Thị trường bất động sản tiếp tục trầm lắng, giao dịch đất nền gần như đứng yên

Cung lớn hơn cầu, nhà đầu tư lưỡng lự

Báo cáo thị trường của Tập đoàn One Mount cho thấy, mặt bằng lãi suất tăng và chưa có dấu hiệu hạ nhiệt cho thấy dư địa điều hành chính sách tiền tệ thu hẹp và môi trường tài chính kém thuận lợi hơn đối với người mua nhà sử dụng đòn bẩy. Diễn biến lãi suất thúc đẩy dòng tiền đầu tư dịch chuyển từ bất động sản sang các kênh có lợi suất cao hơn như tiền gửi tiết kiệm.

Cùng với đó, giá vàng sau khi đạt đỉnh vào tháng 2/2026 thì đã ghi nhận bốn tháng giảm liên tiếp.Thị trường chứng khoán cũng ghi nhận thanh khoản giảm so với đầu năm.

Trong khi đó, các địa phương đặc biệt là các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM tích cực vào cuộc tháo gỡ, thúc đẩy các dự án bất động sản đã giúp nguồn cung căn hộ sơ cấp trong quý 2/2026 duy trì ở mức cao tại cả Hà Nội và TP.HCM.

Tại Hà Nội (bao gồm cả Văn Giang, Hưng Yên), tổng nguồn cung mở mới đạt khoảng 9.300 căn (tăng 23%), chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp (69%). Đáng chú ý, nguồn cung hạng sang ghi nhận mức tăng mạnh, đạt 2.900 căn, tăng đến 95% nhờ sự trở lại của một khu đô thị mới tại khu vực trung tâm.

Thị trường TP.HCM (bao gồm cả Bình Dương và Bà Rịa- Vũng Tàu) ghi nhận khoảng 11.100 căn hộ mở mới (tăng đến 51%), chủ yếu tập trung tại phân khúc trung cấp (54%) và cao cấp (38%).

Thị trường căn hộ tại các đô thị lớn rơi vào cảnh cung lớn hơn cầu, người mua lưỡng lự xuống tiền

Theo khảo sát thực hiện trên hơn 600 khách hàng trong quý 2/2026, bất động sản duy trì là kênh đầu tư được quan tâm nhất. Tuy nhiên, tỷ lệ này chỉ đạt 64%, giảm 23 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái, cho thấy người mua đang có xu hướng cân nhắc chuyển sang các kênh tài chính an toàn hơn.

Thêm vào đó, trong bối cảnh vĩ mô và quy hoạch còn nhiều biến động, 67% nhóm khách hàng chưa có nhu cầu bất động sản lựa chọn đứng ngoài quan sát, chờ tín hiệu phục hồi rõ ràng hơn từ thị trường trước khi ra quyết định.

Bên cạnh đó, việc lãi suất cho vay đang duy trì ở mức cao khiến người mua thận trọng hơn với việc sử dụng đòn bẩy tài chính, với 40% khách hàng không có nhu cầu lo ngại chi phí vay mua nhà.

Tại Hà Nội, ghi nhận 7.100 giao dịch sơ cấp, giảm 3% theo quý và giảm 8% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ của các dự án mở mới giảm quý thứ ba liên tiếp, còn 50%, cho thấy tâm lý người mua thận trọng hơn trong bối cảnh mặt bằng giá cao và áp lực tài chính gia tăng. Sự suy giảm về tỷ lệ hấp thụ này ghi nhận ở cả phân khúc cao cấp (giảm 16 điểm phần trăm) và phân khúc hạng sang (giảm 27 điểm phần trăm).

Tại TP.HCM, thị trường tiêu thụ 9.500 căn hộ, chủ yếu tại khu vực Bình Dương, trong khi đó khu vực trung tâm TP.HCM chỉ ghi nhận 2.400 giao dịch (giảm 13% so với năm ngoái). Tỷ lệ hấp thu tiếp tục giảm ở cả phân khúc trung cấp và hạng sang.

Dự báo, giai đoạn 2026–2027, nguồn cung căn hộ mới được dự báo tiếp tục gia tăng khi nhiều dự án hoàn thiện pháp lý và đủ điều kiện mở bán, đạt khoảng 35.000–40.000 căn/năm khiến thị trường căn hộ càng gặp áp lực mạnh.

Giao dịch đất nền chững

Tương tự, báo cáo thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm của PropertyGuru Việt Nam cho thấy giá rao bán nhiều loại hình nhà ở đã điều chỉnh sau quý đầu năm. Trong đó, nhà riêng và nhà mặt phố ghi nhận mức giảm mạnh nhất.

Giao dịch đất nền khu vực ven đô trầm lắng

Cụ thể, tại Hà Nội giá rao nhà riêng giảm khoảng 6,5%, từ 139 triệu đồng xuống còn 130 triệu đồng một m2. Nhà mặt phố giảm 5,6%, từ 214 triệu xuống 202 triệu đồng một m2. Biệt thự giảm 3,3%, còn khoảng 148 triệu đồng một m2, trong khi đất nền giảm gần 2,5%, xuống khoảng 40 triệu đồng một m2.

Tại TP HCM, xu hướng điều chỉnh diễn ra ở một số phân khúc nhưng mức độ nhẹ hơn. Giá biệt thự giảm khoảng 6,3%, từ 160 triệu xuống 150 triệu đồng một m2. Đất nền giảm gần 3%, còn 66 triệu đồng một m2, nhà mặt phố giảm khoảng 1%, trong khi giá nhà riêng gần như đi ngang.

Ở mảng đất nền ven đô trên địa bàn TP Hà Nội cũng ghi nhận mức giảm mạnh nhưng điều đáng nói là thanh khoản gần như chững. Các cuộc đấu giá đất tại các xã vùng ven trên địa bàn TP Hà Nội thời gian gần đây cũng dần đưa về giá trị thực, không còn bị đẩy lên mức giá quá cao, "ảo" so với nhu cầu thực.

Nhiều nhà đầu tư thứ cấp ở khu vực Đông Anh, Hòa Lạc, Sơn Tây, Ba Vì… muốn thoát hàng nhưng rất khó khăn dù đã giảm giá thấp hơn so với thị trường.

Theo nhận định của các chuyên gia và các kênh khảo sát, thị trường đất nền khu vực ven đô sẽ chưa có sự bứt phá về cuối năm vì nhiều yếu tố, trong đó thông tin về quy hoạch, về tái cấu trúc đô thị là một trong những yếu tố khiến người dân còn chần chừ khi xuống tiền.