Bán nhà hay nhờ đứng tên dùm?
Theo trình bày của bà H. (ngụ TP Hà Nội), năm 2017, bà nhận chuyển nhượng căn nhà 32m2 tại Hà Nội từ vợ chồng ông A. Hợp đồng chuyển nhượng được ký tại văn phòng công chứng. Sau khi hoàn tất thủ tục sang tên, bà H. được cấp giấy chứng nhận đứng tên mình.
Sau giao dịch, do thương tình vợ chồng ông A. chưa tìm được nơi ở mới, bà H. đồng ý cho hai người thuê lại chính căn nhà vừa bán. Hai bên ký hợp đồng thuê nhà với mục đích sử dụng để ở, không được cho thuê lại hoặc cho người khác sử dụng.
Hợp đồng thuê cũng quy định bà H. có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu vợ chồng ông A. không thanh toán tiền thuê trong vòng 3 tháng kể từ ngày đến hạn.
Tuy nhiên, theo bà H., khoảng từ năm 2020, vợ chồng ông A. không trả tiền thuê nhà dù bà nhiều lần nhắn tin, gọi điện hoặc gặp trực tiếp để yêu cầu. Bà cho rằng vợ chồng ông A. cố tình trốn tránh trách nhiệm, thậm chí có lời nói và hành vi xúc phạm, còn để bố mẹ đến ở tại căn nhà.
Do đó, bà H. khởi kiện, yêu cầu Tòa án chấm dứt hợp đồng thuê nhà và buộc gia đình ông A. phải trả lại nhà.
Ở chiều ngược lại, vợ chồng ông A. cho rằng bản chất giao dịch không phải là mua bán nhà đất mà chỉ là thỏa thuận nhờ bà H. đứng tên để vay tiền ngân hàng nhằm giải quyết khoản nợ trước đó.
Theo ông A., năm 2011, vợ chồng ông thế chấp căn nhà để vay 900 triệu đồng nhưng sau đó kinh doanh thua lỗ, mất khả năng trả nợ và bị kiện đòi hơn 1,15 tỷ đồng.
Qua một người trung gian, ông được giới thiệu gặp bà H. để hỗ trợ tài chính. Hai bên thỏa thuận bà H. đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà (sổ đỏ) để vay ngân hàng khoảng 1,5 tỷ đồng, còn hợp đồng thuê nhà chỉ là hình thức bảo đảm nghĩa vụ.
Ông A. cho biết vợ chồng ông đã thanh toán tiền theo thỏa thuận trong khoảng 3 năm, nhưng đến cuối năm 2020, do ảnh hưởng của dịch COVID-19 nên gặp khó khăn, không thể tiếp tục trả tiền. Ông cho rằng bà H. đã lợi dụng sự thiếu hiểu biết pháp luật của vợ chồng ông để chiếm đoạt căn nhà.
Giao dịch hợp pháp
Tại phiên tòa sơ thẩm, TAND quận Đống Đa (nay là TAND Khu vực 2 - Hà Nội) nhận định hợp đồng chuyển nhượng căn nhà và hợp đồng thuê nhà được ký kết hợp pháp, đã hoàn tất thủ tục sang tên cho bà H. Phía vợ chồng ông A. vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền thuê nhà theo thỏa thuận.
Do đó, tòa sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà H., tuyên chấm dứt hợp đồng thuê nhà, buộc vợ chồng ông A. cùng những người đang sinh sống tại căn nhà phải di dời, trả lại căn nhà cho bà H.
Không đồng ý với phán quyết trên, vợ chồng ông A. kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.
Tại phiên tòa phúc thẩm, sau khi xem xét hợp đồng chuyển nhượng căn nhà giữa hai bên, Hội đồng xét xử TAND TP Hà Nội nhận định việc chuyển nhượng được thực hiện trên tinh thần tự nguyện, đúng quy định, đã hoàn tất thủ tục công chứng, thanh toán và sang tên cho bà H.
Vì vậy, quyền sở hữu căn nhà đã được chuyển giao hợp pháp cho bà H. Đối với lập luận của vợ chồng ông A. cho rằng hợp đồng chuyển nhượng là giả tạo, tòa phúc thẩm cho rằng lập luận này không có căn cứ để chấp nhận.
Đối với hợp đồng thuê nhà, tòa nhận định giao dịch được xác lập hợp pháp khi bà H. là chủ sở hữu hợp pháp của căn nhà và vợ chồng ông A. có nhu cầu thuê để ở.
Tuy nhiên, từ cuối năm 2020 đến nay, vợ chồng ông A. không trả tiền thuê theo thỏa thuận, vi phạm nghĩa vụ hợp đồng. Do đó, bà H. có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu trả lại nhà.
Từ những phân tích trên, tòa phúc thẩm không chấp nhận kháng cáo của vợ chồng ông A., giữ nguyên bản án sơ thẩm, buộc bị đơn trả lại căn nhà cho bà H.
