Nếu như trước đây, tâm điểm của thị trường bất động sản thường là vùng trung tâm, vùng lõi nội đô thì nay nhờ sự phát triển của các đại dự án hạ tầng, điều này đã có sự dịch chuyển rõ rệt.
Khoảng cách địa lý không còn quá quan trọng
Tại Hà Nội, theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), tâm điểm bất động sản từ khu vực trung tâm đã được dịch chuyển ra các khu vực vùng ven, những nơi có sự kết nối giao thông tốt. Dự kiến, trong thời gian tới, các tuyến vành đai, metro, cầu vượt sông Hồng, đường kết nối liên vùng và các hành lang logistics mới sẽ làm thay đổi hoàn toàn việc di chuyển trong đại đô thị Hà Nội.
Khi hạ tầng được nâng cấp mạnh, những ở khu vực xa trung tâm vẫn có thể kết nối thuận tiện với nơi làm việc, trung tâm thương mại, sân bay hoặc các khu dịch vụ và đây sẽ dần trở thành tâm điểm bất động sản. Hiện, nguồn cung tại khu vực cận trung tâm tăng từ khoảng 17% lên 23%, còn vùng vệ tinh tăng từ gần 8% lên 11%.
Tương tự, tại TP.HCM, theo ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam công ty PropertyGuru Việt Nam - những tuyến metro, vành đai, cao tốc liên vùng cùng định hướng phát triển đô thị dài hạn cũng đang làm thay đổi bản đồ bất động sản. Theo đó, nguồn cung mới không còn tập trung ở khu vực trung tâm mà dịch chuyển mạnh sang vùng cận trung tâm, các đô thị vệ tinh và những hành lang phát triển mới.
Hạ tầng sẽ định hình những tâm điểm bất động sản mới. (Ảnh: Minh Đức).
Tỷ trọng nguồn cung ở khu Đông tăng từ 29% trong năm 2019 đã lên khoảng 33% trong nửa đầu năm 2026. Nhóm đô thị mở rộng tăng từ gần 5% lên 15%, trong khi khu vực trung tâm giảm từ 21% xuống 13%.
Theo bà Nguyễn Ly Ly - Quản lý Nghiên cứu thị trường Cushman & Wakefield Việt Nam, hiện đang có một thay đổi rõ rệt trong tâm lý của người mua bất động sản: khoảng cách địa lý đang dần trở nên ít quan trọng hơn, mà thay vào đó là chất lượng sống, hạ tầng kết nối và hệ sinh thái tiện ích đồng bộ được ưu tiên.
Chính vì thế, nếu giai đoạn trước, giá trị bất động sản chủ yếu tập trung ở lõi trung tâm, thì chu kỳ tiếp theo có thể chứng kiến sự tái định vị mạnh của các khu vực vùng ven - nơi đang sở hữu lợi thế lớn nhất về quỹ đất, quy hoạch, và kết nối hạ tầng giao thông ngày càng tốt hơn.
Đồng quan điểm, ông Bạch Dương, Tổng giám đốc PropertyGuru Việt Nam, cũng cho hay,
Xu hướng dịch chuyển ra các thành phố vệ tinh đang được dẫn dắt bởi các đại dự án hạ tầng...Ông Bạch Dương - Tổng giám đốc PropertyGuru
Việc hạ tầng được đầu tư đồng bộ với các tuyến đường vành đai, các tuyến cao tốc và metro giúp kết nối liên vùng trở nên thuận tiện hơn. Thực tế cho thấy, các địa phương như Quảng Ninh, Bắc Ninh, Hưng Yên…đang trở thành điểm đến hấp dẫn nhờ quỹ đất rộng, hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện và chính sách phát triển đô thị bền vững.
Với riêng Hà Nội, ông Dương cho rằng, thị trường bất động sản Thủ đô chuyển mình theo xu hướng “Hà Nội mở rộng” khi nhiều chủ đầu tư lớn đã phát triển các dự án trọng điểm, bổ sung nguồn cung bất động sản tại các thành phố vệ tinh, tạo nên sự ra đời của hàng loạt khu đô thị mới. Hầu hết các dự án này thu hút lượng lớn cư dân đến sinh sống, vui chơi và làm việc.
Cùng với sự dịch chuyển về vị trí và nguồn cung, giá bất động sản tại những khu đô thị cũng có sự thay đổi rõ rệt khi các tuyến giao thông lớn hình thành. Dữ liệu của Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy, trong 2 năm qua, các dự án kết nối thuận tiện với ga metro có mức tăng giá cao hơn khoảng 10-20% so với mặt bằng chung.
Còn theo JLL Vietnam các dự án trong vùng ảnh hưởng trực tiếp của metro số 1 tại TP.HCM tăng giá trung bình khoảng 34% trong giai đoạn 2021-2026.
Hạ tầng mở ‘cửa sổ cơ hội’ cho bất động sản
Hạ tầng mở ‘cửa sổ cơ hội’ cho bất động sản. (Ảnh: Minh Đức).
Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Đầu tư tại Savills Việt Nam, cho rằng Việt Nam đang đứng trước “cửa sổ cơ hội” mang tính quyết định. Giai đoạn 2026-2030, hạ tầng không còn đơn thuần là yếu tố hỗ trợ mà đã trở thành nền tảng bắt buộc cho tăng trưởng dài hạn.
Vì thế, nếu không tận dụng thời điểm hiện tại để đầu tư mạnh mẽ và bài bản cho hạ tầng, nền kinh tế có nguy cơ đánh mất nhịp phát triển trong những năm tiếp theo, khi quy mô đã mở rộng nhưng năng lực kết nối không theo kịp.
Cũng theo ông Khương, yêu cầu quan trọng nhất hiện nay không chỉ là đầu tư hạ tầng mà là đầu tư theo hướng đồng bộ và trọn tuyến, nhằm bảo đảm hiệu quả sử dụng nguồn lực và tối ưu hóa lợi ích dài hạn. Các tuyến cao tốc, vành đai, sân bay và cảng biển cần được đặt trong một tổng thể thống nhất để phát huy tối đa giá trị, tránh tình trạng hiệu quả đầu tư bị phân mảnh do thiếu liên thông giữa các hạng mục.
Ông nhấn mạnh, hạ tầng giao thông chính là yếu tố mở đường cho các quỹ bất động sản mới phát triển. Khi hạ tầng được cải thiện, khoảng cách địa lý không còn là rào cản lớn.
Hạ tầng giao thông chính là yếu tố mở đường cho các quỹ bất động sản mới phát triển. Khi hạ tầng được cải thiện, khoảng cách địa lý không còn là rào cản lớn.Ông Sử Ngọc Khương- Giám đốc Cấp cao Bộ phận Đầu tư tại Savills Việt Nam
Người dân có thể sinh sống xa hơn các trung tâm đô thị nhưng vẫn đảm bảo khả năng kết nối thuận tiện, từ đó hình thành các đô thị vệ tinh, khu công nghiệp và khu dân cư mới. Xu hướng này không chỉ giúp giảm áp lực lên các đô thị lớn mà còn tạo điều kiện phân bổ lại dân cư và nguồn lực một cách hợp lý hơn.
Dù đánh giá cao quy mô đầu tư hạ tầng hiện nay, vị chuyên gia này cũng cho rằng để “đại công trường” vận hành hiệu quả, cần có những cơ chế đặc thù và giải pháp đột phá trong triển khai. Các dự án hạ tầng quốc gia cần được ưu tiên về nguồn vốn, vật tư và vật liệu, đồng thời đẩy mạnh phân quyền cho địa phương đi kèm với trách nhiệm rõ ràng của người đứng đầu. Trong bối cảnh nhiều công trình trọng điểm được triển khai cùng lúc, sự linh hoạt trong cơ chế và khả năng phối hợp giữa các cấp, các ngành sẽ quyết định tiến độ và chất lượng của toàn bộ chương trình đầu tư.
Nhìn về giai đoạn 2026-2027, ông Sử Ngọc Khương cho rằng, đây sẽ là thời điểm mang tính kiểm chứng đối với năng lực triển khai và hiệu quả của chiến lược đầu tư hạ tầng hiện nay. “Từ khóa quan trọng nhất của hạ tầng Việt Nam trong những năm tới là kết nối: Kết nối trọn tuyến, kết nối đồng bộ và kết nối hiệu quả để tối ưu hóa lợi ích kinh tế - xã hội” - ông Khương nhấn mạnh.
Theo bà Giang Huỳnh, Giám đốc nghiên cứu Savills, yếu tố hạ tầng và giãn dân đô thị là động lực mang tính dài hạn đối với thị trường bất động sản. Trong ngắn hạn, thông tin hạ tầng có thể tạo ra những đợt tăng giá mang tính kỳ vọng tại một số khu vực. Tuy nhiên, về dài hạn, chỉ những khu vực có hạ tầng được triển khai thực chất, đồng bộ với tiện ích và việc làm mới duy trì được sức hấp dẫn và thanh khoản bền vững.
Do đó, hạ tầng không chỉ là yếu tố hỗ trợ thị trường trong giai đoạn phục hồi, mà còn là nền tảng định hình lại cấu trúc phát triển đô thị và bất động sản trong trung và dài hạn. “ Việc đẩy mạnh đầu tư vào các dự án hạ tầng then chốt trong 5 năm tới sẽ là động lực tăng trưởng chủ đạo, giúp cải thiện kết nối liên vùng, thúc đẩy giãn dân đô thị và hình thành các cực phát triển mới” , chuyên gia Savills nhấn mạnh.
