Tiềm năng phát triển văn phòng hạng A tại Tây Hồ Tây

Quy hoạch đồng bộ, hạ tầng ngày càng hoàn thiện, quỹ đất lớn và không gian làm việc thoáng đãng giúp khu vực Tây Hồ Tây gia tăng sức hút với doanh nghiệp tìm kiếm văn phòng hạng A.

Thị trường văn phòng Hà Nội đang ghi nhận sự dịch chuyển khỏi khu vực trung tâm truyền thống, cả về nguồn cung lẫn nhu cầu thuê. Theo JLL, thị trường văn phòng Hà Nội ghi nhận 2.600 m2 diện tích hấp thụ ròng trong quý II/2026, nâng tổng mức nửa đầu năm lên 3.200 m2.

Nhu cầu chủ yếu đến từ khu vực ngoài trung tâm, trong khi khu vực trung tâm truyền thống (CBD) tiếp tục chịu tác động từ việc một số khách thuê rời đi khi hợp đồng hết hạn. Dù vậy, diện tích hấp thụ ròng toàn thị trường vẫn duy trì mức dương nhờ các tòa nhà mới ở khu vực ngoài trung tâm.

Cơ cấu nguồn cung cũng đang thay đổi theo hướng tương tự. Theo CBRE Việt Nam, phía Tây và Tây Hồ Tây hiện chiếm khoảng 82% nguồn cung văn phòng hạng A mới, trong khi khu vực trung tâm truyền thống Hoàn Kiếm chiếm khoảng 18%.

Trước năm 2010, Hoàn Kiếm và vùng lân cận là lõi văn phòng của Hà Nội, tập trung nhiều cơ quan nhà nước, ngân hàng và doanh nghiệp quốc tế. Tuy nhiên, mặt sàn nhỏ và hạn chế chỗ đỗ xe khiến nhiều tòa nhà tại đây ngày càng khó đáp ứng nhu cầu mở rộng của khách thuê.

Trong bối cảnh đó, Tây Hồ Tây nổi lên như một trong những khu vực có dư địa phát triển nguồn cung mới nhờ quỹ đất, quy hoạch và khả năng hình thành các dự án quy mô lớn.

Khu vực này được xác định là một trung tâm mới trong định hướng phát triển đô thị của Hà Nội. Việc mở rộng các chức năng hành chính, thương mại và dịch vụ ra ngoài khu vực lõi tạo thêm điều kiện để hình thành các cụm văn phòng mới, thay vì tập trung chủ yếu tại Hoàn Kiếm như trước.

Hạ tầng giao thông cũng là một trong những yếu tố hỗ trợ tiềm năng của Tây Hồ Tây. Khu vực nằm gần các trục kết nối phía Tây và Tây Bắc thành phố, thuận lợi tiếp cận khu vực trung tâm cũng như sân bay Nội Bài. Việc tiếp tục đầu tư hệ thống vành đai, các tuyến hướng tâm và giao thông công cộng được kỳ vọng cải thiện khả năng kết nối của khu vực trong những năm tới.

So với khu vực lõi cũ, quỹ đất phát triển mới cũng tạo điều kiện cho Tây Hồ Tây hình thành các dự án có mặt sàn lớn, chỗ đỗ xe và hệ thống kỹ thuật đồng bộ hơn. Đây là những yếu tố ngày càng quan trọng với doanh nghiệp có quy mô nhân sự lớn hoặc các tập đoàn quốc tế yêu cầu cao về hiệu quả vận hành.

Bên cạnh hạ tầng, khu vực còn nằm gần Hồ Tây và các không gian cảnh quan lớn. Lợi thế này góp phần bổ sung yếu tố môi trường sống và làm việc, trong bối cảnh doanh nghiệp ngày càng quan tâm đến trải nghiệm nhân sự bên cạnh vị trí hay giá thuê.

Với những ưu thế này, JLL dự báo riêng Tây Hồ Tây sẽ có gần 260.000 m2 văn phòng hạng A mới trong giai đoạn 2027-2030, chiếm gần 85% tổng nguồn cung mới.

Dư địa phát triển văn phòng hạng A tại Tây Hồ Tây không chỉ đến từ nguồn cung mới và lợi thế hạ tầng, mà còn được hỗ trợ bởi sự thay đổi trong nhu cầu thuê của doanh nghiệp.

Theo Knight Frank, trong năm 2025, 63% số giao dịch thuê lớn trên thị trường đến từ các tập đoàn IT và công nghệ nước ngoài. Đơn vị này cũng ghi nhận "flight-to-quality" - xu hướng doanh nghiệp chuyển sang các tòa nhà chất lượng cao tại những cụm văn phòng mới ngoài khu vực trung tâm truyền thống - tiếp tục là một đặc điểm nổi bật của thị trường văn phòng cho thuê Hà Nội.

Các số liệu cho thấy tiêu chí lựa chọn văn phòng của doanh nghiệp đang thay đổi, vị trí tại lõi trung tâm không còn là yếu tố duy nhất. Các tiêu chí như chất lượng công trình, diện tích mặt sàn, tiêu chuẩn vận hành, chứng chỉ xanh, tiện ích và khả năng kết nối ngày càng có vai trò lớn hơn.

Khảo sát của Savills Việt Nam với gần 500 doanh nghiệp đang thuê văn phòng hạng A và B tại Hà Nội cho thấy trong quý II/2026, nhu cầu di dời và nâng cấp chiếm 76% tổng số giao dịch. Trong các giao dịch di dời, 62% khách thuê chuyển sang các tòa nhà hạng A.

Cushman & Wakefield cũng ghi nhận tỷ lệ lấp đầy văn phòng hạng A tại Hà Nội trong quý II/2026 khoảng 77%. Điều này đồng nghĩa khả năng thu hút khách thuê của từng dự án sẽ ngày càng phụ thuộc vào chất lượng thực tế, mức giá, khả năng kết nối và hệ sinh thái dịch vụ đi kèm.

Trong xu hướng đó, một số dự án mới tại Tây Hồ Tây đang phát triển theo mô hình tích hợp thay vì chỉ cung cấp diện tích làm việc. IFC Hanoi nằm tại khu đô thị Tây Hồ Tây, cách Hồ Gươm khoảng 20 phút và sân bay Nội Bài khoảng 25 phút di chuyển.

Dự án có khoảng 59.700 m2 diện tích cho thuê (NLA), với mặt sàn không cột gần 2.000 m2, phù hợp với nhu cầu của các doanh nghiệp quy mô lớn. IFC Hanoi cũng định hướng đạt chứng nhận LEED Gold trong năm nay, đồng thời bố trí giếng trời thông tầng, các khu vườn cảnh quan tại tầng 1, tầng 4, không gian co-working và sảnh lounge.

Bên cạnh khối văn phòng, dự án được phát triển theo mô hình đa chức năng, kết nối trực tiếp với khách sạn Shilla Monogram, khu căn hộ dịch vụ La Résidence và khối đế thương mại 4 tầng. IFC Hanoi cũng nằm gần các dự án bán lẻ dự kiến hình thành trong khu vực như Takashimaya và Thiso Mall. Mô hình này bổ sung các tiện ích lưu trú, thương mại và dịch vụ bên cạnh không gian làm việc, qua đó hướng tới nhu cầu của nhóm chuyên gia và doanh nghiệp quốc tế hoạt động tại khu vực.

Sự xuất hiện của những dự án theo mô hình tích hợp cho thấy cạnh tranh trong phân khúc văn phòng hạng A tại Tây Hồ Tây đang dần chuyển từ vị trí và diện tích sang chất lượng vận hành, tiêu chuẩn xanh và hệ sinh thái tiện ích. Đây cũng là những yếu tố phù hợp với xu hướng "flight-to-quality", khi doanh nghiệp ngày càng ưu tiên các tòa nhà mới, chất lượng cao ngoài khu vực trung tâm truyền thống.