Hơn 2 năm trước, nhà đầu tư tên T.M bỏ 11 tỷ đồng để mua căn shophouse tại khu đô thị lớn phía Đông Hà Nội. Nhà đầu tư này mua căn shophouse ngay đợt đầu mở bán dự án với giá 11 tỷ đồng. Căn shophouse sở hữu vị trí đẹp, thuộc căn góc. Ở giai đoạn cao điểm căn shophouse này từng được định giá lên tới 19 tỷ đồng.
Tuy nhiên, từ thời điểm giữa năm 2022, thị trường bất động sản chững lại. Phân khúc shophouse, biệt thự tại nhiều dự án rơi vào tình trạng chật vật thanh khoản. Nhà đầu tư T.M cho biết, do đang cần tiền gấp nên buộc phải chấp nhận bán cắt lỗ căn shophouse này với mức giá 13 tỷ đồng, tức giảm 6 tỷ so thời điểm định giá cao nhất.
Nếu so với giá vốn, nhà đầu tư này vẫn lời. Song nếu tính tỷ suất sinh lời trên giá vốn 11 tỷ đồng cũng như chi phí cơ hội, nhà đầu tư tên T.M cho biết: “Thương vụ này gần như chỉ hoà vốn”. Nếu không rơi vào tình trạng cần tiến gấp, anh T.M cho biết: “Sẽ để lại vì đó là căn shophouse nằm vị trí đẹp”.
Cũng rơi vào tình trạng tương tự như anh T.M, chị D.H từng bỏ ra gần 10 tỷ để mua căn shophouse tại Hưng Yên. Thời điểm xuống tiền, chị D.M hưởng ưu đãi và chiết khấu lớn từ chủ đầu tư nhờ thanh toán tiền mặt 100%. Lúc thị trường nóng, căn shophouse của chị D.H được khách trả lên tới 15 tỷ đồng. Tuy nhiên, thời điểm đầu tháng 4, chị D.H chấp nhận chốt bán với giá 11,5 tỷ đồng, chấp nhận lỗ tới hơn 4 tỷ so thời điểm giá lên cao.
“Tôi vẫn còn may mắn vì lời một ít, nhiều trường hợp đều chấp nhận cắt lỗ”, chị D.H nói.
Anh Nguyễn Nam (lãnh đạo doanh nghiệp địa ốc tại Hà Nội) cho hay: “Số ít nhà đầu tư may mắn mua bất động sản từ đợt đầu dự án, hưởng chiết khấu lớn mới bán có lời. Nếu nhà đầu tư vào từ “sóng thứ 2” – tức là nhà đầu tư từ F1 trở đi, khả năng có lời hay hoà vốn rất thấp”.
Cũng theo vị này, khả năng thanh khoản của phân khúc nhà phố thương mại vẫn tốt hơn so với loại hình biệt thự.
“Những nhà đầu tư mua biệt thự thời điểm 2019-2020 đến nay đều lỗ so với chi phí cơ hội và giá vốn bỏ ra. Bởi biệt thự thanh khoản chậm, chi phí vốn bỏ ra lớn. Một nhà đầu tư từng mua biệt thự giá 25 tỷ đồng, đến hiện tại cắt lỗ 23 tỷ đồng vẫn chưa tìm được người chốt. Lượng khách hàng tìm kiếm thông tin để mua biệt thự sụt giảm mạnh mẽ.
Nhìn chung, phân khúc này khá ế ẩm. Thậm chí, có trường hợp nhà đầu tư khi tới văn phòng tôi tâm sự, với lãi suất cao như hiện nay, họ có thể chấp nhận từ bỏ hợp đồng mua bán để không phải đóng theo tiến độ”.
Số liệu từ Hội Môi giới cho thấy, nguồn cung ra thị trường quý I/2023 đạt khoảng 25.000 sản phẩm, chủ yếu là hàng tồn kho từ các dự án mở bán trước đó. Tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt khoảng 11%, tương đương hơn 2.700 giao dịch, giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái.
Theo bà Phạm Thị Miền, Phó trưởng Ban Nghiên cứu thị trường và Tư vấn xúc tiến đầu tư (Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam), trong quý I vừa qua, thị trường vẫn tiếp tục trạng thái trầm lắng, chưa có dấu hiệu phục hồi.
Bà Miền đưa ra dữ liệu khảo sát về diễn biến của thị trường đáng chú ý. Cụ thể, nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính - đặc biệt có sử dụng chương trình ưu đãi lãi suất, ân hạn nợ gốc giai đoạn 2018 - 2022 của các chủ đầu tư buộc phải cắt lỗ 10%-30%, thậm chí lên đến 30%-50% giá trị đầu tư.
Tuy nhiên, theo bà Miền, thị trường đang có tín hiệu tích cực về nguồn cung và giao dịch. Những dự án chất lượng vẫn có ghi nhận thanh khoản. Trong thời gian tới, kỳ vọng thị trường sẽ sớm khởi sắc.
