Thách thức hiện hữu đối với thị trường bất động sản nhà ở

Động thái giám sát chặt chẽ tín dụng bất động sản của NHNN, quy định sửa đổi về kê khai mức giá chịu thuế, xu hướng tăng lãi suất,… đều có thể gây áp lực lên tính thanh khoản của thị trường bất động sản từ nửa cuối năm 2022.

Giá bán sơ cấp căn hộ đang tăng chậm lại

Theo ghi nhận của CBRE, nguồn cung căn hộ mở bán mới tại thị trường TP HCM trong những tháng đầu năm tiếp tục ở mức thấp. Nguồn cung thấp trong giai đoạn đầu năm phản ánh quỹ đất khan hiếm cũng như tác động của dịch bệnh vào ngành xây dựng trong những năm qua đã ảnh hưởng tiến độ phát triển dự án.

Với quỹ đất giới hạn, cơ cấu căn hộ tại TP HCM đang chuyển dịch nhanh sang phân khúc cao cấp. Nếu như trong năm 2019, số lượng căn hộ cao cấp chỉ chiếm khoảng 30% tổng nguồn cung thì con số tăng gấp đôi lên hơn 60% vào 202.

Giá bán nhà ở sơ cấp theo đó cũng tăng lên tương xứng. Giá bán căn hộ trung bình tại TP HCM đạt 54,9 triệu đồng/m2 (tương đương 2.390 USD/m2). Tuy nhiên, CBRE cho biết tốc độ tăng giá có phần chậm lại so với năm 2021.

Riêng phân khúc nhà phố ghi nhận tín hiệu sôi động khi cả nguồn cung và giá bán đều tăng mạnh kể từ sau Tết Nguyên Đán. Trong đó, phần lớn nguồn cung đến từ các khu đô thị tại quận 2, quận 12, TP Thủ Đức và huyện Bình Chánh. Giá bán sơ cấp nhảy vọt lên 135,9 triệu đồng/m2 (5.910U SD/m2), tăng 35,5% so với cùng kỳ.

Bất động sản đối mặt với nhiều thách thức hiện hữu trong ngắn hạn

Theo nhận định của Công ty Chứng khoán Tiên Phong (TPS), nửa cuối năm 2022, bất động sản nhà ở vẫn phải đối mặt với nhiều thách thức hiện hữu trong ngắn hạn.

Mặc dù tín dụng cho lĩnh vực bất động sản tính đến cuối tháng 4/2022 đã tăng hơn 10,19% so với đầu năm, cao hơn mức 4,48% của cùng kỳ năm 2021.

Tuy nhiên, với thông điệp mà NHNN đưa ra trong việc kiểm soát chặt chẽ nguồn tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro cao như bất động sản tại cuộc họp báo về kết quả điều hành chính sách tiền tệ và hoạt động ngân hàng 6 tháng đầu năm 2022, TPS cho rằng điều này có thể ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận tín dụng của người mua BĐS và tiến độ bán hàng của các chủ đầu tư, đặc biệt là BĐS thuộc các phân khúc cao cấp, nghỉ dưỡng, dự án có tính chất đầu cơ.

Trên thực tế, từ năm 2016, NHNN đã có động thái giám sát tín dụng vào thị trường BĐS. Chủ trương giảm tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn, đồng thời gia tăng hệ số rủi ro khi kinh doanh BĐS được quy định tại các thông tư đã khiến tốc độ tăng trưởng tín dụng BĐS tiếp tục xu hướng giảm.

Bên cạnh đó, TPS cho rằng quy định sửa đổi về kê khai mức giá chịu thuế có thể có tác động đến thanh khoản thị trường BĐS vì các hoạt động đầu cơ sẽ được giám sát chặt chẽ hơn, khiến số lượng giao dịch tiềm năng giảm bớt.

Ngoài ra, theo dự thảo sửa đổi, bổ sung điều 8 khoản 8 Thông tư 39/2016, NHNN đề xuất bổ sung một số nhu cầu vốn ngân hàng không được cho vay bao gồm nhu cầu vay vốn để bù đắp vốn tự có hoặc hoàn tiền vay để mua BĐS. Theo TPS, nếu quy định này được thông qua có thể đó ảnh hưởng đến tính thanh khoản của thị trường BĐS.

Theo dự đoán của TPS, lãi suất sẽ gia tăng vào nửa cuối năm 2022 trên cơ sở rủi ro lạm phát tại Việt Nam sẽ gây sức ép lên NHNN trong việc nâng lãi suất nhằm ổn định tình hình kinh tế xã hội và xu hướng lãi suất tăng trên toàn thế giới.

“Việc tăng lãi suất sẽ gây áp lực lên tính thanh khoản của thị trường khi gánh nặng lãi vay gia tăng làm thu hẹp tỷ suất sinh lời của kênh đầu tư BĐS”, TPS nhận định.

Đối với kênh trái phiếu, trong giai đoạn gần đây khối lượng trái phiếu của doanh nghiệp BĐS giảm mạnh sau khi cơ quan chức năng tổ chức thanh tra, giám sát việc phát hành, đầu tư, phân phối, giao dịch và sử dụng vốn thu được từ phát hành trái phiếu.