Ngày 1.8, TAND TP.Hà Nội xét xử phúc thẩm đã tuyên y án sơ thẩm vụ tranh chấp chỗ đậu xe ô tô tại Tòa nhà chung cư Hà Đô Park View (địa chỉ tại TP.Hà Nội) giữa nguyên đơn là Công ty CP Tập đoàn Hà Đô (gọi tắt Công ty Hà Đô), và bị đơn là Ban quản trị chung cư.
Tổng thể chung cư Hà Đô Park View
ẢNH: WEBSITE CÔNG TY HÀ ĐÔ
HĐXX phúc thẩm nhận định, dựa vào tài liệu, hồ sơ vụ án, cấp sơ thẩm xác định chỗ để xe ô tô thuộc sở hữu riêng của Công ty Hà Đô là có căn cứ.
“Ban quản trị không đồng ý, kháng cáo nhưng không có tài liệu, chứng cứ nào chứng minh diện tích để xe ô tô đã phân bổ vào giá bán căn hộ, thuộc sở hữu chung của cư dân, nên không có cơ sở chấp nhận kháng cáo của ban quản trị”, tòa phúc thẩm nêu.
Bên nói sở hữu riêng, bên bảo sở hữu chung
Theo bản án sơ thẩm của TAND Q.Cầu Giấy (Hà Nội) ngày 24.4.2025, Công ty Hà Đô cho rằng khu vực bãi xe ô tô tại tầng hầm B1, B2 tại chung Hà Đô Park View là sở hữu riêng của Công ty Hà Đô, bằng chứng là công ty không phân bổ chi phí đầu tư vào giá bán căn hộ cho các chủ sở hữu căn hộ; tài sản này công ty giữ lại, được thể hiện trên báo cáo tài chính đã kiểm toán, được công bố theo quy định đối với công ty đại chúng.
Ngoài ra, Công ty Hà Đô nêu quyền sở hữu riêng này được công ty và cư dân thỏa thuận trong hợp đồng mua bán và các phụ lục, biên bản nghiệm thu và bàn giao căn hộ kèm theo…
Đối với khu vực để xe ô tô này, Công ty Hà Đô thỏa thuận để Công ty CP quản lý và kinh doanh bất động sản Hà Đô (NPM) thu phí và thanh toán lại cho Công ty Hà Đô.
Tuy nhiên, theo Công ty Hà Đô, Ban quản trị nhiệm kỳ 2024 - 2027 tự ý thu phí đậu xe ô tô tại chung cư. Đồng thời, vận động cư dân đóng tiền phí gửi xe vào tài khoản khác là xâm phạm quyền sở hữu hợp pháp của Công ty Hà Đô.
Vì vậy, Công ty Hà Đô khởi kiện yêu cầu công nhận khu vực để xe ô tô tại chung cư Hà Đô Park View là sở hữu riêng của công ty; yêu cầu Ban quản trị chấm dứt hành vi khai thác, hưởng thụ các giá trị kinh tế đối với khu vực bãi đậu ô tô; hoàn trả 62,2 triệu đồng phí ô tô mà Ban quản trị đã thu của cư dân tính đến thời điểm khởi kiện.
Ngược lại, Ban quản trị nêu theo quy định pháp luật, đặc biệt là các nghị định hướng dẫn thi hành luật Nhà ở, có hiệu lực tại thời điểm ký hợp đồng mua bán giữa chủ đầu tư và cư dân thì sở hữu chung bao gồm tầng hầm để xe ô tô; khoản 3, điều 70 luật Nhà ở 2005 quy định phần sở hữu chung bao gồm nơi để xe…
Tòa: chủ đầu tư tự quyết, không phân bổ vào giá bán
Về tầng hầm xe ô tô là sở hữu chung hay riêng, theo HĐXX, công ty và Ban quản trị đều dẫn chiếu hợp đồng mua bán, luật Nhà ở 2005, điều 49 Nghị định 71/NĐ-CP để lập luận bảo vệ quan điểm của mình, nhưng 2 bên có cách hiểu khác nhau.
Vì vậy, HĐXX phân tích điểm b khoản 1 điều 49 Nghị định 71 hướng dẫn thi hành luật Nhà ở 2005 quy định “sở hữu riêng của chủ đầu tư bao gồm phần diện tích giữ lại không bán, và cũng không phân bổ giá trị phần diện tích riêng này vào giá bán căn hộ cho chủ sở hữu căn hộ”.
Trong khi đó, hợp đồng mua bán căn hộ giai đoạn mở bán không có điều khoản nào ghi rõ diện tích để xe ô tô là thuộc sở hữu chung, hay riêng.
Khi Ban quản trị thành lập, chủ đầu tư bàn giao dự án, hồ sơ, tài liệu, tại mục 10 danh mục bàn giao có bản vẽ hoàn công tầng hầm, trong đó chủ đầu tư phân định phần để xe ô tô là của chủ đầu tư. Ban quản trị cho rằng, bản vẽ hoàn công tầng hầm và phân chia khu vực để xe ô tô và xe 2 bánh là do chủ đầu tư tự vẽ, không có cơ quan nhà nước chấp thuận.
HĐXX nhận định, chủ đầu tư phân định ranh giới là phù hợp đúng tinh thần hướng dẫn tại đoạn 2 của điểm c khoản 2 điều 49 Nghị định 71 “đối với khu vực để xe ô tô thì phải xây dựng theo quy chuẩn xây dựng, nhưng do chủ đầu tư quyết định thuộc quyền sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư hoặc thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư…”.
Theo tòa, quy định cho phép chủ đầu tư quyết định và ngay khi bàn giao chung cư vào vận hành, chủ đầu tư đã quyết định phần diện tích đậu xe ô tô là sở hữu riêng.
Thứ 2, tòa trưng cầu đề nghị đơn vị kiểm toán độc lập làm rõ Công ty Hà Đô có phân bổ diện tích tầng hầm B1 - B2 vào giá bán căn hộ. Đơn vị kiểm toán này trả lời “giá tầng hầm chung cư được hạch toán là bất động sản đầu tư, nên khoản tiền này không được phân bổ vào giá vốn để xác định giá bán căn hộ”.
Theo tòa, dù Ban quản trị cho rằng đơn vị kiểm toán không tuân thủ chuẩn mực về dịch vụ kiểm toán, nhưng không chứng minh được lập luận này...
Từ đó, HĐXX chấp nhận toàn bộ yêu cầu của Công ty Hà Đô.
