Đặt cọc hơn 1 tỷ đồng, chờ hoàn tất thủ tục tách thửa
Theo trình bày của ông M. (ngụ TPHCM), tháng 6/2022, bà T. ký hợp đồng đặt cọc công chứng với ông để nhận chuyển nhượng thửa đất 300m2 tại ngoại thành TPHCM với giá 2,06 tỷ đồng.
Ngay sau khi ký kết, bà T. chuyển cho ông 1,05 tỷ đồng tiền đặt cọc. Hai bên thỏa thuận trong vòng 9 tháng hoàn tất thủ tục tách thửa và tiến tới ký hợp đồng chuyển nhượng.
Quá trình thực hiện hợp đồng kéo dài hơn dự kiến. Đến tháng 9/2023, thửa đất 300m2 đã được tách và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng đứng tên ông M. Tuy nhiên, sau đó hai bên không hoàn tất việc ký hợp đồng chuyển nhượng.
Ông M. cho rằng mình đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ, nhiều lần liên hệ nhưng không nhận được phản hồi từ bà T. Vì vậy, ông khởi kiện, yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc và xác định bà T. mất khoản tiền đặt cọc 1,05 tỷ đồng.
Ở chiều ngược lại, bà T. cho rằng quá trình tách thửa kéo dài và gặp nhiều khó khăn về hồ sơ, đồng thời phía ông M. mới là bên không tiếp tục thực hiện giao dịch. Bà T. cho biết sau khi biết ông M. khởi kiện, bà đã nhiều lần thông báo và đề nghị tiếp tục ký hợp đồng chuyển nhượng.
Trong khi đó, bà U. - người được ông M. ủy quyền thực hiện các thủ tục liên quan đến việc tách thửa - cho rằng mình đã thực hiện đầy đủ công việc theo ủy quyền. Bà U. đồng thời có yêu cầu phản tố, đề nghị ông M. bồi thường các thiệt hại phát sinh trong quá trình tranh chấp.
Tại phiên tòa sơ thẩm, TAND Khu vực 8 - TPHCM chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông M., tuyên hủy hợp đồng đặt cọc và xác định khoản 1,05 tỷ đồng mà bà T. đã giao thuộc về ông M.
Tòa không chấp nhận yêu cầu phản tố của bà T. về việc yêu cầu ông M. bồi thường 500 triệu đồng. Đối với bà U., tòa không chấp nhận yêu cầu bồi thường 527 triệu đồng, đồng thời đình chỉ xét xử đối với yêu cầu về khoản tiền dịch vụ 173 triệu đồng và buộc ông M. thanh toán khoản tiền này.
Theo bản án sơ thẩm, nếu bà U. không giao bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông M., ông có quyền liên hệ cơ quan có thẩm quyền để thực hiện thủ tục cấp lại theo quy định.
Không đồng ý với phán quyết của tòa, bà T. và bà U. kháng cáo.
Bên mua viện lý do trì hoãn, tòa xác định từ chối ký hợp đồng
Tại phiên phúc thẩm, Hội đồng xét xử TAND TPHCM xác định các bên đều thừa nhận hợp đồng đặt cọc vào tháng 6/2022 là thỏa thuận cuối cùng về việc chuyển nhượng phần đất 300m2, giá 2,06 tỷ đồng; bà T. đã đặt cọc 1,05 tỷ đồng.
Dù thời hạn dự kiến ký hợp đồng chuyển nhượng vào tháng 3/2023 chưa thực hiện được do thủ tục tách thửa chưa hoàn tất, các bên đều biết và thống nhất sẽ tiếp tục giao dịch sau khi có giấy chứng nhận.
Đến tháng 9/2023, việc tách thửa hoàn tất. Tòa xác định qua các tin nhắn Zalo trong hồ sơ vụ án, ông M. đã yêu cầu bà T. chuẩn bị tiền và thực hiện việc ký hợp đồng chuyển nhượng tại tổ chức công chứng. Tuy nhiên, phía bà T. cho rằng người bỏ tiền mua đất là người khác và đang ở nước ngoài nên chưa thể liên lạc và chuyển tiền.
Tòa phúc thẩm cho rằng lý do này không đủ để trì hoãn việc ký hợp đồng, bởi bà T. là người trực tiếp đứng tên giao kết hợp đồng đặt cọc. Từ đó, Hội đồng xét xử xác định việc hợp đồng chuyển nhượng không được ký là do bà T. từ chối thực hiện theo yêu cầu của ông M.
Với bà U., tòa xác định bà được ông M. ủy quyền thực hiện thủ tục tách thửa và nhận bản chính giấy chứng nhận, nhưng không giao lại giấy này với lý do ông M. chưa thanh toán tiền dịch vụ. Tòa cho rằng việc giữ giấy chứng nhận là vi phạm nghĩa vụ và buộc bà U. giao trả cho ông M.
Từ phân tích trên, tòa phúc thẩm bác kháng cáo của bà T. và bà U., giữ nguyên bản án sơ thẩm. Như vậy, bà T. không được nhận lại khoản tiền cọc 1,05 tỷ đồng đã giao cho ông M.
(Tham khảo Bản án số 221/2026/DS-PT ngày 30/1/2026 của TAND TPHCM)
