Doanh nghiệp bất động sản đối mặt với áp lực trả nợ trái phiếu đáo hạn trong hai năm tới. (Ảnh minh họa: Dân trí).
Trong báo cáo chiến lược vừa công bố mới đây, Bộ phận Phân tích Chứng khoán SSI (SSI Research) cho biết, tăng trưởng tín dụng đạt 9,4% tính đến cuối tháng 7, không có nhiều thay đổi so với dữ liệu vào cuối tháng 6. Nhóm phân tích cho rằng, NHNN vẫn đang phát tín hiệu khá thận trọng trong hạn mức tăng trưởng tín dụng năm nay và việc nới hạn mức sẽ diễn ra chọn lọc giữa các ngân hàng với mức độ sẽ không quá cao.
SSI Research dự báo, tăng trưởng tín dụng trong năm 2022 ước tính đạt 15-16% và mức tăng trưởng này là tăng trưởng danh nghĩa, tuy có thể cao hơn trung bình các năm trước, nhưng hoàn toàn có thể chấp nhận được trong bối cảnh lạm phát ở mức cao (nên mức vay vốn lưu động của các doanh nghiệp thường sẽ tăng cao).
Bà Ngô Thị Kim Thanh, Chuyên gia cao cấp chiến lược đầu tư SSI Research cho rằng, trong bối cảnh lạm phát và áp lực lãi suất gia tăng trên toàn câu như hiện tại thì NHNN cũng đã có những tính toán riêng để kiếm chế tốc độ tăng lãi suất, đồng thời hỗ trợ nền kinh tế phục hồi sau đại dịch.
“NHNN sẽ cân nhắc kỹ thời điểm nới room tín dụng để đảm báo cho các mục tiêu trên và các khoản giải ngân phải đến đúng người cần vốn trong giai đoạn phục hồi này. Với tình hình thế giới, đặc biệt là biến động giá dầu thay đổi rất nhanh thì việc xác định thời điểm nới room là hơi khó. Tuy nhiên, trong trường hợp giá hàng hóa giảm đi trong thời gian một tháng gần đây, chúng tôi cho rằng NHNN sẽ cấp thêm hạn mức cho các tổ chức tín dụng trong quý III và quý IV, đó là mùa cao điểm về tăng trưởng tín dụng trong năm”, bà Thanh nhận định.
(Nguồn: VBMA, Fiinpro, KBSV).
Chứng khoán KB Việt Nam (KBSV) cũng vừa đưa ra dự báo, cuối tháng 8 hoặc đầu tháng 9 tới đây, NHNN sẽ thực hiện nới room tín dụng cho hệ thống ngân hàng để hoàn thành chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng 14% trong năm 2022.
KBSV đánh giá động thái này phần nào sẽ có tác động tích cực đến dòng tiền của các doanh nghiệp bất động sản theo hai hướng. Thứ nhất, các doanh nghiệp có nguồn tiền mới để vay đảo phần nợ trái phiếu đến hạn. Tuy nhiên phương án này chỉ áp dụng được đối với các doanh nghiệp có dự án mới và còn tài sản đảm bảo chất lượng tốt. Thứ hai, thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ ấm trở lại vào các tháng cuối năm khi dòng tín dụng được khai thông, doanh nghiệp giải phóng được lượng hàng tồn kho, có thêm nguồn tiền để trả nợ.
Song, nhóm phân tích cho rằng, với diễn biến lạm phát diễn ra căng thẳng, động thái tăng lãi suất đang trở nên phổ biến ở các quốc gia trên thế giới và Việt Nam dự kiến khó tránh khỏi xu hướng chung để giảm bớt áp lực về tỷ giá. Lãi suất tăng cao sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí vốn đầu tư bất động sản của doanh nghiệp cũng như cá nhân trong năm 2023 khiến khả năng hấp thụ của thị trường giảm sút, trong khi lượng hàng tồn kho tích lũy còn rất lớn sau giai đoạn vừa qua.
Áp lực trái phiếu đáo hạn giai đoạn 2023 - 2024
(Nguồn: VBMA, KBSV).
Việc các doanh nghiệp đẩy mạnh phát hành trái phiếu giai đoạn 2019 - 2021 làm gia tăng áp lực đáo hạn vào năm 2022 - 2026. Theo thống kê của KBSV, năm 2023 và 2024, tổng giá trị đáo hạn trái phiếu lần lượt đạt 374.300 tỷ đồng và 381.200 tỷ đồng. Trong đó, nhóm bất động sản chiếm tỷ trọng lớn thứ hai, lần lượt đạt 120.400 tỷ đồng (chiếm 32,1%) và 121.100 tỷ đồng (chiếm 32%).
Theo đánh giá của nhóm phân tích, với diễn biến ảm đạm của thị trường bất động sản, rủi ro cao hơn nằm ở nhóm quy mô nhỏ và vừa do sử dụng đòn bảy cao trong giai đoạn vừa qua cùng với chất lượng dự án và khả năng bán hàng thấp hơn.
KBSV cho rằng, các doanh nghiệp bất động sản sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc phát hành trái phiếu mới để đảo nợ thời gian tới bởi hai yếu tố. Thứ nhất, về mặt chính sách, mới đây dự thảo sửa đổi lần 5 Nghị Định số 153 quy định về chào bán trái phiếu doanh nghiệp được công bố với các thay đổi theo hướng tiếp tục siết chặt hơn đối với các tổ chức phát hành và nhà đầu tư.
Trong đó, cấm doanh nghiệp phát hành trái phiếu để góp vốn dưới hình thức góp vốn hoặc mua cổ phần tại doanh nghiệp khác hoặc cho doanh nghiệp khác vay vố. Tổng dư nợ trái phiếu không vượt quá 3 lần vốn chủ sở hữu, năm liền kề có lãi và không có lỗ lũy kế. Bên cạnh đó, nhà đầu tư chuyên nghiệp là cá nhân chỉ được mua trái phiếu riêng lẻ do công ty đại chúng phát hành và phải có tài sản đảm bảo hoặc bảo lãnh thanh toán.
Dự thảo này nếu được thông qua sẽ khiến các doanh nghiệp vốn gặp khó khăn tài chính, giới hạn trong việc tiếp cận nguồn tín dụng ngân hàng sẽ không thể phát hành trái phiếu riêng lẻ.
Thứ hai, nhu cầu của các nhà đầu tư cá nhân dự báo cũng sẽ giảm sút trong giai đoạn tới do mất niềm tin vào thị trường sau biến cố của Tập đoàn Tân Hoàng Minh. Ngoài ra, mặt bằng lãi suất tiền gửi ngân hàng tăng cùng với các rủi ro về kinh tế khiến một bộ phận nhà đầu tư ngại rủi ro chuyển tiền về kênh ngân hàng.
Nhóm phân tích này dự báo, cuối năm 2022 và năm 2023, 2024 sẽ là giai đoạn khó khăn về dòng tiền đối với các doanh nghiệp bất động sản có trái phiếu đáo hạn. Đặc biệt đối với cá doanh nghiệp quy mô vừa và nhỏ, chất lượng tài sản không cao sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc tìm kiếm nguồn vốn để xoay vòng.
Trong khi đó với nhóm doanh nghiệp bất động sản lớn phần nào ít áp lực hơn nhờ quỹ đất lớn, còn tài sản đảm bảo để vay ngân hàng cùng với đó đủ điều kiện để phát hành trái phiếu mới cũng như có khả năng vay trái phiếu quốc tế.
Tuy nhiên, KBSV cho rằng, các doanh nghiệp này vẫn phải liên tục tích lũy và triển khai dự án mới bất chấp các giai đoạn thị trường tăng trưởng nhanh và ở mức định giá cao để có khả năng huy động thêm nguồn vay nợ nhằm bổ sung dòng tiền nhằm thanh toán các nghĩa vụ đến hạn. Điều này cũng sẽ gây mất cân đối dòng tiền và làm giảm hiệu quả hoạt động trong những năm tới.
Còn theo các chuyên gia FiinGroup, kênh tín dụng ngân hàng cho bất động sản hiện đang được kiểm soát chặt chẽ, kênh vốn huy động qua trái phiếu doanh nghiệp cũng rất ít ỏi, thị trường chứng khoán ảm đạm. Trong bối cảnh này, các doanh nghiệp bất động sản đang đứng trước những trở ngại khá lớn về hoạt động huy động vốn trái phiếu cho việc tiếp tục triển khai và mở bán trong nửa cuối năm 2022 và cả năm 2023.
Chuyên gia kỳ vọng, những điều chỉnh chính sách bao gồm Nghị định 153 sửa đổi tới đây với những tiêu chuẩn và điều kiện mới về phát hành, phân phối và mua bán trái phiếu được kỳ vọng sẽ giúp kênh huy động trái phiếu doanh nghiệp từng bước sôi động trở lại và có chiều sâu hơn để góp phần phát huy kênh dẫn vốn dài hạn và các rủi ro từ thị trường này được kiểm soát chặt chẽ hơn.
