Thị trường căn hộ
Theo báo cáo thị trường nhà ở mới được Savills Việt Nam công bố, thị trường căn hộ tại Hà Nội 2021 ghi nhận nguồn cung và số lượng giao dịch thấp nhất trong 5 năm qua. Các chỉ thị giãn cách xã hội cùng sự hoành hành của dịch bệnh đã khiến "ách tắc" nguồn cung, tuy nhiên lượng giao dịch bắt đầu phục hồi vào Quý 4/2021.
Nguồn cung mới trong Quý 4/2021 tăng 42% theo quý nhưng giảm -19% theo năm với khoảng 4.500 căn. Trong đó, giai đoạn tiếp theo của 6 dự án cung cấp 3.600 căn, tương đương 80% nguồn cung mới; 20% còn lại đến từ bốn dự án mới.
Năm 2021, nguồn cung sơ cấp với hơn 33.600 căn giảm -21% theo năm, xuống mức thấp nhất trong 5 năm qua. Nguồn cung mới và hàng tồn kho ở mức thấp. Bên cạnh đó, phân khúc Hạng B vẫn được các nhà đầu tư ưa chuộng, chiếm 69% nguồn cung.
Trong khi đó, Quý 4/2021 ghi nhận số lượng căn bán được đạt 4.200, tăng 72% theo quý. Trung bình, mỗi ngày lại có hơn 45 căn chung cư được bán.
Nguồn cung hạn chế và ảnh hưởng của đại dịch khiến số lượng giao dịch cả năm 2021 đạt 16.100, mức thấp nhất trong vòng 5 năm. Hạng B dẫn đầu với 57% số căn bán được, trong khi Hạng C có tỷ lệ hấp thụ cao nhất đạt 69%.
Trong 5 năm qua, giá chào bán sơ cấp trung bình của Hạng A tăng mạnh nhất ở mức 12%/năm. Sự xuất hiện của dự án căn hộ có thương hiệu đầu tiên tại Thủ đô, The Grand Hà Nội, là nguyên nhân chính khiến mức giá hạng A tăng cao. Giá sơ cấp của Hạng B tăng 7%/năm và Hạng C tăng 4%/năm. Trong khi đó, giá chào bán thứ cấp trung bình chỉ tăng 1%/năm.
Theo nghiên cứu từ Savills, từ năm 2022 đến năm 2025, 78.900 căn hộ sẽ mở bán. Do đó, có sự chênh lệch về nguồn cầu dự kiến và nguồn cung sơ cấp thực tế. Hơn 60% trong số 500 dự án của Hà Nội đã được bàn giao hơn 5 năm. Do đó, quan ngại về chất lượng căn hộ giảm và cải thiện thu nhập hộ gia đình sẽ dẫn tới nhu cầu nhà ở mới.
Trong khi đó, nguồn cung trong tương lai dự kiến sẽ tập trung vào Hạng A và B với giá bán cao hơn. Đến năm 2024, Hạng A sẽ cung cấp 20% nguồn cung, Hạng B chiếm 68% và Hạng C chiếm 12%. CapitaLand và Tân Hoàng Minh dự kiến sẽ giới thiệu các dự án cao cấp trong năm 2022.
Thị trường biệt thự/nhà liền kề
Vì ảnh hưởng của Covid-19, trong Quý 4 vừa qua không có một dự án biệt thự/nhà liền kề nào mới. Nguồn cung mới chỉ đến từ các giai đoạn tiếp theo của ba dự án đang bán. Nguồn cung mới đạt 245 căn, tăng 9% theo quý và 29% theo năm. 65% nguồn cung mới này đến từ Giai đoạn 2 của dự án Starlake tại Quận Tây Hồ, trong khi 35% còn lại đến từ Hà Đông và Đông Anh.
Lượng giao dịch tăng với 411 căn bán được, tăng 96% theo quý nhưng giảm -19% theo năm. Tính trung bình, mỗi ngày chỉ có vỏn vẹn chưa đến 5 giao dịch.
Quận Tây Hồ ghi nhận lượng giao dịch cao nhất với 40% thị phần, theo sau là Huyện Đông Anh với 21%. Nhà liền kề và Nhà phố chiếm 57% lượng giao dịch, trong khi Biệt thự chiếm 43% thị phần, tỷ trọng cao nhất từ Q1/2020. Tỷ lệ hấp thụ đạt 37%, tăng 17 điểm % theo quý và 4 điểm % theo năm. Tỷ lệ hấp thụ cho nguồn cung mới đạt 83%.
Tình hình thị trường biệt thự/nhà liền kề tại Hà Nội Qusy 4/2021
Về giá, giá sơ cấp trung bình của Biệt thự đạt 180 triệu đồng/m2 đất, vẫn tăng 60% theo quý và 82% theo năm. Giá trung bình của Nhà liền kề là 171 triệu đồng/m2 đất, tăng 33% theo quý và 54% theo năm. Với Nhà phố, giá trung bình khoảng 239 triệu đồng/m2 đất, tăng 12% theo quý và 30% theo năm.
Mặc dù hầu hết các chủ đầu tư đều không thay đổi bảng giá, giá sơ cấp trung bình vẫn tăng đáng kể do nguồn cung mới đắt đỏ. Bỏ qua những dự án có sự khác biệt này, giá sơ cấp trung bình năm 2021 sẽ có mức tăng trưởng thấp hơn với 6% cho Biệt thự, 13% cho Nhà liền kề, và 15% cho Nhà phố. Tuy nhiên, thị trường hiện vẫn khá thiếu nguồn cung mới có giá chào bán thấp tại các quận/huyện nằm ngoài trung tâm, dẫn tới sự biến động lớn trong giá trung bình toàn thị trường.
Theo Savills, trong năm 2022, nguồn cung tương lai sẽ đạt hơn 3.000 căn đến từ 13 dự án. Trong đó, 41% đến từ Hoài Đức, theo sau Đan Phượng với 26%. Khu vực phía Tây bao gồm các quận/huyện Hà Đông, Hoài Đức và Đan Phượng sẽ có nguồn cung lớn nhất trong năm 2022 với hơn 2.200 căn. Phía Đông Hà Nội cũng sẽ có sự tăng trưởng mạnh với nguồn cung mới ở Văn Giang, Hưng Yên từ dự án Ecopark và và một dự án lớn mới chuẩn bị mở bán, Vinhomes Dream City.
Ecopark với quy mô gần 500 ha, ra mắt năm 2009, vẫn là một dự án lớn tại đây với giá chào bán tăng bốn đến năm lần kể từ khi ra mắt, tăng trưởng trung bình hàng năm khoảng 13%. Trong quý 1 năm 2022, khu đô thị Vinhomes Dream City rộng 445 ha sẽ bổ sung thêm 112 ha quỹ đất nhà ở thấp tầng.
Ngoài ra, năm 2022 được đánh giá một năm nhiều hứa hẹn cho các dự án cơ sở hạ tầng quan trọng. Sáu nhánh lên xuống Vành Đai 3 đoạn từ Mai Dịch đến cầu Thăng Long đã vừa được thông xe. Đường sắt số 3 Nhổn – Cầu Giấy hiện đang chạy thử nghiệm trước khi đi vào hoạt động chính thức.
Một số dự án trọng điểm góp phần cải thiện giao thông, đời sống kinh tế - xã hội và cảnh quan đô thị của Hà Nội có thể kể tới Đại lộ Tây Thăng Long, đường Vành Đai 3.5, hoặc cầu Vĩnh Tuy giai đoạn 2. Hà Nội gần đây đang tích cực phối hợp với các tỉnh Hưng Yên, Bắc Giang, Bắc Ninh và Vĩnh Phúc để thống nhất báo cáo Thủ tướng Chính phủ chấp thuận phương án đầu tư, hình thức đầu tư cho đường Vành Đai 4. Các dự án Biệt thự/Nhà liền kề ở Hà Nội cũng như các tỉnh lân cận khác nằm gần các tuyến đường Vành Đai chắc chắn sẽ được hưởng lợi.
