Nhìn lại hai năm vừa qua, do ảnh hưởng của dịch Covid-19, dòng tiền đổ vào chứng khoán, bất động sản tăng mạnh, trong khi đó hoạt động kinh doanh sản xuất bị ngưng trệ. Điều này dẫn đến giá bất động sản khắp nơi tăng nóng. Tuy nhiên, trong 6 tháng đầu năm 2022, thị trường bất động sản có dấu hiệu chững lại, thanh khoản sụt giảm.
Theo nhận định của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), giai đoạn tiền rẻ thực sự đã qua đi. Dòng tiền đang cân nhắc với các kênh đầu tư, ngay cả các kênh truyền thống như bất động sản, chứng khoán, vàng,... Nhà đầu tư cá nhân lẫn tổ chức buộc phải thận trọng hơn nữa với các quyết định rót tiền ra.
Với bối cảnh hiện nay, thị trường bất động sản đang chịu nhiều ảnh hưởng từ các yếu tố vĩ mô và chính sách. Đầu tiên, nguồn vốn đầu tư vào thị trường bất động sản từ tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp đang được kiểm soát chặt chẽ. Điều này ít nhiều gây khó khăn cho việc tiếp cận nguồn vốn và ảnh hưởng tới nguồn cung bất động sản.
Trong báo cáo mới đây, VARS cho biết dù đại diện Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã chính thức phát ngôn là cơ quan này không có chủ trương siết tín dụng. Tuy nhiên, dự thảo sửa đổi Thông tư 39/2016 lại đưa ra nhiều tín hiệu dòng tiền sẽ bị thắt chặt với kênh đầu tư này.
Cụ thể, NHNN đã đề xuất quy định chặt chẽ hơn về quy trình, điều kiện, hồ sơ, thủ tục, phương án sử dụng vốn vay, kế hoạch trả nợ,… của các khoản vay mua nhà để ở, đặc biệt là các khoản vay với số tiền lớn.
Ngoài ra, cơ quan soạn thảo còn bổ sung loạt nhu cầu vốn yêu cầu các ngân hàng không được cho vay như cho vay để khách hàng chứng minh khả năng tài chính trong các giao dịch với bên thứ ba; cho vay thanh toán tiền đặt cọc dự án chưa đủ điều kiện, không cho vay bù đắp vốn tự có/hoàn tiền vay để mua bất động sản/hàng hóa,...
VARS cho rằng, chính sách tín dụng cùng những quyết định của các cơ quan chức năng liên quan đến trái phiếu doanh nghiệp bất động sản trong thời gian qua ngay lập tức đã khiến nguồn cung bất động sản chững lại.
Dẫn chứng là thanh khoản trên thị trường bất động sản đang có xu hướng giảm rõ rệt, đặc biệt so với giai đoạn sốt đất nửa cuối năm trước và đầu năm nay. Trong nửa đầu năm 2022, riêng phân khúc căn hộ có gần 22.800 căn được chào bán, trong đó quá nửa là các căn hộ thấp tầng, đất nền. Hầu hết căn hộ chung cư đều là từ các dự án đã chào bán trước đó, tình hình cấp phép rất hạn chế. Tỷ lệ hấp thụ các căn hộ tiếp tục duy trì mức 51% như năm 2021.
Ngoài ra, trước sức ép lạm phát trong thời gian tới, mức lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại được dự báo sẽ tăng. Điều này càng khiến khách hàng khó tiếp cận nguồn vốn vay.
Bên cạnh đó, thị trường gặp khó về nguồn cung do yếu tố pháp lý, không có nhiều sản phẩm mới ở các thành phố lớn gần đây.
Trong bối cảnh thị trường hiện nay, nhiều người lo ngại kịch bản 10 năm tái diễn, thị trường bước vào giai đoạn xuống giá trong chu kỳ phát triển bất động sản (tức khoảng gần 10 năm lại có một chu kỳ bất động sản lên - xuống giá). Thời kỳ 2011-2012 là cơn ác mộng đối với nhiều nhà đầu tư khi giao dịch bất động sản chững, không bán được, giá nhiều nơi hạ mạnh.
Liệu, hiện nay có phải giai đoạn xuống giá của chu kỳ phát triển hay không? Trả lời về vấn đề này, ông Nguyễn Anh Quê - Ủy viên Ban chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho hay: “Theo tôi đây không phải giai đoạn cuối của chu kỳ bất động sản 2014-2022 mà chỉ là quãng nghỉ cần thiết để tăng giá cho giai đoạn tiếp theo. Bởi, năm 2022 khác với bối cảnh năm 2011, Nhà nước đã có kinh nghiệm hơn về điều tiết bất động sản cho nên việc xuống giá hoảng loạn như giai đoạn 2011 - 2013 là không thể. Tiếp đến, nhà đầu tư bất động sản giai đoạn 2008 - 2010 chủ yếu vay vốn với lãi suất cao trên dưới 20% nên khi bất động sản xuống giá là thi nhau bán tháo tạo thị trường hoảng loạn. Còn nhà đầu tư giai đoạn 2020-2022 ít sử dụng vốn vay. Vì vậy, họ cũng sẽ không hoảng loạn khi bất động sản đi ngang hay đôi chỗ có sự xuống giá nhẹ mà họ tập trung quan sát thị trường, sẵn sàng mua vào nếu có sản phẩm tốt”.
Đưa ra nhận định về thị trường bất động sản hiện nay, các chuyên gia cũng chia sẻ, hiện tại thị trường bất động sản đang trong giai đoạn thanh lọc rất mạnh để chọn ra những dòng bất động sản tiềm năng, những chủ đầu tư đủ tiềm lực và đi đúng hướng, những địa phương có lợi thế bền vững. Thị trường sẽ trụ vững qua giai đoạn khó khăn này, để vùng lên khi chính sách vĩ mô ổn định và tăng trưởng kinh tế ở mức cao trong vài năm tới.
Những người đang tham gia vào thị trường bất động sản lúc này sẽ cần phải am hiểu hơn, mất nhiều thời gian nghiên cứu hơn để có những quyết định chính xác hơn. Tiền không tự nhiên sinh ra mà chuyển từ túi người này sang túi người khác.
Nhận định về thị trường bất động sản thời gian tới, các chuyên gia cho rằng, thị trường đến năm 2023 sẽ có nhiều dấu hiệu tích cực. Bởi, khả năng pháp lý được tháo gỡ là cao. Thứ hai về tín dụng, từ giờ đến cuối năm vẫn có đợt tín dụng mới cho các dự án tốt, đến năm 2023 sẽ lại có room tín dụng mới, tín dụng đang có những điểm sáng trong thời gian tới.
