Thay đổi quan trọng trên sổ đỏ mà người dân cần biết rõ

Mới đây, Cục Đăng ký giao dịch bảo đảm và Bồi thường Nhà nước đã có văn bản gửi các Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Nông nghiệp và Môi trường các tỉnh, thành phố, nhằm thống nhất triển khai quy định mới về đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Căn cứ Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội (có hiệu lực từ 1/1/2026), trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo điểm p khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai sẽ chỉ được cập nhật biến động vào cơ sở dữ liệu đất đai, không thực hiện xác nhận trên Giấy chứng nhận đã cấp.

Trên cơ sở đó, Bộ Tư pháp đề nghị các Văn phòng đăng ký đất đai ngừng việc ghi xác nhận đăng ký thế chấp trên sổ hồng, thay vào đó cập nhật đầy đủ thông tin thế chấp vào hệ thống dữ liệu đất đai dùng chung.

Một điểm đáng lưu ý là với các trường hợp trước đây đã ghi nhận nội dung thế chấp trực tiếp trên Giấy chứng nhận, khi người sử dụng đất có nhu cầu xóa đăng ký thế chấp hoặc rút bớt tài sản bảo đảm, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ phải thực hiện đồng thời hai thao tác:

- Cập nhật nội dung xóa đăng ký vào cơ sở dữ liệu đất đai;

- Đồng thời xác nhận việc xóa đăng ký trên Giấy chứng nhận đã cấp.

Quy định này nhằm bảo đảm tính thống nhất và tránh "độ vênh" giữa dữ liệu điện tử và hồ sơ giấy trong giai đoạn chuyển tiếp.

Theo khoản 1 Điều 3 Nghị định 99/2022/NĐ-CP, đăng ký biện pháp bảo đảm là việc cơ quan có thẩm quyền ghi, cập nhật thông tin về tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ vào sổ đăng ký hoặc cơ sở dữ liệu.

Điều 25 Nghị định này tiếp tục xác định Văn phòng đăng ký đất đai là cơ quan có thẩm quyền đăng ký, thay đổi hoặc xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong trường hợp tài sản đã được chứng nhận quyền sở hữu.

Điểm khác biệt nằm ở cách thức thể hiện thông tin: Từ năm 2026, trọng tâm quản lý sẽ là dữ liệu số, thay vì dấu xác nhận trên Giấy chứng nhận.

Bộ Tư pháp hiện đang chủ trì, phối hợp với Bộ Nông nghiệp và Môi trường để sửa đổi, bổ sung các quy định liên quan đến đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại Nghị định 99/2022, nhằm bảo đảm thống nhất với Nghị quyết 254/2025/QH15.

Trong thời gian chờ Chính phủ ban hành nghị định sửa đổi hoặc thay thế, toàn bộ biểu mẫu, hồ sơ đăng ký thế chấp, phiếu yêu cầu đăng ký và các thủ tục liên quan vẫn tiếp tục thực hiện theo Nghị định 99/2022 hiện hành.

Về mặt pháp lý, cơ chế quản lý mới này đã được xác lập rõ ràng. Ngày 11/12/2025, Quốc hội thông qua Nghị quyết 254/2025/QH15, quy định một số cơ chế, chính sách nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai. Một trong những nội dung đáng chú ý là việc không ghi chú đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trên Giấy chứng nhận, mà quản lý hoàn toàn thông qua cơ sở dữ liệu đất đai.

Để triển khai thống nhất, ngày 5/1/2026, Cục Đăng ký giao dịch bảo đảm và Bồi thường Nhà nước (thuộc Bộ Tư pháp) đã ban hành công văn hướng dẫn các Văn phòng đăng ký đất đai trên cả nước thực hiện Nghị quyết 254.

Theo đó, khi phát sinh đăng ký thế chấp, cơ quan đăng ký chỉ cập nhật biến động trên hệ thống dữ liệu, không xác nhận trên bản giấy Giấy chứng nhận.

Đối với các trường hợp trước đây đã ghi chú thế chấp trên Giấy chứng nhận, khi thực hiện xóa đăng ký thế chấp hoặc thay đổi nội dung bảo đảm, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ đồng thời cập nhật vào cơ sở dữ liệu và xác nhận nội dung xóa, thay đổi trên bản giấy, nhằm bảo đảm tính liên tục pháp lý trong giai đoạn chuyển tiếp.

Theo đánh giá của cơ quan chuyên môn, việc không ghi chú thế chấp trực tiếp trên Giấy chứng nhận giúp khắc phục tình trạng "hết dòng biến động" phải cấp đổi sổ nhiều lần, giảm chi phí hành chính, đồng thời hạn chế rủi ro sai lệch thông tin giữa hồ sơ giấy và dữ liệu điện tử. Đây được xem là bước tiến quan trọng trong quản trị đất đai hiện đại, hướng tới một hệ thống thông tin thống nhất, cập nhật kịp thời và dễ tra cứu.