Vì thế, nhà đầu tư nên thận trọng ngay từ những tháng đầu năm 2026, bởi lúc này thị trường sẽ tập trung vào nhu cầu ở thực.
Quá trình sàng lọc khắc nghiệt
Sau nhiều năm biến động mạnh với những chu kỳ tăng - giảm khó lường, thị trường bất động sản Việt Nam đang cho thấy những chuyển động mang tính nền tảng. Nguồn cung cải thiện rõ rệt, pháp lý dần được tháo gỡ, hạ tầng bứt phá mạnh mẽ đã và đang tái định hình cấu trúc thị trường.
Tuy nhiên, đằng sau đó là quá trình sàng lọc khắc nghiệt, nơi chỉ những chủ thể có năng lực tài chính, chiến lược dài hạn và sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực mới có thể trụ vững.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần đầu tư Bất động sản Toàn Cầu (GP Invest) - dự báo, mặc dù thị trường có dấu hiệu phục hồi nhưng các doanh nghiệp sẽ phải đối mặt với những yêu cầu khắt khe hơn, còn chủ đầu tư có thể ôm "trái đắng" nếu không nhìn nhận đúng vấn đề.
Bất động sản năm 2026 được dự báo sẽ tập trung vào phân khúc nhu cầu ở thực. (Ảnh minh họa).
“Khách hàng ngày càng đòi hỏi cao về chất lượng và tính minh bạch. Vì thế, trong bối cảnh nguồn cung tăng, các nhà đầu tư phải có sự chọn lọc sản phẩm kỹ lưỡng và nghiên cứu thị trường sâu sắc hơn để xuống tiền đúng địa chỉ. Trong khi đó, doanh nghiệp cần tính toán mức giá phù hợp với mặt bằng chung và khả năng chi trả của các đối tượng khách hàng khác nhau”, ông Hiệp nói.
Đồng quan điểm, bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam - nhấn mạnh, khi thị trường bước vào giai đoạn thanh lọc thì sẽ tập trung vào những sản phẩm ở thực.
Thực tế cho thấy, thị trường bất động sản năm 2026 sẽ không còn chỗ cho những dự án kém chất lượng hay thiếu an toàn về pháp lý. “Cuộc chơi đang nghiêng về những chủ đầu tư có năng lực tài chính, phát triển sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực và có pháp lý rành mạch. Sự khắt khe của người mua được kỳ vọng sẽ trở thành động lực giúp thị trường vận hành minh bạch, chuyên nghiệp và bền vững hơn”, bà Miền nói.
Bà cũng nhấn mạnh nhà đầu tư ngoài việc nên lựa chọn những sản phẩm bất động sản uy tín thì khi sử dụng đòn bẩy tài chính cũng phải nên giới hạn ở mức độ an toàn, để tránh bị "chôn vốn" khi thị trường trong quá trình sàng lọc.
Áp lực cho cả chủ đầu tư
Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), quá trình sàng lọc không chỉ gây khó với nhà đầu tư mà còn đặt áp lực lớn lên các chủ đầu tư. Chi phí đất đai, chi phí phát triển dự án và chi phí tài chính ngày càng gia tăng khiến biên lợi nhuận bị thu hẹp. Vì thế, những doanh nghiệp thiếu năng lực tài chính, phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay hoặc phát triển sản phẩm lệch pha nhu cầu thị trường sớm bộc lộ rủi ro.
Trong bối cảnh đó, uy tín và năng lực thực thi trở thành lợi thế cạnh tranh cốt lõi. Những chủ đầu tư đảm bảo tiến độ, pháp lý đầy đủ và minh bạch thông tin sẽ chiếm ưu thế trong việc thu hút dòng tiền, hệ thống phân phối và đội ngũ môi giới chuyên nghiệp. Khi nguồn cung dồi dào hơn, cạnh tranh không chỉ giữa các dự án mà còn giữa các chủ đầu tư trong chính sách bán hàng, mức độ chia sẻ lợi ích và cách xây dựng niềm tin với thị trường.
VARS cũng nhấn mạnh sức cầu sẽ mang tính chọn lọc rất cao. Những dự án có giá bán vượt xa giá trị thực, vị trí kém kết nối, pháp lý chưa hoàn thiện hoặc không đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ đối mặt nguy cơ “đóng băng” giao dịch, ngay cả khi mặt bằng giá chung vẫn duy trì xu hướng tăng.
Theo dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), năm 2025, toàn thị trường ghi nhận khoảng 128.000 sản phẩm mở bán mới, mức cao nhất trong giai đoạn 2019 - 2025 và tiệm cận “đỉnh” nguồn cung của chu kỳ trước. Đây là tín hiệu cho thấy thị trường đã bước qua giai đoạn “đóng băng”, tiến gần hơn tới trạng thái cân bằng.
Dù vậy, vấn đề lớn nhất của thị trường hiện nay nằm ở cơ cấu nguồn cung mất cân đối. Phần lớn sản phẩm mở bán mới vẫn tập trung vào phân khúc căn hộ cao cấp và các dự án thấp tầng có giá trị lớn, trong khi nhà ở giá phù hợp, phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực của đại đa số người dân tiếp tục khan hiếm.
