Hà Nội: Nguồn cung mới gia tăng cạnh tranh
Theo Savills quý 2/2026, tổng nguồn cung văn phòng Hà Nội đạt khoảng 2,3 triệu m² từ 190 dự án, tăng nhẹ theo quý. Công suất thuê toàn thị trường đạt 86%, ổn định theo quý và tăng 3 điểm % theo năm.
Nguồn cung mới đang tập trung chủ yếu tại khu vực Nội thành và phía Tây. Trong khi nguồn cung Hạng A tại Hoàn Kiếm còn hạn chế, các dự án chất lượng cao đang mở rộng sang Ba Đình và Cầu Giấy, nơi có kết nối giao thông thuận tiện và hệ tiện ích ngày càng hoàn thiện.
Xu hướng này dự kiến tiếp tục trong những năm tới. Đến năm 2028, 18 dự án được kỳ vọng bổ sung khoảng 495.000 m² văn phòng mới, trong đó Hạng A chiếm ưu thế và tập trung chủ yếu tại khu vực phía Tây và Nội thành.
Hoạt động thuê hiện chủ yếu đến từ các giao dịch dịch chuyển văn phòng, phản ánh nhu cầu nâng cấp chất lượng không gian làm việc đồng thời tối ưu chi phí. Nhu cầu tập trung tại khu vực phía Tây và Nội thành, đặc biệt ở các văn phòng Hạng A và Hạng B có vị trí tốt.
Ông William Gramond, Giám đốc, Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội, nhận định: “Nguồn cung gia tăng thúc đẩy cạnh tranh trên thị trường, với nguồn cung Hạng A mới lớn tại Starlake đến 2028, trong khi chủ đầu tư cạnh tranh qua chất lượng tòa nhà, ESG và trải nghiệm khách thuê.”
Khi nguồn cung chất lượng cao tiếp tục gia tăng, doanh nghiệp sẽ có thêm lựa chọn và chủ đầu tư cũng cần tạo khác biệt rõ ràng hơn. Bên cạnh giá thuê, chất lượng tòa nhà, kết nối, tiêu chuẩn ESG và trải nghiệm khách thuê sẽ ngày càng đóng vai trò quan trọng trong khả năng cạnh tranh của mỗi dự án.
TP.HCM: Nhu cầu ngày càng tập trung vào chất lượng
Tại TP.HCM, nguồn cung văn phòng duy trì ở mức khoảng 3 triệu m² trong quý 2/2026. Trong nửa đầu năm, thị trường ghi nhận thêm 13 dự án Hạng C quy mô nhỏ, nhưng không tạo ra thay đổi đáng kể về tổng nguồn cung.
Công suất thuê đạt 88%, trong khi giá thuê trung bình đạt khoảng 870.000 đồng/m²/tháng. Nguồn cung được kiểm soát cùng nhu cầu thuê ổn định tiếp tục hỗ trợ hoạt động của thị trường.
Tuy nhiên, nhu cầu đang trở nên chọn lọc hơn. Lượng tiêu thụ tập trung tại các dự án có chứng nhận xanh và hoàn thành trong ba năm gần đây. Khoảng một nửa số giao dịch là khách thuê chuyển đến các tòa nhà chất lượng hơn nhưng vẫn duy trì diện tích tương đương, cho thấy nhu cầu nâng cấp văn phòng đang đóng vai trò đáng kể trong hoạt động thuê.
Các giao dịch chủ yếu đến từ nhóm Tài chính – Bảo hiểm – Bất động sản, CNTT, bán lẻ và phân phối. Trong bối cảnh đó, chất lượng tài sản và tiêu chuẩn bền vững ngày càng được khách thuê chú trọng.
Bà Từ Thị Hồng An, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills TP.HCM, nhận định: “Nguồn cung ổn định giúp thị trường duy trì công suất và giá thuê tốt, trong khi khách thuê ngày càng ưu tiên các tòa nhà mới, chất lượng cao và có chứng chỉ xanh.”
Về dài hạn, cấu trúc nguồn cung của TP.HCM cũng sẽ thay đổi. Đến năm 2029, 72% nguồn cung tương lai dự kiến tập trung ngoài khu vực trung tâm, chủ yếu tại các khu đô thị mới. Xu hướng này phản ánh sự mở rộng của thị trường tới những khu vực có quỹ đất lớn và hạ tầng ngày càng hoàn thiện.
Điểm chung của Hà Nội và TP.HCM là nhu cầu ngày càng hướng tới không gian văn phòng chất lượng cao hơn, nhưng động lực cạnh tranh tại hai thị trường có sự khác biệt.
Tại Hà Nội, khoảng 495.000 m² nguồn cung mới dự kiến đến năm 2028 sẽ mở rộng lựa chọn và gia tăng cạnh tranh, đặc biệt tại khu vực phía Tây và Nội thành. Trong khi đó, TP.HCM hiện có nguồn cung tương đối ổn định, nhưng hoạt động thuê cho thấy khách thuê ngày càng chọn lọc hơn về chất lượng tòa nhà và tiêu chuẩn xanh.
Trong bối cảnh đó, khả năng cạnh tranh của các dự án sẽ ngày càng gắn với việc đáp ứng nhu cầu thực tế của doanh nghiệp, từ chất lượng không gian, vị trí và kết nối đến tiêu chuẩn bền vững và trải nghiệm khách thuê.
