Từ căn hộ hơn 51 triệu đồng/m2 đến những tin rao “tháo chạy”
UBND TP. Hà Nội ban hành kế hoạch xử lý vi phạm, khắc phục hậu quả và bảo đảm an sinh xã hội liên quan đến các dự án nhà ở của doanh nghiệp thuộc hệ sinh thái Tập đoàn Mường Thanh do ông Lê Thanh Thản làm đại diện pháp luật hoặc chủ sở hữu.
Theo kế hoạch, 12 công trình, dự án nằm trong diện rà soát gồm CT6 Kiến Hưng, Khu hỗn hợp Đại Thanh, Khu nhà ở Xa La, CT5 Tân Triều, các tòa VP3, VP5, VP6 Linh Đàm, cụm HH1, HH2, HH3, HH4 Linh Đàm và Khu nhà ở CT11, CT12 Kim Văn - Kim Lũ.
Sau khi hoàn tất rà soát, các hạng mục, tòa nhà và căn hộ sẽ được phân thành hai nhóm: Được phép tồn tại hoặc phải di dời, phá dỡ.
Đặc biệt, với trường hợp phải di dời, thành phố đang tính phương án chuyển người dân tới nhà ở xã hội hoặc nhà ở thương mại tại Thanh Hà A, Thanh Hà B. Một phương án khác là chủ đầu tư mua lại căn hộ hoặc tòa nhà thuộc diện phải di dời sau khi xác định giá đền bù theo giá thị trường.
Thị trường thứ cấp tại một số khu chung cư thuộc hệ sinh thái này xuất hiện nhiều tin rao bán với mức giá thấp hơn đáng kể so với mặt bằng được ghi nhận trước đó.
Tháng 3/2026, một căn hộ diện tích 58 m2 tại HH Linh Đàm đã xuống cấp, chưa có sổ được chủ nhà chào bán khoảng 3 tỷ đồng, tương đương hơn 51 triệu đồng/m2. Thậm chí, mức giá này gây chú ý bởi căn hộ có tình trạng tường, trần ẩm mốc sau nhiều năm sử dụng.
Tuy nhiên, sau khi Hà Nội công bố kế hoạch xử lý nhóm dự án Mường Thanh, một số căn hộ 2 phòng ngủ diện tích khoảng 56 m2 được chào bán quanh vùng 1,6 - 1,7 tỷ đồng, tương đương khoảng 29 - 30 triệu đồng/m2.
Dù vậy, cần lưu ý đây mới là giá chào bán, chưa thể đồng nhất với giá giao dịch thực tế. Khảo sát trên một sàn đăng tin hiện vẫn cho thấy HH Linh Đàm có những căn 56 - 57 m2 được chào từ 2,2 - 2,6 tỷ đồng, tương đương khoảng 39 - 46 triệu đồng/m2.
Theo khảo sát giá rao bán hồi đầu năm 2026, mức giá rao bán cao nhất tại HH Linh Đàm vẫn ghi nhận tới hơn 84 triệu đồng/m2.
Không chỉ tại tổ hợp "vạn dân", việc giá rao bán tụt dốc không phanh còn diễn ra tại phần lớn những dự án nằm trong 12 công trình vào diện rà soát.
Chẳng hạn như tại Khu đô thị Đại Thanh, căn hộ 42 m2 đang được rao bán hơn 1,5 tỷ đồng, tương đương 35 triệu đồng/m2. Chỉ cách đây 2 tháng, căn hộ chung cư tại đây đều đang được rao bán với giá trung bình hơn 50 triệu đồng/m2.
Giá giảm thật hay chỉ là tâm lý bán tháo?
Nếu chỉ nhìn vào các tin rao, rất dễ đi đến kết luận rằng căn hộ Mường Thanh đã “rớt giá không phanh”. Nhưng thực tế đang cho thấy bức tranh phức tạp hơn.
Ngay tại HH Linh Đàm, cùng thời điểm vẫn tồn tại những tin rao quanh 40 triệu đồng/m2, trong khi một số chủ nhà chấp nhận đưa giá xuống vùng thấp hơn đáng kể. Sự chênh lệch này có thể đến từ tầng, hướng, nội thất, tình trạng căn hộ, nhu cầu bán gấp và đặc biệt là mức độ chấp nhận rủi ro của từng người mua.
Một số môi giới chia sẻ người mua hiện thận trọng hơn trước, chủ yếu vì chưa biết phương án cuối cùng với từng nhóm căn hộ sẽ ra sao.
Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI cho rằng, rủi ro trong các giao dịch mua bán căn hộ tại HH Linh Đàm không chỉ nằm ở mức giá mà trước hết xuất phát từ tính pháp lý của giao dịch.
Theo quy định hiện hành của pháp luật về đất đai và nhà ở, việc mua bán nhà ở về nguyên tắc phải dựa trên giấy chứng nhận quyền sở hữu. Tuy nhiên, sau hơn một thập kỷ đưa vào sử dụng, khoảng 10.000 căn hộ tại HH Linh Đàm vẫn chưa được cấp sổ hồng. Các giao dịch chuyển nhượng vì vậy thường được thực hiện thông qua vi bằng hoặc giấy tờ viết tay, kéo theo nhiều rủi ro pháp lý cho các bên.
