Hộ kinh doanh của bà Đinh Thị Nhàn (trú Ninh Bình) có nhiều bất động sản cho thuê ở nhiều tỉnh, ước tổng doanh thu năm 2026 trên 3 tỉ đồng. Gửi câu hỏi tới Cổng thông tin điện tử Bộ Tài chính, bà Nhàn mong được hướng dẫn chi tiết việc kê khai, tính thuế.
Trong nội dung trả lời được đăng tải trên cổng thông tin ngày 7.9, dẫn quy định tại điều 3 (thuế giá trị gia tăng) và điều 4 (thuế thu nhập cá nhân) của Nghị định 68 năm 2026, Thuế cơ sở 1 tỉnh Ninh Bình hướng dẫn, cá nhân cho thuê bất động sản (trừ hoạt động kinh doanh lưu trú) thực hiện kê khai thuế như sau:
Thuế thu nhập cá nhân được xác định bằng phần doanh thu vượt trên 500 triệu đồng x thuế suất.
Trường hợp cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê trên cùng địa bàn một tỉnh, thành phố hoặc khác tỉnh, thành phố: khai thuế tổng hợp chung cho các bất động sản trên 1 hồ sơ khai thuế và lựa chọn 1 cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê để nộp hồ sơ khai thuế trừ trường hợp tổ chức đi thuê khai thuế thay, nộp thuế thay.
Hiện nay, thuế thu nhập cá nhân với cho thuê nhà được tính bằng phần doanh thu vượt trên 1 tỉ đồng x 5%
ẢNH: ĐAN THANH
Cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê ở các địa điểm khác nhau thì được trừ 500 triệu đồng trước khi tính thuế thu nhập cá nhân đối với một hoặc một số hợp đồng cho thuê bất động sản do cá nhân lựa chọn nhưng tổng mức được trừ không quá 500 triệu đồng 1 năm đối với tất cả các hợp đồng.
Trường hợp hợp đồng cho thuê bất động sản được lựa chọn chưa trừ đủ 500 triệu đồng thì được lựa chọn hợp đồng cho thuê bất động sản khác để trừ tiếp cho đến khi trừ đủ 500 triệu đồng.
Mức 500 triệu đồng đề cập bên trên, bản chất là trừ đi ngưỡng doanh thu miễn thuế. Trước năm 2026, ngưỡng này là 100 triệu đồng; từ ngày 1.1.2026 được nâng lên 500 triệu đồng. Tuy nhiên, sau ngày 1.1 không lâu, ngưỡng này đã được sửa đổi, nâng lên thành 1 tỉ đồng.
Điều này thể hiện khá rõ tại Nghị định 141 năm 2026 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 68 năm 2026 (ban hành ngày 29.4, có hiệu lực từ ngày 1.1).
Nghị định 141 năm 2026 nêu rõ, sửa đổi cụm từ "500 triệu đồng" thành "1 tỉ đồng" tại hàng loạt điều nêu tại Nghị định 68 năm 2026, trong đó có điều 3 và điều 4.
Như vậy, toàn bộ hướng dẫn của Thuế cơ sở 1 tỉnh Ninh Bình phải sửa cụm từ "500 triệu đồng" thành "1 tỉ đồng" mới chính xác.
Đáng nói, các quy định mới về quản lý thuế, ngành thuế đều có tuyên truyền khá rầm rộ thời gian qua. Cuối tháng 5, Cục Thuế (Bộ Tài chính) đã ban hành cả tài liệu hướng dẫn chi tiết việc kê khai, nộp thuế với cá nhân cho thuê bất động sản.
Cụ thể, trường hợp cá nhân cho thuê bất động sản có tổng doanh thu trong năm dương lịch trên 1 tỉ đồng, thực hiện tính thuế như sau: thuế giá trị gia tăng = doanh thu tính thuế giá trị gia tăng × 5%; thuế thu nhập cá nhân = (doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân - 1 tỉ đồng) × 5%.
Ví dụ, doanh thu năm cho thuê nhà là 1,2 tỉ đồng, người cho thuê phải nộp tổng số thuế 70 triệu đồng. Trong đó, thuế giá trị gia tăng = 1,2 tỉ đồng × 5% = 60 triệu đồng; thuế thu nhập cá nhân = (1,2 - 1 tỉ đồng) × 5% = 10 triệu đồng.
Trường hợp có nhiều bất động sản cho thuê ở các địa điểm khác nhau: cá nhân lựa chọn 1 hợp đồng cho thuê bất động sản để áp dụng mức trừ 1 tỉ đồng/năm trước khi tính thuế thu nhập cá nhân (tối đa 1 tỉ đồng/năm cho tất cả hợp đồng).
Phải có kênh giải đáp và cơ chế sửa sai nhanh
Trao đổi với Thanh Niên, tiến sĩ kinh tế Lê Bá Chí Nhân phân tích, thời gian gần đây, nhiều doanh nghiệp, hộ kinh doanh nảy sinh tâm lý "nơm nớp" sợ sai, dù rất muốn tuân thủ chuẩn chỉnh các quy định về thuế, nhưng không biết làm thế nào mới là đúng.
Ngưỡng doanh thu miễn thuế 1 tỉ đồng/năm có hiệu lực thi hành từ ngày 1.1.2026
ẢNH: NGỌC THẮNG
"Giai đoạn hiện nay, tốc độ thay đổi chính sách khá nhanh. Riêng với hộ kinh doanh, năm 2026 diễn ra những thay đổi lớn về phương thức kê khai, tính thuế, hóa đơn điện tử... Nhiều quy định mới được triển khai đồng thời, trong khi phần lớn hộ kinh doanh không có bộ phận kế toán hay pháp chế chuyên nghiệp, tâm lý lo ngại sai sót là dễ hiểu", ông Nhân nói.
Nguyên nhân sâu xa hơn, theo ông Nhân, nằm ở khoảng cách giữa quy định và khả năng thực thi. Một quy định có thể đúng về mặt quản lý nhưng nếu người dân, doanh nghiệp khó hiểu, khó thực hiện hoặc mỗi địa bàn có cách hướng dẫn khác nhau thì chi phí tuân thủ sẽ tăng lên, niềm tin giảm xuống.
"Cần xây dựng một môi trường thực thi thống nhất, minh bạch, có trách nhiệm giải trình. Cán bộ thực thi phải có hướng dẫn rõ ràng, doanh nghiệp phải có kênh giải đáp và cơ chế sửa sai nhanh", ông Nhân nhấn mạnh.
//Chèn ads giữa bài (runinit = window.runinit || []).push(function () { //Nếu k chạy ads thì return if (typeof _chkPrLink != 'undefined' && _chkPrLink) return; var mutexAds = '<zone id="l2srqb41"></zone>'; var content = $('[data-role="content"]'); if (content.length > 0) { var childNodes = content[0].childNodes; for (i = 0; i < childNodes.length; i++) { var childNode = childNodes[i]; var isPhotoOrVideo = false; if (childNode.nodeName.toLowerCase() == 'div') { // kiem tra xem co la anh khong? var type = $(childNode).attr('class') + ''; if (type.indexOf('VCSortableInPreviewMode') >= 0) { isPhotoOrVideo = true; } } try { if ((i >= childNodes.length / 2 - 1) && (i < childNodes.length / 2) && !isPhotoOrVideo) { if (i <= childNodes.length - 3) { childNode.after(htmlToElement(mutexAds)); arfAsync.push("l2srqb41"); } break; } } catch (e) { } } } }); function htmlToElement(html) { var template = document.createElement('template'); template.innerHTML = html; return template.content.firstChild; } function tnDetailInsertMidArticleWidget(rootSelector, widgetId) { var root = document.querySelector(rootSelector); if (!root) return null; var contentRoot = root.querySelector('[data-role="content"]') || root; var blocks = Array.from(contentRoot.children).filter(function (el) { if (el.id === widgetId) return false; if (el.hasAttribute('data-check-position')) return false; if (el.hasAttribute('data-type')) return false; if (/^(SCRIPT|STYLE|TEMPLATE|LINK|NOSCRIPT)$/.test(el.tagName)) return false; if (el.tagName === 'P' && !el.textContent.trim()) return false; return el.getClientRects().length > 0; }); if (!blocks.length) return null; var rootRect = contentRoot.getBoundingClientRect(); var idx; if (rootRect.height > 0) { var midY = rootRect.top + rootRect.height / 2; for (idx = 0; idx < blocks.length; idx++) { if (blocks[idx].getBoundingClientRect().bottom >= midY) break; } if (idx >= blocks.length) idx = blocks.length - 1; } else { idx = Math.floor(blocks.length / 2); } var target = blocks[idx]; var isMedia = target.tagName === 'FIGURE' || target.classList.contains('VCSortableInPreviewMode'); var newDiv = document.createElement('div'); newDiv.id = widgetId; contentRoot.insertBefore(newDiv, isMedia ? target : target.nextSibling); return newDiv; } function tnAfterLoad(fn) { if (document.readyState === 'complete') fn(); else window.addEventListener('load', fn, { once: true }); } (function () { if (!(window.pageSettings && pageSettings.allow3rd && (typeof window._isAdsHidden === 'undefined' || !window._isAdsHidden))) return; if (laNuocNgoai) return; tnAfterLoad(function () { var pernewDiv = tnDetailInsertMidArticleWidget('div.detail-cmain', 'tn_detail_foryou1_pc_per'); if (!pernewDiv) return; loadJsAsync('https://js.aiservice.vn/rec/tn_detail_foryou1_pc_per.js', function(){}, function() { window.boxTNRecs.err.push('rec/tn_detail_foryou1_pc_per.js'); }); }); })(); (function() { if (!(window.pageSettings && pageSettings.allow3rd && (typeof window._isAdsHidden === 'undefined' || !window._isAdsHidden))) return; if (typeof window.laNuocNgoai === 'undefined' || !window.laNuocNgoai) return; tnAfterLoad(function () { var newDiv = tnDetailInsertMidArticleWidget('div.detail-cmain', 'taboola-mid-article-widget'); if (!newDiv) return; window._taboola = window._taboola || []; window._taboola.push({ mode: 'thumbnails-4x1', container: 'taboola-mid-article-widget', placement: 'Mid Article Widget', target_type: 'mix' }); }); })();
