Sau “lệnh” siết phân lô, tách thửa loại đất “lùa gà” bị bán cắt lỗ nhưng mất thanh khoản

Trong mấy năm trở lại đây những khu vực này tràn lan những mảnh đất diện tích rộng trên 1.000m2 được tách thửa thành các lô nhỏ có diện tích từ 60 - 90m2. Đây là những sản phẩm do giới đầu cơ bất động sản tạo ra nhằm “lùa” các nhà đầu tư non kinh nghiệm mua.

Đầu năm 2021, những khu vực như xã Đồng Trúc, Bình Yên, Tiến Xuân, Tân Xã của Thạch Thất; xã Sơn Đông, Cổ Đông thuộc thị xã Sơn Tây nườm nượp xe to nhỏ dẫn đoàn vào làng xem đất; Giá đỉnh điểm dao động từ 16 - 24 triệu đồng/m2.

Thực tế, do có sự kết hợp giữa môi giới và đầu cơ bất động sản “thổi giá” nên giá loại hình đất tự phân lô này đã lên cao chót vót. Sau khi đầu cơ đã “thoát hàng” hết “sóng” cũng qua đi. Thị trường trở lại trầm lắng hơn thì các nhà đầu tư ôm vào lại bị thiệt hại, chật vật cắt lỗ.

Trước tình trạng này, nhiều địa phương đã có các văn bản "siết" tách thửa đất một cách tràn lan. Mới đây, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội yêu cầu cơ quan liên quan tạm dừng việc giải quyết thủ tục về chia tách thửa đối với đất nông nghiệp, thửa đất gồm đất ở và đất nông nghiệp, thửa đất phi nông nghiệp không có đất ở; chỉ tiếp nhận, giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến việc chia tách thửa đất, hợp thửa đất đối với thửa đất ở đảm bảo điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất theo quy định của pháp luật hiện hành.

Sau lệnh “siết” phân lô bán nền, thị trường bất động sản ven Hà Nội trở nên vắng hoe, đất phân lô bỏ hoang dại, cỏ mọc um tùm. Đường sá đẹp lung linh trước đó cũng tan nát vì xây dựng tạm bợ, thiếu bài bản. Giá rao bán “cắt lỗ” chỉ khoảng trên dưới 12 triệu đồng/m2.

Đơn cử, lô đất thổ cư 300m2 tại xã Bình Yên, Hoà Lạc. Mặt tiền 12m, đường to, vỉa hè 2m, chào bán 12 triệu đồng/m2. Cũng trên địa bàn xã này, lô đất 65m2 được chào bán 700 triệu đồng, tương đương 10,7 triệu đồng/m2. Tương tự tại xã Sơn Đông, lô đất 80m2 được chào bán với giá 9,5 triệu đồng/m2. 

Đang chào bán lô đất cắt lỗ, anh Nguyễn Hưng (Thanh Xuân) chia sẻ, cuối năm ngoái, xung quanh đâu đâu cũng thấy chuyện buôn bất động sản, chốt lời vài trăm triệu đồng. Trong nhà có sẵn 400 triệu nên anh quyết tâm theo bạn bè lên Hòa Lạc đầu tư với hy vọng kiếm lời. Xem đất nhiều nơi, cuối cùng anh "chốt" lô đất hơn 70m2 tại xã Bình Yên (Thạch Thất) với giá hơn 1,2 tỷ đồng, tương đương 18 triệu đồng/m2.

Nhưng từ đó đến nay, lãi chưa thấy đâu, chỉ biết mỗi tháng xoay xở trả ngân hàng gần 30 triệu đồng cả gốc lẫn lãi. Nên anh quyết định bán cắt lỗ hoàn vốn mong trả đủ số nợ ngân hàng.

Tương tự, anh Trần Thị Hoa (Cầu Giấy) cũng đang rao bán "cắt lỗ" lô đất 85m2 Đồng Trúc với giá 13 triệu đồng/m2.

"Giá tôi mua vào là 1,2 tỷ đồng, khoảng 15 triệu đồng/m2. Lúc mua, nhân viên môi giới tư vấn, giá hiện tại đang thấp bằng 1/3 so với giá các huyện ven như Hoài Đức, Nam Từ Liêm. Với tình trạng nguồn cung mới thiếu, khan hàng như hiện nay, chắc chắn giá tiếp tục tăng cao. Chỉ 1-3 tháng là bay hàng. Tôi tính đất chỉ lên 1 giá là có ngay 85 triệu đồng, lên 2 giá là lãi ngay 170 triệu. Trong khi đó, nếu vay ngân hàng 700 triệu, mỗi tháng chỉ trả khoảng 6 triệu. Thấy hấp dẫn nên tôi quyết định "thử vận may". Nhưng từ đó đến nay ngót nghét nửa năm, khách mua chưa thấy chỉ thấy tiền lãi vay về ùn ùn. Thế nên vợ chồng tôi quyết bán lỗ”, chị Hoa nói.

Anh Nguyễn Hiếu - môi giới lâu năm tại khu vực Thạch Thất (Hà Nội) tiết lộ, sau khi “lệnh” siết phân lô tách thửa được thực hiện, không còn cảnh xe nối đuôi nhau đi xem, mua bán đất nữa. Thậm chí, đã xuất hiện tình trạng bán “cắt lỗ” đến từ các nhà đầu tư mua lại trước đó.

“Nếu trước kia, những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính tìm về mua mảnh đất rộng rồi tách thửa bán lại thì nay cũng không có người về mua nữa, do lệnh siết phân lô tách thửa đất nông nghiệp được thực hiện. Các giao dịch từ sau Tết Nguyên đán tới nay cũng trầm hẳn. Nếu có cũng chỉ là giao dịch đất của dân, còn đất tự phân lô này gần như mất thanh khoản”, anh Hiếu nói.

Người môi giới này cho biết thêm, trước động thái của các ngân hàng muốn “siết” tín dụng vào bất động cũng đã ảnh hưởng tới tâm lý của đầu cơ. “Mua đất rộng chắc chắn cần số tiền lớn thì không phải nhà đầu tư nào cũng có sẵn mà phải dùng tới đòn bẩy. Sau khi thực hiện tách thửa xong, đầu cơ tạo sóng để thoát hàng thì mới sôi động, thanh khoản mạnh. Hiện tại, đầu cơ cũng nằm im thì thị trường lình xình cũng là điều dễ hiểu. Nhà đầu tư mua lại mà cũng đi vay ngân hàng thì bây giờ buộc cắt lỗ để trang trải, cũng một phần lo lắng lãi suất ngân hàng sẽ tăng nên họ bán sớm”, anh Hiếu nói.