Quyết định 55 về xác định giá đất trên địa bàn Hà Nội có hiệu lực từ 16/9, quy định các yếu tố ảnh hưởng đến việc định giá đất, nhằm để tính tiền sử dụng đất, thuê đất, tiền bồi thường khi bị thu hồi đất hay tính mức khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất.
Với đất phi nông nghiệp, 8 yếu tố ảnh hưởng đến việc định giá gồm vị trí, địa điểm; điều kiện giao thông; điều kiện cấp thoát nước, cấp điện; diện tích, kích thước, hình thể thửa đất; quy hoạch xây dựng; hiện trạng môi trường, an sinh; thời hạn sử dụng đất và yếu tố danh lam thắng cảnh, làng nghề truyền thống. Các tiêu chí này được phân tích, xác định mức độ tương đồng giữa tài sản định giá và tài sản so sánh.
Trong điều kiện cấp thoát nước, cấp điện, quyết định nêu tiêu chí về mức độ ổn định của khu vực cấp nước, cấp điện với mức điều chỉnh chênh lệch không quá 5%. Việc định giá đất cũng cần xác định tình trạng ngập úng khi mưa lớn. Giá sẽ chênh lệch không quá 5% với mỗi tiêu chí.
Cùng đó, yếu tố hiện trạng môi trường, an sinh cũng nêu tiêu chí bụi, tiếng ồn, ô nhiễm không khí, nguồn nước, gần nghĩa trang, khu xử lý rác thải ảnh hưởng đến định giá đất với mức điều chỉnh chênh lệch dưới 5%.
Khu biệt thự liền kề tại khu đô thị phía Tây bị ngập úng do ảnh hưởng của bão số 2 hồi tháng 7. Ảnh: Tùng Đinh
Tình trạng khu đô thị, khu dân cư bị ngập sâu khi lượng mưa lớn diễn ra phổ biến tại Hà Nội nhiều năm qua, tập trung ở khu vực phía Tây dọc đại lộ Thăng Long, quận Hà Đông... Nguyên nhân được nhiều chuyên gia nêu là khu vực này có cốt nền thấp hơn xung quanh, dễ bị ngập sâu khi mưa lớn, cùng với liên kết hạ tầng thoát nước với trục thoát nước chính kém.
Dù vậy, giá bất động sản khu vực này vẫn tăng giá và neo cao. Theo dữ liệu lịch sử giá của kênh Batdongsan, phân khúc biệt thự liền kề ở khu vực phía Tây Hà Nội ghi nhận đà tăng mạnh, trên 30% trong gần một năm trở lại đây. Chuyên gia lưu ý phần lớn sản phẩm biệt thự, liền kề khu vực này đã hoạt động hơn chục năm, trải qua nhiều lần mua đi bán lại với giá chênh tiền tỷ. Đến nay giá tăng trở lại khiến tỷ suất sinh lời có xu hướng giảm, thời gian chốt giao dịch lâu hơn.
Với đất nông nghiệp, có 5 yếu tố ảnh hưởng đến giá đất với mức điều chỉnh chênh lệch đều không quá 20%. Các yếu tố gồm năng suất cây trồng, vật nuôi; vị trí, đặc điểm khu đất; giao thông phục vụ sản xuất, tiêu thụ sản phẩm; thời hạn sử dụng đất; yếu tố khác như truyền thống văn hóa, phong tục tập quán.
Theo quyết định, tổ chức tư vấn xác định giá đất sẽ đề xuất mức điều chỉnh chênh lệch (tăng hay giảm) của từng yếu tố nêu trên trong báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất theo nguyên tắc lấy thửa đất, khu đất định giá làm chuẩn. Báo cáo này sẽ được Hội đồng thẩm định cụ thể thẩm định.
Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ 1/8 quy định công tác định giá đất do tổ chức tư vấn xác định giá đất thực hiện, dựa trên 4 phương pháp gồm thu thập, so sánh, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất.
Theo Nghị định 71, UBND cấp tỉnh sẽ quy định cụ thể các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức chênh lệch tối đa từng yếu tố để xác định mức độ tương đồng, cách thức điều chỉnh giữa tài sản định giá và tài sản so sánh. Dựa trên quy định này, tổ chức tư vấn định giá sẽ quyết định áp dụng phương pháp phù hợp, đảm bảo tính chính xác, khách quan của kết quả tư vấn định giá.
