Những biến động trên thị trường
Đã qua rồi thời "cứ xuống tiền vào bất động sản là lời" khi thị trường đã và đang chứng kiến quá trình sàng lọc mạnh mẽ. Đầu tiên phải kể tới động thái rà soát chặt chẽ các dự án bất động sản từ cơ quan quản lý Nhà nước. Động thái này được đánh giá góp phần tạo dựng lại "luật chơi" trong đầu tư ở kênh có giá trị vốn hoá lâu dài khi thanh lọc những chủ đầu tư thiếu tiềm lực tài chính và sản phẩm kém chất lượng, không đủ căn cứ pháp lý. Song thực tế, đây cũng là nguyên nhân làm co hẹp nguồn cung bất động sản.
Bất động sản sở hữu pháp lý lâu dài ngày càng khan hiếm.
Bên cạnh đó, việc ngân hàng siết tín dụng vào lĩnh vực bất động sản trong Quý II/2022 vừa qua cũng khiến sức tiêu thụ của thị trường giảm mạnh, các nhà đầu tư cũng cân nhắc nhiều hơn khi lựa chọn những sản phẩm đầu tư.
Phân tích dựa trên bối cảnh kinh tế, cùng diễn biến hiện tại, nguồn cung bất động sản trên thị trường, đặc biệt loại hình thấp tầng nghỉ dưỡng biển sẽ còn tiếp tục khan hiếm.
Đáng chú ý, mới đây, dự thảo về Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở đang đưa ra kiến nghị liên quan tới thời hạn sở hữu đối với một số loại hình bất động sản như chung cư và sản phẩm nghỉ dưỡng mới. Dù mới chỉ là đề xuất, song các quy định này đã tác động mạnh đến tâm lý của các nhà đầu tư.
Một loạt biến động mới trên thị trường đã làm thay đổi nguyên tắc xuống tiền của giới đầu tư khi họ nhận ra rằng, sự an toàn chính là yếu tố cốt lõi đảm bảo sự gia tăng của khối tài sản, nhất là trong bối cảnh như hiện nay. Để giữ nguyên tắc an toàn, những nhà đầu tư cho rằng, chỉ có bất động sản sở hữu pháp lý lâu dài mới loại bo rủi ro trong đầu tư và chắc chắn về tỷ suất sinh lời bền vững.
Sẽ khan hiếm bất động sản pháp lý lâu dài
Nguồn cung đang hạn chế, xu hướng tập trung vào bất động sản sở hữu pháp lý lâu dài gia tăng là tham số dự báo loại hình này đang và sẽ trở nên khan hiếm trên thị trường.
Đơn cử như thị phần bất động sản nghỉ dưỡng, đa phần các sản phẩm chỉ có thời hạn sở hữu 50 – 70 năm. Loại hình bất động sản biển có pháp lý lâu dài rất khan hiếm trên thị trường. Ngay cả những nhà đầu tư sành sỏi cũng luôn săn tìm dòng sản phẩm này vì tính an toàn và tốc độ sinh lời. Vì thế mà dự án sở hữu loại hình có thời hạn sở hữu lâu dài đều ghi nhận tốc độ thanh khoản nhanh chóng.
Thực tế, giới đầu tư cũng luôn xếp hạng dòng sản phẩm có pháp lý sở hữu lâu dài hình thành đơn vị nằm trong danh sách xuống tiền hàng đầu, nhất là nhóm đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính. Do đây là sản phẩm được xét duyệt kỹ càng về mặt pháp lý nên được định giá cao, khả năng tiếp cận vốn vay từ phía ngân hàng dễ dàng với mức giải ngân lớn. Bởi lẽ, trong thời điểm room tín dụng thắt chặt, phía ngân hàng sẽ phê duyệt dự án kỹ càng, hướng tới chọn sản phẩm đầy đủ pháp lý nhằm đảm bảo tính an toàn trong thanh khoản.
Mặt khác, loại hình này còn có ưu điểm trong giao dịch khi thủ tục chuyển giao, thanh khoản thuận tiện. Đánh giá về khả năng sinh lời, nhìn về trung và dài hạn, những bất động sản có pháp lý đầy đủ trở thành kênh tích lũy tài sản bền vững và gia tăng đều đặn. Nếu nhìn ở ngắn hạn thì đây vẫn là loại hình có tính thanh khoản tốt, dễ dàng, bất chấp biến động của thị trường địa ốc.
Song, giới chuyên gia đặt ra lo ngại rằng, xét bối cảnh hiện tại, bất động sản sở hữu lâu dài đang trở thành tài sản hiếm hoi trên thị trường. Tương lai gần, một cuộc săn tìm loại hình này sẽ càng trở nên ráo riết.
Các chuyên gia dự báo, dù còn thách thức nhưng điểm sáng của thị trường là nguồn cầu vẫn đang duy trì. Ngay cả khi nguồn cung hiện nay đang khan hiếm nhưng nếu các điểm nghẽn pháp lý được cởi bỏ, các dự án sẽ bung hàng. Xu hướng rót tiền vào dự án quy mô lớn, quy hoạch bài bản với dòng sản phẩm pháp lý đầy đủ sẽ tiếp tục gia tăng mạnh mẽ.
