Mới đây, tại Hội thảo “Phát triển nhà ở xã hội tại TP.HCM – từ mô hình đến hành động”, ông Trương Anh Tuấn, Chủ tịch HĐQT CTCP Tư vấn – Thương mại – Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân (HoSE: HQC) đã đưa ra nhiều đánh giá và đề xuất đáng chú ý về lộ trình hiện thực hóa mục tiêu phát triển nhà ở xã hội.
Theo ông Tuấn, riêng tại TP.HCM, Hoàng Quân đã hoàn thành 4 dự án nhà ở xã hội với gần 4.000 căn hộ. Giai đoạn từ nay đến năm 2030, doanh nghiệp đã đăng ký và cam kết với Thủ tướng Chính phủ phát triển 50.000 căn, đóng góp vào mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội trên phạm vi cả nước.
Trước đó vào giữa năm 2025, Hoàng Quân cho biết đã hoàn thành khoảng 10.000 căn trên toàn quốc, riêng năm 2025 kỳ vọng bàn giao ít nhất 5.000 căn.
Tuy nhiên, tại thời điểm đó, ông Tuấn cũng thẳng thắn nhìn nhận doanh nghiệp đang đối mặt với nhiều thách thức, từ doanh thu, lợi nhuận thấp đến những vướng mắc liên quan đến quỹ đất, thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất và cấp phép đầu tư.
Dù vậy, tại hội thảo lần này, Chủ tịch HQC đánh giá môi trường phát triển nhà ở xã hội đã có nhiều chuyển biến tích cực. “Chưa bao giờ môi trường phát triển nhà ở xã hội lại ‘thoáng’ như hiện nay, từ quy hoạch, cơ chế chính sách đến sự đồng thuận của xã hội và cộng đồng doanh nghiệp”, ông nói.
Đồng thời, ông Tuấn khẳng định chương trình 1 triệu căn nhà ở xã hội và nhà ở công nhân là mục tiêu hoàn toàn có thể thực hiện được.
Riêng với mục tiêu gần 200.000 căn nhà ở xã hội tại TP.HCM, ông Tuấn cho rằng khả năng hoàn thành là có cơ sở, song cần những giải pháp mạnh mẽ và mang tính đặc thù hơn cho một đô thị đặc biệt.
Hai nút thắt lớn nhất khi phát triển NOXH
Một trong những “điểm nghẽn” lớn nhất hiện nay, theo ông Tuấn, là quỹ đất. Cụ thể, quỹ đất công được đưa ra đấu giá cho phát triển nhà ở xã hội hiện chỉ khoảng 8 dự án với tổng quy mô xấp xỉ 10 ha, trong khi quy hoạch dành cho phân khúc này của TP.HCM lên tới hơn 170 ha. Nếu không nhanh chóng chuyển hóa quỹ đất công thành các dự án cụ thể để đấu giá và triển khai, việc đạt được mục tiêu đề ra sẽ rất khó khăn.
Bên cạnh đất công, ông Tuấn đề xuất cần khai thác mạnh hơn quỹ đất trong dân và trong doanh nghiệp. "Phần lớn doanh nghiệp bất động sản và người dân đều có đất, vấn đề cốt lõi là phải có cơ chế phù hợp để chuyển đổi các quỹ đất này sang phát triển nhà ở xã hội", ông Tuấn nói.
Một giải pháp được ông đưa ra là cho phép doanh nghiệp góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, căn cứ trên mức thuế đất đang nộp hằng năm. Cách làm này sẽ tạo động lực để doanh nghiệp chủ động tham gia, đồng thời được xem là con đường nhanh nhất để hình thành quỹ đất song song với quỹ đất công.
Chủ tịch HĐQT Trương Anh Tuấn nêu ra các điểm nghẽn về quỹ đất và cơ chế tài chính.
Không chỉ vướng ở quỹ đất, theo Chủ tịch HQC, bài toán then chốt tiếp theo nằm ở cơ chế tài chính. Từ kinh nghiệm quốc tế, ông cho biết tại nhiều quốc gia, ngân hàng cho chủ đầu tư vay theo hai giai đoạn: giai đoạn xây dựng kéo dài 2 - 3 năm và giai đoạn vận hành sau khi hoàn thành với thời hạn có thể lên tới 5 - 30 năm.
Cách tiếp cận này giúp doanh nghiệp phát triển mạnh mô hình nhà cho thuê, tạo dòng tiền dài hạn và hình thành thị trường thuê ổn định. Ông cho rằng Việt Nam cần sớm áp dụng cơ chế tín dụng tương tự để thúc đẩy nhà ở xã hội cho thuê, đặc biệt là nhà ở công nhân.
Ở phía người mua, khó khăn trong tiếp cận vốn cũng là rào cản lớn. Theo ông Tuấn, với cấu trúc vay hiện nay, người dân phải trả cả lãi và gốc ngay từ đầu, trong đó tiền lãi khoảng 3 - 4 triệu đồng/tháng và tiền gốc 2 - 3 triệu đồng/tháng. Với mức thu nhập phổ biến của người lao động, nhiều người chỉ đủ khả năng trả lãi, vì vậy rất e ngại vay vốn do lo ngại rơi vào tình trạng nợ quá hạn.
Từ thực tế này, ông đề xuất triển khai các gói vay thuê – mua, theo đó trong 5 năm đầu người dân chỉ trả tiền thuê (tương đương tiền lãi), sau đó mới bắt đầu trả gốc. Đồng thời, khi dự án đã có sổ đỏ, ngân hàng nên nâng tỷ lệ cho vay và định giá sát hơn, qua đó giảm áp lực tài chính và mở rộng khả năng tiếp cận nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp.
Thách thức vốn và quỹ đất liệu có “bẻ gãy” giấc mơ của ông trùm NOXH?
HQC từng được xem là “ông lớn” trong phân khúc nhà ở xã hội, song doanh nghiệp gặp loạt thách thức về vốn và quỹ đất trong giai đoạn qua.
Trước đó, tại ĐHĐCĐ thường niên 2025, ông Tuấn cho biết để triển khai mục tiêu 40.000 căn nhà ở xã hội, Hoàng Quân cần khoảng 40.000 tỷ đồng vốn đầu tư, trong đó tối thiểu phải huy động được 10.000 tỷ đồng vốn vay trung và dài hạn từ ngân hàng. Tuy nhiên, nguồn vốn này chỉ có thể được giải ngân khi dự án chứng minh được tính khả thi và khả năng hoàn vốn.
“Thách thức của HQC là phải chứng minh được tính khả thi của dự án, từ quỹ đất, cách làm, hiệu quả đầu tư đến dòng vốn để tiếp cận nguồn vốn từ ngân hàng cho chính doanh nghiệp và hỗ trợ khách hàng vay mua nhà”, Chủ tịch HQC chia sẻ.
HQC đang rơi vào trạng thái căng thẳng cả về dòng tiền lẫn cơ cấu nguồn vốn.
Trong bối cảnh đó, thực trạng tài chính kém sáng của doanh nghiệp càng trở nên đáng chú ý. Kết quả 9 tháng đầu năm 2025 cho thấy bức tranh đáng lo ngại khi Hoàng Quân chỉ ghi nhận hơn 50 tỷ đồng doanh thu và khoảng 18 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, rất xa so với mục tiêu 1.000 tỷ đồng doanh thu và 70 tỷ đồng lợi nhuận đặt ra cho cả năm.
Hiện doanh nghiệp chưa công bố báo cáo tài chính quý IV/2025. Nếu quý cuối năm không có đột biến, năm 2025 nhiều khả năng sẽ trở thành năm thứ 10 liên tiếp HQC không hoàn thành kế hoạch kinh doanh.
HQC cũng đang rơi vào trạng thái căng thẳng cả về dòng tiền lẫn cơ cấu nguồn vốn. Báo cáo lưu chuyển tiền tệ cho thấy dòng tiền từ hoạt động kinh doanh tiếp tục âm hơn 305 tỷ đồng, trong khi lưu chuyển tiền thuần sau 9 tháng âm gần 15 tỷ đồng. Tổng nguồn vốn gần 9.900 tỷ đồng nhưng các khoản phải thu chiếm tới hơn 6.000 tỷ đồng, tương đương trên 60%, cùng với khoảng 2.350 tỷ đồng góp vốn vào các công ty liên doanh, liên kết.
Ngược lại, tiền mặt chỉ còn chưa tới 30 tỷ đồng, trong khi hàng tồn kho vượt 1.400 tỷ đồng, tạo áp lực lớn lên khả năng thanh toán. Ở phía nguồn vốn, tổng nợ phải trả khoảng 4.500 tỷ đồng, trong đó dư nợ vay gần 1.700 tỷ đồng. Riêng chi phí lãi vay trong 9 tháng năm 2025 đã lên tới gần 60 tỷ đồng, tiếp tục bào mòn lợi nhuận của doanh nghiệp.
