Chính phủ đã ban hành Nghị định số 339/2026/NĐ-CP nhằm thắt chặt quản lý trật tự xây dựng, kinh doanh bất động sản và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người tiêu dùng, có hiệu lực từ ngày 26/8 vừa qua. Điểm nhấn đột phá của văn bản mới này là việc nâng khung chế tài tài chính lên mức cao chưa từng có đối với các hành vi lách luật trong giao dịch, chuyển nhượng hợp đồng bất động sản, đặc biệt là các dự án hình thành trong tương lai.
Mức phạt tới 1 tỷ đồng cho hành vi chuyển nhượng hợp đồng sai quy định
Ảnh được AI hỗ trợ thiết kế
Căn cứ quy định tại Khoản 4 Điều 71 Nghị định số 339/2026/NĐ-CP, hành vi chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hoặc công trình xây dựng mà không đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp lý theo quy định sẽ phải đối mặt với mức phạt tiền đặc biệt nặng, từ 800.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng đối với tổ chức vi phạm (mức phạt áp dụng cho cá nhân vi phạm bằng một nửa theo quy định tại Khoản 4 Điều 5 của Nghị định).
Song song với hình thức phạt tiền, Điểm e Khoản 5 Điều 71 còn buộc bên chuyển nhượng phải thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả nghiêm ngặt: hoàn trả toàn bộ số tiền đã thu trái quy định cho bên nhận chuyển nhượng, đi kèm khoản lợi tức phát sinh tương ứng tính trên số tiền đã thu.
So với quy định trước đây tại Điểm h Khoản 3 Điều 58 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP (chỉ phạt từ 400 đến 600 triệu đồng đối với hành vi chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai không đúng quy định), Nghị định 339/2026/NĐ-CP đã nhân đôi mức phạt tối đa nhằm hạn chế hoạt động "lướt cọc", giao dịch ngầm khi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý.
Siết chặt các vi phạm về hợp đồng mẫu, giá bán và tách rời quyền sử dụng đất
Bên cạnh lỗi chuyển nhượng trái phép, Điều 71 Nghị định 339/2026/NĐ-CP còn thiết lập các khung xử phạt nghiêm khắc đối với hàng loạt hành vi gian lận và thiếu minh bạch trong khâu ký kết hợp đồng của chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản:
Ảnh được AI hỗ trợ thiết kế
Phạt từ 180.000.000 đến 260.000.000 đồng: Áp dụng đối với các hành vi không sử dụng hợp đồng theo mẫu quy định hoặc dùng hợp đồng thiếu nội dung cốt lõi; không xác định rõ các điều khoản bắt buộc trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ chung cư hoặc diện tích sàn xây dựng; đồng thời xử lý nghiêm hành vi không xác nhận, xác nhận sai lệch hợp đồng chuyển nhượng hoặc tự ý thu tiền trái quy định khi thực hiện xác nhận chuyển nhượng hợp đồng.
Phạt từ 260.000.000 đến 300.000.000 đồng: Cho hành vi ký kết hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hoặc phần diện tích sàn nhưng không gắn liền với quyền sử dụng đất theo đúng quy định pháp luật.
Phạt từ 300.000.000 đến 500.000.000 đồng: Phạt nặng đối với các trường hợp cố tình không tuân thủ quy định về giá trong các phân khúc bất động sản thuộc diện Nhà nước quản lý hoặc định giá bắt buộc.
Ngoài các chế tài tài chính trên, trong trường hợp hợp đồng sai phạm vẫn đang trong quá trình thực hiện, bên vi phạm sẽ bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả bắt buộc: cho phù hợp với khung pháp lý hiện hành, bảo vệ tối đa quyền lợi và sự minh bạch cho khách hàng.
