Hiện nay, trên địa bàn thành phố Hà Nội có 174 dự án nhà chung cư tái định cư. Trong đó, có 9 dự án với khoảng 2.500 căn hộ trong tình trạng chưa đưa vào sử dụng; Hàng chục dự án nhà tái định cư đang trong tình trạng xây dang dở, các hạng mục đã xuống cấp nghiêm trọng, gây lãng phí nguồn lực đất đai và ngân sách.
Theo Luật Nhà ở 2013, người dân bị Nhà nước thu hồi đất ở sẽ được nhận bồi thường bằng đất ở, nhà xây sẵn hoặc tiền. Thế nhưng cơ chế bồi thường tái định cư bất cập trong nhiều năm, quy hoạch chưa bám sát nhu cầu người dân, chất lượng xây dựng kém, nhanh xuống cấp, thiếu tiện ích cơ bản… đã khiến nhiều người dân thờ ơ với nhà tái định cư.
Nhiều dự án sau khi vận hành chục năm đã xuống cấp nghiêm trọng nhưng lại thiếu nguồn kinh phí để bảo trì. Vấn đề này ảnh hưởng đến an toàn của cư dân, làm giảm giá trị của các căn hộ.
Bên trong một căn hộ xuống cấp ở Khu tái định cư A6 Nam Trung Yên (Trung Hòa-Cầu Giấy-Hà Nội)
Đơn cử như khu nhà ở A6 của khu tái định cư nam Trung Yên (Cầu Giấy, Hà Nội). Nằm tại vị trí được coi là khu đất vàng của quận Cầu Giấy, thế nhưng hiện nay, hơn 400 hộ dân sinh sống tại đây luôn thấp thỏm lo lắng bởi căn hộ đang xuống cấp từng ngày. Nước dột tứ phía quanh căn nhà, tường ẩm mốc, bong tróc, chẳng cần chạm tay vữa cũng tự rơi ra, để lại những mảng xi măng xám xịt.
Bà Vũ Thị Nguyệt, tổ trưởng Tổ dân phố số 51 (phường Trung Hòa, Cầu Giấy) cho biết, khu nhà A6 được đưa vào sử dụng từ năm 2010. Đến năm 2016, khi nghiệm thu, công trình này đã xuất hiện hiện tượng thấm dột nhiều chỗ, phía bên ngoài tòa nhà cũng bị bong tróc từng mảng sơn lớn, khiến cả khu nhà trở nên nhếch nhác, cũ kỹ và xuống cấp nghiêm trọng.
Do không có kinh phí nên người dân chỉ biết sống trong lo âu và chờ đợi mà chưa biết đến khi nào tòa nhà mới được sửa chữa, họ luôn cảm thấy bất an khi sống trong chính tòa nhà của mình.
Giải cứu nhà chung cư tái định cư bỏ hoang
Các chuyên gia về quản lý đô thị cho rằng, rất nhiều dự án nhà chung cư tái định cư được tọa lạc ở vị trí “đất vàng” của Thủ đô nhưng khi xây dựng lại không đáp ứng được những vấn đề về tiêu chuẩn, chất lượng xây dựng như sử dụng vật liệu kém, thiết kế không hợp lý và thi công không đạt chuẩn nên đã không nhận được sự quan tâm của người dân thuộc diện tái định cư, dẫn đến tình trạng thất thoát ngân sách, lãng phí nguồn lực đất đai.
Trong khi nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp cho công chức, viên chức, người lao động khan hiếm, giá nhà lại tăng cao, gây khó khăn cho người mua nhà thì việc hàng ngàn căn hộ tái định cư bỏ trống đặt ra những câu hỏi về giải pháp sử dụng hiệu quả nguồn cung nhà ở này.
Chuyển đổi công năng sử dụng và đưa ra bán đấu giá nhằm sớm thu hồi ngân sách cho Nhà nước là giải pháp được nhiều chuyên gia, nhà quản lý ủng hộ.
Khu tái định cư Trần Phú (Hoàng Mai, Hà Nội) nằm trong ngõ 587 Tam Trinh. Dự án này có 2 tòa nhà chung cư cao 9 tầng và 15 tầng được xây dựng từ năm 2018 đã cơ bản hoàn thiện, nhưng bị bỏ hoang.
Theo Ths. Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia pháp lý đầu tư, bất động sản, bố trí tái định cư là một phần của công tác “thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư”. Khi Nhà nước quyết định thu hồi đất trong những trường hợp cần thiết, chẳng hạn vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc để phát triển kinh tế - xã hội thì phải bồi thường, hỗ trợ thỏa đáng, nếu thu hồi đất ở thì bố trí tái định cư cho người dân có nơi ở mới, tránh xáo trộn đời sống.
Tuy nhiên, hiện nay công tác bố trí tái định cư thực hiện chưa tốt, vị trí dự án tái định cư thường triển khai cách xa khu vực có đất bị thu hồi và thường có hạ tầng kết nối chưa tốt, thiếu dịch vụ tiện ích, chất lượng xây dựng công trình kém nên người dân không mặn mà.
Ông Đỉnh đề xuất, chuyển dự án nhà ở tái định cư thành nhà ở xã hội, nhà ở thương mại là giải pháp thích hợp, cần thiết, như một “giải pháp tình thế” để khắc phục tình trạng các dự án tái định cư đã xây dựng xong nhưng bỏ hoang, không sử dụng, gây lãng phí ngân sách nhà nước.
Tuy nhiên, vướng mắc lớn nhất là các khu nhà tái định cư sau nhiều năm bỏ hoang đã xuống cấp, hư hỏng và thường có thiết kế căn hộ, công năng thiếu tiện nghi, đa số không có hầm để xe, không có thang máy, nên rất khó thu hút người mua. Một giải pháp “mạnh tay” là lập quy hoạch chi tiết khu nhà ở thương mại và đấu giá lựa chọn nhà đầu tư; nhà đầu tư được chọn sẽ phá dỡ để xây dựng dự án mới khang trang, hiện đại hơn.
“Trong tương lai, việc bố trí tái định cư không nên thực hiện theo dự án riêng biệt, thay vào đó, tái định cư nên gắn với dự án nhà ở thương mại, khu đô thị. Các giải pháp khác là bố trí tái định cư bằng căn hộ nhà ở xã hội, đặt hàng mua nhà ở thương mại bố trí tái định cư. Với phương án này, người dân được quyền chọn mua căn hộ nhà ở thương mại, nhà ở xã hội trong các dự án trên địa bàn”, ông Nguyễn Văn Đỉnh nói.
Một giải pháp khác là cho phép chuyển đổi công năng, mục tiêu thành nhà ở xã hội, nhà ở thương mại. Với phương án này, người dân được quyền chọn mua căn hộ nhà ở thương mại, nhà ở xã hội trong các dự án trên địa bàn và được sử dụng các công trình hạ tầng, tiện ích, dịch vụ sẵn có trong dự án.
Ths. Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia pháp lý đầu tư, bất động sản
Ông Phạm Thanh Tùng - Chánh văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam đề xuất, nhà tái định cư nếu không sử dụng được thì có 2 phương án, phương án thứ nhất, có thể làm nhà ở xã hội, thứ 2 là cải tạo, sửa chữa trở thành công trình nhà ở cao cấp hơn. Nhà tái định cư thường là vốn ngân sách nhà nước, khi làm nhà tái định cư thì không nghĩ đến người ở mà chỉ nghĩ đến việc di dân cho nhanh, những nơi đang trong diện giải phóng mặt bằng, người dân phải chuyển đến nơi ở mới thì cảm thấy “sốc”, không phù hợp. Do đó, vấn đề hạ tầng văn hóa, hạ tầng kỹ thuật cần phải được cân nhắc và tính toán kỹ lưỡng. Nếu không làm được việc này thì việc di dân sẽ rất khó vì không thể xây dựng một công trình chơ vơ giữa “đồng không mông quạnh”, một công trình không kết nối với giao thông, kết nối với trường học, kết nối với bệnh viện, kết nối các điều kiện của con người. Do đó, nơi tái định cư cho dân phải tốt hơn chỗ ở cũ.
Nhiều ý kiến khác cũng cho rằng, việc chuyển đổi nhà ở tái định cư sang nhà ở xã hội được đánh giá là "một mũi tên trúng hai đích" khi vừa giúp tránh lãng phí nhà tái định cư bỏ hoang vừa giúp giải quyết bài toán thiếu nhà ở xã hội. Trong thời gian tới, trước khi tiến hành đầu tư xây dựng các dự án chung cư tái định cư thì phía cơ quan quản lý cần làm tốt hơn nữa công tác tham vấn cộng đồng dân cư. Cùng với đó, vấn đề về đảm bảo tiêu chuẩn, quy chuẩn chất lượng công trình và việc lựa chọn vị trí xây dựng đảm bảo dự án có sự kết nối hạ tầng dịch vụ, tiện ích... cũng cần được nghiên cứu kỹ, tránh trường hợp rơi vào “vết xe đổ” như đã xảy ra.
