Có nhiều ý kiến cho rằng nền kinh tế Việt Nam phụ thuộc khá nhiều vào bất động sản, điển hình là tăng trưởng GRDP quý I/2023 của TP HCM thấp nhất trong 5 thành phố trực thuộc trung ương và nằm trong top 10 tỉnh, thành phố tăng trưởng thấp nhất. Ông nhận định thế nào về khía cạnh này? Liệu tình hình thị trường thời gian tới có khởi sắc hơn sau những điều chỉnh từ chính sách gần đây?
Ông David Jackson, Tổng Giám Đốc, Colliers (Vietnam): Thực ra bất động sản (BĐS) là yếu tố nền tảng và có liên quan mật thiết đến các hoạt động kinh tế - xã hội của mọi quốc gia chứ không riêng gì Việt Nam. Việc điều hành, định hướng thị trường bất động sản đúng đắn và hiệu quả sẽ góp phần phát triển kinh tế - xã hội thông qua cơ sở hạ tầng giao thông, mặt bằng cho sản xuất, kinh doanh, an cư, giáo dục, y tế,…
Những khó khăn trong năm 2022 vừa qua do vướng mắc về nguồn vốn và pháp lý, cộng với các tác động vĩ mô từ bên ngoài đã gây sụt giảm thanh khoản và tâm lý thị trường. Thực tế, các thị trường BĐS trọng điểm thường là các trung tâm đô thị lớn, độ mở kinh tế lớn hơn và vì thế “nhạy cảm” hơn với biến động, nhưng cũng đồng thời có thể hồi phục nhanh hơn một khi các yếu tố kể trên được cải thiện.
Thị trường đang trải qua quá trình thiết lập mức giá mới, dự kiến bắt đầu ổn định từ nửa sau năm 2023. Các nỗ lực gần đây của Chính phủ như giảm lãi suất điều hành, ban hành Nghị định 08/2023 về trái phiếu doanh nghiệp, Nghị quyết 33, Nghị định 10/2023 về Luật Đất đai, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội (NOXH),… đang dần ổn định tâm lý thị trường.
Tuy vậy, thị trường bất động sản cần ít nhất đến quý III/2022 để thực sự thấy rõ các tín hiệu phục hồi bởi mọi chính sách, động thái điều chỉnh thị trường đều có độ trễ, tính từ thời điểm có hiệu lực cho đến khi thực sự đi vào thực tiễn.
Các nỗ lực gần đây của Chính phủ đang dần ổn định tâm lý thị trường. (Ảnh: Hải Quân).
Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã ra những chính sách quyết liệt trong việc giảm lãi suất điều hành ngay từ giữa tháng 3, hiện lãi suất liên ngân hàng cũng bắt đầu giảm mạnh. Theo ông, chính sách này tác động đến thị trường bất động sản như thế nào?
Ông David Jackson, Tổng Giám Đốc, Colliers (Vietnam): Trong bối cảnh Fed vẫn chưa ngừng đà tăng lãi suất, việc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) chủ động giảm lãi suất điều hành cho thấy nỗ lực của Chính phủ trong việc hỗ trợ chính sách tiền tệ cho doanh nghiệp, đặc biệt là các lĩnh vực chịu ảnh hưởng trực tiếp như BĐS, xây dựng và xuất nhập khẩu. Đây sẽ là cú hích cần thiết để thị trường dần phục hồi trở lại trong những quý tiếp theo.
Cụ thể, khi được tiếp cận nguồn vốn vay dễ dàng hơn, áp lực chi phí và dòng tiền đối với các doanh nghiệp BĐS sẽ “dễ thở” hơn, doanh nghiệp có thể tiếp tục các dự án hoặc triển khai dự án mới và đưa ra các chính sách bán hàng hấp dẫn hơn. Mặt bằng lãi suất giảm cũng giúp các nhà đầu tư tự tin hơn với các kế hoạch đầu tư của mình.
Theo quyết định của NHNN, các ngân hàng thương mại sẽ áp dụng chính sách cho vay ưu đãi với lãi suất 8,2%/năm cho người mua nhà ở xã hội. Quan điểm của ông về chính sách này? Thực tế, mức lãi suất này có giúp đại đa số người dân đến gần với giấc mơ an cư hơn không?
Ông David Jackson, Tổng Giám Đốc, Colliers (Vietnam): Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng này rất đáng hoan nghênh nhằm cân bằng nguồn cung nhà ở trên thị trường, đồng thời tạo điều kiện cho nhiều người có nhu cầu thực có thể tiếp cận cơ hội nhà ở, an cư lạc nghiệp. Tuy nhiên, mức lãi suất 8,2%/năm vẫn chưa đủ hỗ trợ cho người vay.
Thứ nhất, mặc dù chưa được bố trí nguồn vốn tín dụng nhưng nếu so với lãi suất vay ưu đãi 5%/năm áp dụng cho năm 2023 đối với người mua nhà ở xã hội theo Quyết định 2081/QĐ-NHNN của NHNN thì mức 8,2%/năm vẫn còn khá cao. (Theo các quyết định của Ngân hàng Chính sách Xã hội, mức lãi suất cho vay ưu đãi mua NOXH là 5% năm 2019 và 2020, 4,8% trong hai năm 2021-2022 và 5% cho năm 2023.)
Thứ hai, quy định “thời gian ưu đãi là 5 năm” theo tôi chưa phù hợp với bản chất của chính sách tín dụng ưu đãi về nhà ở xã hội, là cần được vay với lãi suất thấp và trong thời hạn dài, như Luật Nhà ở 2014 quy định thời hạn vay ưu đãi tối đa 25 năm. Điều này dẫn đến rủi ro khi hết thời hạn hưởng ưu đãi, người vay có thể chịu lãi suất thả nổi khi tự thỏa thuận với ngân hàng về mức lãi suất trong thời hạn vay còn lại.
(Đồ họa: Alex Chu).
Trong tháng 3, thị trường bất động sản đón nhận một số thông tin M&A bất động sản với giá trị kỷ lục; các quỹ đầu tư nước ngoài cũng bắt đầu tìm kiếm cơ hội hợp tác với doanh nghiệp bất động sản trong nước để thu mua quỹ đất, dự án,… Ông đánh giá thế nào về thực trạng này và dự báo xu hướng M&A trong thời gian tới?
Ông David Jackson, Tổng Giám Đốc, Colliers (Vietnam): Thị trường BĐS Việt Nam vẫn còn nhiều tiềm năng tăng trưởng trong dài hạn với cầu vượt cung ở hầu hết các phân khúc. Do đó, các doanh nghiệp BĐS và quỹ đầu tư nước ngoài đang tận dụng thời điểm thị trường nội địa giảm tốc để đa dạng hóa danh mục đầu tư của họ và gia tăng thị phần tại Việt Nam. Một vài thương vụ lớn đã bắt đầu đàm phán từ năm ngoái và có thể kéo dài đến quý III-IV năm nay tùy thuộc vào giá trị và mức độ phức tạp.
Tại Colliers, chúng tôi tiếp nhận yêu cầu của nhà đầu tư chủ yếu đến từ khu vực Đông Bắc Á, Bắc Mỹ và châu Âu, với các tài sản đáp ứng sát với nhu cầu thực được tích cực nhắm đến. Cụ thể, dẫn đầu là BĐS công nghiệp & hậu cần (I&L) và BĐS văn phòng, kế đến là BĐS nhà ở gồm chung cư và căn hộ dịch vụ - các loại hình đáp ứng nhu cầu an sinh và lưu trú tại các khu vực trọng điểm.
Ngoài ra, BĐS bán lẻ và du lịch cũng được để mắt đến trong bối cảnh sức tiêu dùng nội địa và thị trường du lịch kỳ vọng tiếp tục hồi phục trong năm nay.
(Đồ họa: Alex Chu).
Đâu là những chỉ báo giúp thị trường bất động sản hồi phục, tích cực trở lại?
Ông David Jackson, Tổng Giám Đốc, Colliers (Vietnam): Thị trường đã thấy một số tín hiệu phục hồi ở nhiều khía cạnh, tuy nhiên, như đã nói ở trên, thị trường cần thêm thời gian để các bên tham gia điều chỉnh kế hoạch đầu tư và kinh doanh trong trung và dài hạn.
Chẳng hạn, hoạt động đầu tư đã phần nào được kích hoạt trở lại với một số dự án được mở bán trong quý I vừa qua. Tỷ lệ hấp thụ ở mức tương đối, dao động 40%-60% ở TP HCM và 50%-60% ở Hà Nội, do khách hàng vẫn còn tâm lý “chờ đợi và quan sát” thêm một thời gian nữa.
Trong khi đó, hoạt động M&A đang diễn ra cho thấy sự tham gia hoặc mở rộng thị phần của các nhân tố mới. Điều này kỳ vọng cải thiện nguồn cung tương lai, đem đến nhiều sản phẩm chất lượng, đa dạng cho thị trường, đồng thời mở ra nhiều cơ hội hợp tác cho doanh nghiệp BĐS trong nước để tối đa thế mạnh am hiểu chính sách và quy trình tại Việt Nam.
Cuối cùng, hoàn thiện khung pháp lý về Luật Đầu tư, Xây dựng, Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở sẽ là đòn bẩy vững chắc cho sự phục hồi của thị trường BĐS trong thời gian tới. Các luật này đang được tích cực góp ý để điều chỉnh, sửa đổi trong năm nay và năm sau. Chính sách tài khóa, tiền tệ cũng đang được giám sát chặt chẽ để cung ứng vốn cho thị trường BĐS nói riêng và nền kinh tế nói chung.
