Tăng lãi suất cho vay mua nhà tác động gì tới thị trường bất động sản?

Người mua "ngấm" lãi suất thả nổi

Chị Đặng Thanh Mai - một khách hàng của ngân hàng V. - cho hay, từ đầu tháng, lãi suất thả nổi được ngân hàng áp dụng với khoản vay mua nhà của chị là 14,4%/năm, tăng 2% so với mức lãi suất áp dụng vào tháng trước.

Trong khi đó, lãi suất ưu đãi cho vay mua nhà năm đầu cũng tăng 1-2%/năm so với tháng trước. Cụ thể, ACB 8%/năm; ABBank 9,65%/năm; Sacombank 7,49%/năm; VIB từ 7,8%/năm; BVBank 8,49%/năm…

Lãi suất cho vay mua nhà tăng trong bối cảnh lãi suất huy động liên tục tăng gần đây. Ngoại trừ nhóm ngân hàng có vốn nhà nước chi phối, nhóm ngân hàng tư nhân liên tục điều chỉnh tăng lãi suất huy động. Theo đó, lãi suất huy động kỳ hạn 6 tháng ở nhóm ngân hàng tư nhân hầu hết đều đã vượt qua 6%/năm. Với các khoản tiền gửi lớn, lãi suất huy động kỳ hạn 6 tháng được mời chào lên tới 7,1%/năm.

Ngân hàng Nhà nước cho hay, đến ngày 30/9, lãi suất cho vay bình quân đối với giao dịch phát sinh mới của các ngân hàng thương mại ở mức 6,54%/năm, giảm 0,4%/năm so với cuối năm 2024.

Tuy vậy, theo phản ánh của người mua nhà, mức lãi suất 6-7%/năm chỉ áp dụng trong thời gian ưu đãi ban đầu, chủ yếu do ngân hàng “câu khách” hoặc do chủ đầu tư hỗ trợ lãi suất. Hết thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi phổ biến ở mức 12-14%/năm, gây áp lực lớn cho người vay.

Đầu cơ bất động sản sẽ giảm?

Trao đổi với PV Tiền Phong , ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - cho biết, 2025 được xem là năm bản lề, mở ra quỹ đạo phục hồi sau khủng hoảng, dù vẫn xuất hiện không ít rủi ro cần được nhận diện và kiểm soát.

Ông Đính cho biết, trong gần ba năm qua, thị trường bất động sản chịu tác động nặng nề bởi khó khăn chung của kinh tế thế giới cũng như biến động nội tại của kinh tế Việt Nam. Thanh khoản suy giảm, nguồn vốn bị siết chặt , nhiều dự án đình trệ, doanh nghiệp đối mặt sức ép thanh toán… tạo nên bối cảnh “tắc nghẽn” kéo dài.

Tuy nhiên, từ cuối năm 2024 và rõ rệt hơn trong quý I năm nay, thị trường đã xuất hiện những tín hiệu phục hồi rõ nét. “Chúng tôi khẳng định thị trường đã đi qua vùng khó khăn nhất và đang trỗi dậy”, ông Đính nhấn mạnh.

Tuy vậy, sự phục hồi này không hoàn toàn thuần tuý lành mạnh. Theo ông Đính, một phần sự sôi động trở lại đến từ yếu tố đầu cơ, khi nhu cầu đầu tư tăng mạnh hơn nhu cầu mua để ở. Nguyên nhân quan trọng nằm ở chính sách nới lỏng tín dụng được duy trì suốt năm 2024 và tiếp tục trong những tháng đầu năm nay. Dòng tiền rẻ, dễ tiếp cận đã kích thích hoạt động đầu tư ngắn hạn, khiến một số khu vực xuất hiện giao dịch mang tính “nóng” dù nhu cầu thực chưa tương ứng.

Ông Đính dẫn số liệu cho thấy, đến tháng 9 vừa qua, hệ thống ngân hàng đã bơm vào nền kinh tế gần 18 triệu tỷ đồng, trong đó 4 triệu tỷ đồng chảy vào bất động sản, tương đương khoảng 25% tổng tín dụng. Tỷ trọng này phản ánh nỗ lực lớn của ngành ngân hàng trong việc hỗ trợ phục hồi kinh tế và tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, nó cũng mang tới áp lực, khi một phần nguồn vốn này không đi vào nhu cầu thật mà rơi vào các kênh đầu tư ngắn hạn, tiềm ẩn rủi ro cho sự phát triển bền vững.

Chính phủ đã yêu cầu các bộ, ngành nghiên cứu sử dụng nhiều công cụ điều tiết thị trường như chính sách thuế, tín dụng, cùng nhiều biện pháp quản lý phù hợp để hạn chế đầu cơ, kiểm soát dòng vốn chảy vào phân khúc “nóng”. Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng đã kiến nghị cần áp dụng những công cụ này. Tuy nhiên, ông nhấn mạnh việc áp dụng phải được thiết kế có lộ trình, phân loại rõ ràng các nhóm đối tượng, tránh việc đánh đồng giữa người mua ở thực và nhà đầu cơ. “Chúng ta chống đầu cơ, nhưng không thể làm khó các nhu cầu nhà ở chính đáng”, ông nói.

Một trong những động thái đáng chú ý gần đây là việc một số ngân hàng điều chỉnh tăng lãi suất. Theo ông Đính, điều này nằm trong chu kỳ tự nhiên của hoạt động ngân hàng, khi các tổ chức tín dụng phải cân đối lại lợi ích sau thời gian dài ưu tiên hỗ trợ nền kinh tế. Bên cạnh đó, việc tăng lãi suất cũng là tín hiệu cho thấy thị trường bắt đầu xuất hiện những dấu hiệu nóng lên quá mức, buộc hệ thống tài chính phải “phanh nhẹ” để giữ ổn định.

"Tăng lãi suất chắc chắn sẽ làm giảm hoạt động đầu tư ngắn hạn, đặc biệt là những giao dịch mang tính đầu cơ. Tuy nhiên, ở góc độ dài hạn, sự điều chỉnh này có lợi cho thị trường khi góp phần sàng lọc các nhà đầu tư yếu về năng lực tài chính, tạo cơ hội cho dòng vốn chảy vào các phân khúc có nhu cầu thực và dự án có tính khả thi. Giảm đầu cơ không phải tín hiệu xấu. Ngược lại, đó là bước cần thiết để thị trường phát triển bền vững”, ông Đính phân tích.

Theo ông Đính, Chính phủ vẫn duy trì quan điểm điều hành linh hoạt, theo dõi sát diễn biến thị trường để có điều chỉnh phù hợp. Sự linh hoạt này là yếu tố quan trọng giúp thị trường bất động sản giữ nhịp ổn định trong những năm gần đây và sẽ tiếp tục phát huy tác dụng trong giai đoạn 2025-2026. “Khi có dấu hiệu bất lợi, chính sách sẽ được điều chỉnh theo hướng tích cực hơn. Điều đó tạo niềm tin rất lớn cho thị trường”, ông khẳng định.

Ông tin rằng từ cuối năm nay và bước sang 2026, khi các biện pháp điều hành phát huy hiệu quả, hoạt động đầu cơ giảm dần , thị trường sẽ định hình theo hướng chất lượng cao hơn, ổn định hơn và bền vững hơn.