sản đẹp bằng tiền sẵn có mà không sử dụng vay bất kỳ thêm tiền ngân hàng”.
Ngay cả với hiện tại, anh N.P cũng lựa chọn “án binh bất động” trong kinh doanh bất động sản. Để bảo toàn tài sản sau đợt khủng hoảng của thị trường vừa qua, anh N.P rút ra 3 bài học.
Thứ nhất, thị trường bất động sản luôn có tính chu kỳ. Thế nên, trong đầu tư bất động sản, bất kỳ ai cũng cần biết “điểm dừng”.
Thứ hai, ở thời điểm thị trường sốt đất, việc sử dụng kênh đòn bẩy tài chính sẽ tạo ra lợi nhuận lớn đối với người không có vốn lớn. Song, nhà đầu tư cần xác định điểm thoát hàng. Bởi thực tế, khi lãi suất cho vay tăng đột biến, bất động sản khó thanh khoản, nhiều người rơi vào tình cảnh phá sản. Thực tế, diễn biến của thị trường luôn biến động, không thể đoán định chắc chắn về giá. Đầu tư nhiều lô đất có lời nhưng không đồng nghĩa “biết chắc chắn” giá đất lên như thế nào hay xuống bao nhiều. Đầu tư bất động sản có lời còn đến từ một phần may mắn.
Thứ ba, đến hiện tại, để thị trường bất động sản quay lại giai đoạn mua lô đất gấp hàng lần trong thời gian ngắn khó quay trở lại. Chính vì vậy, việc sử dụng đòn bẩy tài chính trong giai đoạn này để đầu tư bất động sản dễ gặp rủi ro. Nhà đầu tư nên sử dụng vốn tự có nhiều hơn.
