Sau sáp nhập cấp tỉnh, áp dụng một bảng giá đất chung hay giữ nguyên như trước?

Liệu các địa phương mới có áp dụng một mức giá đất thống nhất hay vẫn giữ giá quy định theo từng khu vực cũ? Câu hỏi này chưa có câu trả lời rõ ràng, nhưng nếu không được giải quyết thấu đáo, thay đổi có thể gây ra nhiều hệ lụy: từ mất cân đối thị trường, bất cập trong thu thuế, đến rủi ro gia tăng đầu cơ và bất bình đẳng trong tiếp cận đất đai.

Giảm nguồn thu thuế, dân khó mua nhà, nạn đầu cơ

Sáp nhập hành chính các tỉnh/thành đang được xem xét như một giải pháp tái cấu trúc bộ máy và thúc đẩy phát triển vùng. Tuy nhiên, trong quá trình này, để tránh sốt đất, một vấn đề lớn đang đặt ra là cách xác lập bảng giá đất sau sáp nhập, theo TS Nguyễn Châu Trinh, Giảng viên Kinh tế, Đại học RMIT Việt Nam.

Hiện tại, chưa có thông tin chính thức nào về việc liệu các địa phương sau sáp nhập có thống nhất một bảng giá đất chung hay vẫn giữ nguyên mức giá như trước. Tức là, chúng ta vẫn chưa rõ liệu sẽ có một mức giá quy định đồng nhất hay tiếp tục áp dụng mức giá cũ của từng khu vực.

Nếu nhìn vào bảng giá đất hiện hành, có thể thấy sự chênh lệch rất lớn. Giảng viên Đại học RMIT nêu ví dụ, tại khu vực II của TP Thủ Đức (TPHCM), mức giá quy định theo Quyết định 02/2020/QĐ-UBND là khoảng 88,2 triệu đồng/m2, trong khi ở TP Vũng Tàu (Bà Rịa - Vũng Tàu) chỉ khoảng 34,14 triệu đồng/m2 và ở TP Thủ Dầu Một (Bình Dương) là khoảng 20,86 triệu đồng/m2 cho cùng vị trí phân loại.

Dù vậy, trên thị trường đang xuất hiện nhiều dự báo từ các công ty môi giới bất động sản rằng giá đất tại các địa phương cũ như Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu có thể tăng mạnh sau sáp nhập, nếu khung giá mới được áp dụng đồng nhất. 

“Điều này, nếu xảy ra, có thể đem đến nhiều hệ lụy, từ việc làm 'sốt ảo' thị trường, đến tác động tiêu cực đến thu ngân sách và khả năng người dân mua được đất để ở”, TS Trinh nói với VietNamNet.

Ông phân tích thêm, sự hội tụ giá bất động sản giữa các khu vực chỉ có thể diễn ra khi có sự tương đồng về mức sống, cơ hội việc làm, hạ tầng công cộng và khả năng tiếp cận dịch vụ - chứ không thể chỉ dựa vào yếu tố hành chính. 

Nghiên cứu có liên quan trước đây của các nhà kinh tế học như Edward Glaeser, Joseph Gyourko hay Paul Krugman cũng cho thấy giá bất động sản chỉ hội tụ khi xuất hiện dòng di cư dân cư, vốn đầu tư và việc làm từ trung tâm ra vùng lân cận. 

Tiếp tục với ví dụ trên, dữ liệu từ năm 2020 đến 2024 cho thấy tiến trình hội tụ giữa TP Thủ Đức (TPHCM) và TP Thủ Dầu Một (Bình Dương) rất chậm. Trong suốt giai đoạn này, giá giao dịch thực tế tại Thủ Dầu Một chỉ bằng khoảng 33-37% so với Thủ Đức, và giá quy định khu vực II tại đây gần như không thay đổi, duy trì ở mức tương đương chỉ khoảng 30% so với giá quy định mới tại Thủ Đức. 

Theo vị chuyên gia, những khác biệt này cho thấy chưa có dấu hiệu hội tụ đáng kể, do đó, áp dụng mức giá đất quy định thống nhất giữa hai địa phương sẽ không phản ánh đúng thực tế thị trường.

Như vậy, nếu áp dụng một bảng giá đất cao đồng loạt như ở TPHCM cho cả các vùng sáp nhập, sẽ phát sinh ít nhất 3 bất cập:

Thứ nhất, giá quy định có thể vượt quá giá giao dịch thực tế, khiến thị trường kém thanh khoản, giảm nguồn thu thuế từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Thứ hai, người dân thu nhập trung bình và thấp sẽ khó tiếp cận nhà đất, đặc biệt là ở các khu vực chưa thật sự phát triển tương xứng.

Thứ ba, thị trường dễ bị thao túng, đầu cơ - đẩy giá ảo, tạo bong bóng và làm méo mó các tín hiệu đầu tư.

Cần giai đoạn chuyển tiếp cho giá đất

Trước những bất cập có thể nhìn ra trên, TS Nguyễn Châu Trinh cho rằng, việc áp dụng bảng giá đất có thể được triển khai theo hướng chuyển tiếp linh hoạt và phân vùng hợp lý. 

Cụ thể, cơ quan quản lý Nhà nước nên cho phép giữ bảng giá đất cũ trong một giai đoạn nhất định sau khi sáp nhập (ví dụ 2-5 năm), để tránh biến động đột ngột và đảm bảo sự ổn định cho người dân cũng như nhà đầu tư.

Bên cạnh đó, trong giai đoạn tiếp theo, nhà chức trách có thể ban hành một bảng giá đất mới cho toàn địa phương, theo từng phân vùng - như vùng trung tâm, vùng vệ tinh, hay theo cấp độ phát triển đô thị, hạ tầng.

“Quan trọng hơn hết là phải công khai minh bạch thông tin. Ngoài ra, các chính sách thuế chống đầu cơ, kiểm soát dòng tiền vào bất động sản và quản lý dự án phát triển đất cũng cần được đẩy mạnh song song”, chuyên gia của Đại học RMIT nhấn mạnh.

Còn theo bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc toàn quốc Dịch vụ Định giá & tư vấn Savills Việt Nam, trong thời gian chuyển tiếp, việc áp dụng giá đất nên tiếp tục thực hiện theo bảng giá đã được ban hành tại từng địa phương trước khi sáp nhập. 

Cách làm này nên được duy trì cho đến khi địa phương mới chính thức ban hành bảng giá đất thống nhất theo quy định của Luật Đất đai năm 2024, hoặc cho đến khi có hướng dẫn chính thức từ Bộ Nông Nghiệp và Môi trường hoặc Chính phủ. Giải pháp này đảm bảo nguyên tắc pháp lý ổn định và liên tục của các văn bản quy phạm pháp luật, tránh gián đoạn trong quản lý và thu ngân sách.

Về dài hạn, bảng giá đất nên xây dựng theo nguyên tắc phân vùng giá trị rõ ràng, bám sát thực tế từng khu vực. Ví dụ: vùng nội đô TPHCM, vùng phát triển công nghiệp Bình Dương hay vùng du lịch Bà Rịa - Vũng Tàu.

Ngoài ra, cơ quan Nhà nước cần ứng dụng bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất, từ đó định giá cụ thể đến từng thửa đất, theo bà Giang.