Nguồn cung tăng, giá bán tiếp tục lập mặt bằng mới
Theo CBRE Việt Nam, trong quý II/2026, thị trường TP.HCM ghi nhận 6.573 căn hộ và 1.934 căn nhà liền thổ được mở bán mới, tăng khoảng 20% so với cùng kỳ năm trước. Nguồn cung mới tiếp tục tập trung chủ yếu tại các đô thị vệ tinh khi quỹ đất tại khu vực trung tâm ngày càng hạn hẹp và nhiều dự án vẫn gặp vướng mắc về pháp lý.
Đáng chú ý, đến cuối quý II, lượng hàng tồn kho căn hộ tại TP.HCM cũ chỉ còn khoảng 2,3% tổng nguồn cung lũy kế, cho thấy nguồn hàng sơ cấp tại khu vực trung tâm và cận trung tâm vẫn trong tình trạng khan hiếm.
Biểu đồ nguồn cung mới tại thị trường nhà ở TP.HCM
Nguồn cung lớn từ khu vực Bình Dương cũ đã góp phần đa dạng hóa sản phẩm trên thị trường, với hơn một nửa số căn hộ mở bán có giá dưới 60 triệu đồng/m². Tuy nhiên, lợi thế này đang dần thu hẹp khi mặt bằng giá tại khu vực này liên tục tăng. Khoảng 95% nguồn cung căn hộ mới tại Bình Dương trong quý II thuộc phân khúc cao cấp, phản ánh xu hướng nâng hạng sản phẩm và sự sụt giảm của phân khúc nhà ở vừa túi tiền.
Trong bối cảnh nguồn cung tại TP.HCM cũ còn hạn chế, giá căn hộ sơ cấp tiếp tục thiết lập mặt bằng mới. Theo CBRE, giá bán trung bình đạt khoảng 76 triệu đồng/m² (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng 8% so với quý trước và tăng 16% so với cùng kỳ năm 2025.
Không chỉ giá bán tăng, thanh khoản thị trường cũng duy trì ở mức cao. Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường trong quý II đạt trung bình 90%, trong đó tỷ lệ tiêu thụ của các dự án mở bán mới đạt khoảng 73%.
Ở thị trường thứ cấp, giá căn hộ đạt khoảng 62 triệu đồng/m², tăng 26% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, đà tăng đã chậm lại so với quý trước do lãi suất vẫn ở mức cao và thanh khoản trên thị trường chuyển nhượng có dấu hiệu giảm nhiệt.
Người mua ưu tiên ở thực, kỳ vọng nguồn cung bứt phá cuối năm
Theo CBRE, triển vọng thị trường trong nửa cuối năm được đánh giá tích cực hơn khi nhiều dự án đang hoàn tất thủ tục pháp lý để chuẩn bị mở bán. Riêng tại khu vực TP.HCM cũ, nguồn cung căn hộ mới trong cả năm 2026 dự kiến tăng gấp ba lần so với năm trước.
Nguồn cung mới sẽ tập trung chủ yếu tại khu Nam, chiếm khoảng 50% tổng lượng căn hộ mở bán, trong khi khu Đông đóng góp khoảng 30%. Đây đều là những khu vực đang hưởng lợi từ hàng loạt dự án hạ tầng giao thông trọng điểm, quá trình mở rộng không gian đô thị và sự hình thành các khu đô thị quy mô lớn.
Trên phạm vi toàn TP.HCM sau sáp nhập, CBRE dự báo tổng nguồn cung căn hộ mới trong năm 2026 có thể đạt khoảng 45.000 căn, trong đó khu vực Bình Dương cũ tiếp tục đóng vai trò là nguồn cung chủ lực nhờ quỹ đất dồi dào và mức giá cạnh tranh hơn so với khu vực TP.HCM cũ.
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Việt Nam
Nhận định về diễn biến thị trường, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Việt Nam, cho biết mặc dù thị trường đang ghi nhận những tín hiệu tích cực về nguồn cung, tâm lý người mua vẫn duy trì sự thận trọng trước áp lực lạm phát, mặt bằng lãi suất cao cũng như những biến động của kinh tế toàn cầu.
Theo bà Dung, khác với các chu kỳ tăng trưởng trước, phần lớn người mua hiện ưu tiên sự an toàn tài chính, hạn chế sử dụng đòn bẩy quá mức và tập trung vào những sản phẩm có giá trị sử dụng thực, pháp lý minh bạch cùng tiềm năng tăng trưởng bền vững. Trong bối cảnh đó, các dự án có vị trí tốt, chất lượng phát triển cao và được hưởng lợi từ hệ thống hạ tầng đồng bộ sẽ tiếp tục là những sản phẩm thu hút dòng tiền hiệu quả nhất.
