Đứng tên tài sản nhưng không được xin trích lục
Như Diễn đàn Doanh nghiệp đã thông tin về vụ việc gia đình bà Nguyễn Thị Ngạn, trú tại Phường 11, TP Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng, chỉ vì gấp rút muốn vay 300 triệu đồng nên mới sập bẫy “ tín dụng đen ” với hợp đồng giả cách. Đến nay, tài sản là 2.088 m2 đất của gia đình bà Ngạn đang bị chuyển nhượng cho người khác chưa thể giải quyết, trong khi gia đình chưa nhận được một đồng tiền vay vốn nào.
Mảnh đất vốn của gia đình bà Ngạn hiện đang đứng tên người khác, sau khi sập bẫy tín dụng đen với hợp đồng giả cách
Theo đó, tháng 10/2011, tại Phòng Công chứng Minh Tâm số 4D, đường Hai Bà Trưng, phường 6, TP Đà Lạt, ông Đỗ Văn Vui, chồng bà Nguyễn Thị Ngạn đã ký vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (có điều kiện chuộc lại) trị giá 300 triệu đồng cho ông Nguyễn Thành Nhân (trú tại Đà Lạt), dưới sự chứng nhận của công chứng viên Trương Mạnh Sơn. Điều đáng nói, người đồng ký tên với vai trò vợ ông Đỗ Văn Vui lại là bà Nguyễn Thị Hồng Thắm, trú tại huyện Đức Trọng, tỉnh Lâm Đồng.
Đến năm 2018, quyền sử dụng đất của gia đình bà Ngạn đã bị chuyển nhượng sang cho ông Nguyễn Thành Nhân đứng tên. Để làm rõ vấn đề này, phóng viên Diễn đàn Doanh nghiệp cũng đã có trao đổi với giám đốc Văn phòng Đăng ký Đất đai TP Đà Lạt thì được biết, thủ tục để sang tên quyền sử dụng đất rất đơn giản, người được sang tên chỉ cần mang theo 3 loại giấy tờ gồm: Đơn đăng ký biến động quyền sử dụng đất; Hợp đồng công chứng; và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc). Đầy đủ hồ sơ như kể trên là có thể hoàn thành thủ tục chuyển nhượng.
“Quan trọng là giao dịch dân sự có công chứng, những khâu về kiểm soát hồ sơ, giấy tờ để thực hiện việc công chứng chuyển nhượng sẽ do Phòng Công chứng chịu trách nhiệm, Văn phòng Đăng ký Đất đai chỉ thực hiện nhiệm vụ khi người đăng ký chuyển nhượng đã có đầy đủ hồ sơ theo quy định của Nhà nước. Đối với trường hợp của bà Ngạn, cần phải xem xét lại hồ sơ tại phòng công chứng để làm rõ quy trình có vướng mắc ở chỗ nào.
Đối với tài sản mà hai vợ chồng đứng tên, thì khi chuyển nhượng phải có chữ ký của cả hai người, trong trường hợp một trong hai người đi vắng, sẽ phải có giấy uỷ quyền đồng ý cho một người thứ ba khác ký vào các hồ sơ giấy tờ. Giả sử quyền sử dụng đất do một người chồng hoặc vợ đứng tên, nhưng nếu là tài sản phát sinh sau hôn nhân, thì vẫn được tính là tài sản chung và các trình tự thủ tục vẫn phải thực hiện theo đúng quy định pháp luật”, vị giám đốc Văn phòng Đăng ký Đất đai TP Đà Lạt phân tích.
Theo tìm hiểu của phóng viên, Phòng Công chứng Minh Tâm số 4D, đường Hai Bà Trưng, phường 6, TP Đà Lạt đã không còn hoạt động từ nhiều năm nay. Toàn bộ hồ sơ pháp lý do Phòng công chứng này thực hiện đã được chuyển giao lại cho Phòng công chứng Minh Tâm, đặt trụ sở tại địa chỉ số 53 đường Phạm Ngũ Lão, Phường 3, TP Đà Lạt, do bà Phạm Thị Thuỳ Trang là người đại diện.
“Mặc dù các hồ sơ pháp lý do phòng công chứng này tiếp quản, nhưng người công chứng sự việc đã xảy ra là ông Sơn, thì phải tìm ông Sơn làm rõ trách nhiệm. Theo quy định, hồ sơ tại phòng công chứng không được cung cấp ra ngoài để đảm bảo bí mật thông tin khách hàng...”, nhân viên tại Phòng công chứng Minh Tâm nói.
Đây cũng là câu trả lời tương tự khi trước đó, bà Nguyễn Thị Ngạn tìm đến Phòng công chứng Minh Tâm tại 53 Phạm Ngũ Lão để xin trích lục hồ sơ. Chia sẻ với phóng viên, bà Ngạn cho biết, đại diện phòng công chứng này không hỗ trợ trong việc cung cấp các thông tin hồ sơ liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của gia đình bà cho một người khác, dù bà đang là người có quyền lợi trên đó.
“Họ nói, quy định của pháp luật là không được công bố hồ sơ công chứng để đảm bảo bí mật thông tin khách hàng, muốn có những hồ sơ này phải có chỉ định của các cơ quan chức năng, có thẩm quyền. Mà theo tôi tìm hiểu, để làm thủ tục công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà/đất, thì bên chuyển nhượng phải có đầy đủ hồ sơ như: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất; Chứng minh nhân dân/hộ chiếu, sổ hộ khẩu của bên chuyển nhượng (cả vợ và chồng); Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân của bên bán (Đăng ký kết hôn). Tôi có đầy đủ những thủ tục trên nhưng không phải người ký tên nên tôi cần phải làm rõ”, bà Ngạn bày tỏ.
Sau đó, theo văn bản hướng dẫn của Công an TP Đà Lạt, Cơ quan CSĐT Công an tỉnh Lâm Đồng, gia đình bà Ngạn đã gửi đơn khởi kiện vụ án dân sự đến Toà án nhân dân TP Đà Lạt để được giải quyết theo quy định pháp luật, nhưng đến nay, sau nhiều tháng chờ đợi, vụ việc vẫn chưa được Toà thụ lý...
Hợp đồng giả cách có thể vô hiệu?
Theo TS. LS. Đặng Văn Cường, Trưởng Văn phòng Luật sư Chính Pháp (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) đánh giá, dưới góc độ pháp lý, "hợp đồng giả cách" là hợp đồng mà các bên thực hiện nhằm che giấu đi một hợp đồng khác để qua mắt người dân. Các đối tượng cho vay tiền hoặc hỗ trợ cho vay thường có thủ đoạn tinh vi, chuyên nghiệp, am hiểu về luật pháp. Các đối tượng cũng được tư vấn kỹ về tính pháp lý trong trường hợp bị cơ quan tố tụng làm việc. Do đó, "con mồi" nhắm đến thường là những người đang cần gấp một số tiền nhất định, không am hiểu pháp luật, sau đó các đối tượng cho vay ra điều kiện người cần vay tiền phải đem tài sản của mình để đảm bảo khoản vay.
TS. LS. Đặng Văn Cường
“Các tài sản thế chấp thường có giá trị lớn như quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, sau đó sẽ đến cơ quan công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng cho các đối tượng cho vay để hợp thức hoá hợp đồng. Nhưng thực ra đây chỉ là hợp đồng giả tạo. Những hợp đồng này đa số là hợp đồng chuyển nhượng "giả cách" nhằm che đậy giao dịch vay mượn tài sản. Trong các điều kiện đó, có điều kiện người vay tiền vi phạm thỏa thuận về thời gian trả lãi, trả nợ gốc thì mặc định tài sản này được chuyển dịch sang tên người cho vay. Người đi vay không có ý định này, nhưng suy nghĩ đơn giản và không lường trước hậu quả sau này”, LS. Đặng Văn Cường phân tích.
Câu hỏi đặt ra với những trường hợp này là có thể vô hiệu những hợp đồng này hay không? Luật sư Cường cũng phân tích, theo quy định tại Bộ luật Dân sự, một giao dịch dân sự được coi là hợp pháp và có hiệu lực pháp luật khi đáp ứng các điều kiện như: Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập; Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện; Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội; Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.
“Tuy nhiên, đối với các giao dịch giả tạo nhằm che giấu giao dịch khác, thì ý chí của chủ thể tham gia giao dịch được biểu đạt ra ngoài, khác với ý chí đích thực của họ và có tồn tại sự khác biệt giữa kết quả thực hiện giao dịch, so với mục đích của giao dịch dân sự được xác lập, do đó nó không đảm bảo điều kiện có hiệu lực của giao dịch hợp pháp.
Chính vì vậy, các nhà làm luật đã quy định riêng về trường hợp Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo tại Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015. Theo đó, khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan”, vị Luật sư nhấn mạnh.
Như vậy có thể hiểu, giao dịch dân sự thật là việc gia đình bà Nguyễn Thị Ngạn cần vay 300 triệu đồng để làm ăn, còn giao dịch dân sự “giả cách” là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trị giá 300 triệu đồng giữa ông Đỗ Văn Vui và bà Nguyễn Thị Hồng Thắm ký kết cùng ông Nguyễn Thành Nhân.
Điều đáng nói, ông Đỗ Văn Vui cam kết chưa nhận được đồng tiền vay nào, chưa ký giấy nhận tiền nào từ ngân hàng hay từ ông Nguyễn Thành Nhân như đã thoả thuận bằng miệng với nhau. Đây là những vấn đề rất được cơ quan chức năng trên địa bàn TP Đà Lạt sớm vào cuộc...
