Đúng với mục tiêu phát triển nhà ở xã hội
Theo dự thảo của Bộ Xây dựng, Quỹ phát triển nhà ở xã hội (NƠXH) quốc gia là quỹ tài chính ngoài ngân sách nhà nước do Chính phủ thành lập từ nguồn ngân sách nhà nước cấp và nguồn vốn hợp pháp khác. Quỹ được đầu tư trực tiếp để tạo lập quỹ NƠXH, quản lý quỹ NƠXH; hỗ trợ lãi suất cho vay không yêu cầu thế chấp; hỗ trợ doanh nghiệp (DN) đầu tư xây dựng NƠXH, đối tượng hưởng chính sách NƠXH theo điều kiện, nội dung và mức hỗ trợ được cơ quan có thẩm quyền quy định. Chính phủ quy định chi tiết về thành lập, quản lý và sử dụng Quỹ phát triển NƠXH quốc gia.
Một dự án NƠXH thấp tầng mới được xây dựng tại Bình Dương
ẢNH: Đình Sơn
Đồng tình với quan điểm trên, ông Ngô Gia Hoàng (Trường ĐH Luật TP.HCM), cho rằng việc Bộ Xây dựng đề xuất thành lập Quỹ phát triển NƠXH quốc gia là cần thiết, phản ánh đúng mục tiêu cốt lõi là phát triển NƠXH. Ngay trong tờ trình của Bộ Xây dựng đã thể hiện mục đích của việc thành lập quỹ là tạo nguồn vốn bền vững, dài hạn cho phát triển NƠXH. Dự thảo nghị quyết cũng xác định mục đích thành lập quỹ là để thực hiện hỗ trợ DN, tổ chức đầu tư, tạo lập NƠXH. Như vậy, để thống nhất với nội dung với tiêu đề của dự thảo thì tên quỹ nên là Quỹ phát triển NƠXH quốc gia.
Việc lập Quỹ phát triển NƠXH quốc gia sẽ tạo điều kiện để tập trung các nguồn lực hình thành nguồn vốn bền vững, góp phần tháo gỡ vướng mắc lớn nhất hiện nay là thiếu vốn tín dụng ưu đãi cho phát triển NƠXH. Nếu lập một quỹ chung như Quỹ phát triển nhà ở quốc gia sẽ rất khó kiểm soát cơ chế phân bổ nguồn lực, gây mất cân đối mục tiêu chính sách.
Hơn nữa, dù tên gọi là Quỹ phát triển nhà ở quốc gia thì nhà ở thương mại cũng khó có thể tiếp cận nguồn vốn của quỹ. Bởi lẽ, luật Nhà ở 2024 đã khẳng định nguyên tắc việc huy động vốn để phát triển nhà ở phải phù hợp đối với từng loại nhà ở. Trong đó, điều 115 luật Nhà ở 2024 quy định rõ các nguồn vốn để phát triển nhà ở thương mại theo hướng liệt kê "đóng", không bao gồm vốn huy động từ Quỹ phát triển nhà ở.
"Nếu gọi Quỹ phát triển nhà ở quốc gia dễ gây ngộ nhận phạm vi áp dụng của quỹ bao gồm cả nhà ở thương mại hoặc nhà ở công vụ. Trong khi đó dự thảo nghị quyết đang tập trung thí điểm các cơ chế phát triển NƠXH. Vì vậy, quỹ cần có tên gọi và mục tiêu thống nhất với tinh thần của nghị quyết, tránh hiểu lầm về mục đích sử dụng quỹ. Việc thành lập Quỹ phát triển NƠXH quốc gia là đúng đắn nhằm phản ánh đúng tinh thần, phạm vi và đối tượng điều chỉnh của nghị quyết, ưu tiên tập trung nguồn lực cho phát triển NƠXH", ông Ngô Gia Hoàng nêu quan điểm.
Đổi tên để bao trùm hơn
Ở phía ngược lại, đề xuất đổi tên Quỹ phát triển NƠXH quốc gia thành Quỹ phát triển nhà ở quốc gia, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), phân tích thay vì bó hẹp phạm vi hỗ trợ cho NƠXH, quỹ có thể bao quát cả các mô hình nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở cho người trẻ, công chức, viên chức... Việc này không chỉ đồng bộ với chủ trương của Tổng Bí thư Tô Lâm về thành lập Quỹ nhà ở quốc gia, mà còn tạo điều kiện hợp nhất các chính sách phân tán hiện nay trong một khung điều phối tài chính thống nhất. Tầm nhìn linh hoạt này cũng mở ra khả năng thích ứng dài hạn, đặc biệt trong bối cảnh nhu cầu nhà ở đang thay đổi theo cấu trúc dân số và thị trường lao động. Đây không phải là sự thay đổi mang tính hình thức mà là định hướng chiến lược. "Đề xuất này nhằm khuyến khích phát triển nhà giá rẻ tại các đô thị lớn, vừa có tính linh hoạt để sau này khi có điều kiện luật hóa chính sách phát triển nhà giá rẻ gồm 2 loại nhà là NƠXH và nhà ở thương mại giá rẻ", ông Châu nhấn mạnh.
Là DN trực tiếp tham gia đầu tư NƠXH, bà Đặng Thị Kim Oanh, Tổng giám đốc Kim Oanh Group, cho biết hiện nay nhiều DN tham gia làm NƠXH nhưng nguồn vốn không có nhiều, nếu có cũng vay rất khó khi điều kiện đưa ra khắt khe. Điều này khiến dự án của Kim Oanh Group dù xây gần xong nhưng chưa vay được vốn. Không chỉ vậy, nếu vay được rồi, điều kiện giải ngân, trả nợ cũng bất cập, gây khó khăn cho DN. "DN khi vay 500 tỉ đồng trong thời gian 3 - 5 năm bắt buộc ngoài việc có đất sạch, DN phải xây dựng được khối lượng tương đương mới giải ngân. Khi tiền bán hàng vào ngân hàng, DN không được lấy ra hết mà bị giữ lại để bảo đảm cho khoản vay. Do vậy các DN xác định làm NƠXH không vì lợi nhuận, mà đa số là vì cộng đồng.
Chính vì vậy, nên đặt tên là Quỹ phát triển nhà ở quốc gia để có tính linh hoạt và bao trùm chính sách hỗ trợ về nhà ở cho người yếu thế trong xã hội. Trong đó có cơ chế hỗ trợ cho người trẻ mua nhà ở thương mại giá rẻ và DN cũng vay vốn dễ dàng hơn", bà Oanh giải thích từ chính thực tiễn hoạt động kinh doanh của công ty. Theo bà Oanh, hiện nay ở những đô thị tập trung đông dân cư và người lao động như Hà Nội, TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An…, nhu cầu nhà ở đang tăng lên nhanh chóng. Trong khi đó, việc phát triển nhà ở giá rẻ, NƠXH vẫn chậm, khiến tình trạng khan hiếm các sản phẩm này ngày càng trở nên nghiêm trọng. Trong bối cảnh đó, thành lập Quỹ nhà ở quốc gia là giải pháp đột phá, có tính khả thi để hỗ trợ DN xây được nhiều nhà giá rẻ và giúp người dân nghèo dễ vay vốn hơn khi mua nhà.
Mô hình thực tiễn
Hiện nay cả nước đã có 2 Quỹ Phát triển nhà ở cấp tỉnh tại Hà Nội và TP.HCM, với số vốn điều lệ lần lượt là 1.000 tỉ đồng và 1.605 tỉ đồng. Bên cạnh đó, một số địa phương cũng đã thành lập Quỹ Phát triển nhà ở nằm trong quỹ đầu tư phát triển của địa phương. Trong đó, Quỹ Phát triển nhà ở TP.HCM hoạt động khá đa dạng và đạt được một số thành quả khi từ năm 2006 đến nay đã hỗ trợ cho hơn 6.400 cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, cán bộ các đoàn thể hưởng lương từ ngân sách TP được vay với lãi suất ưu đãi thấp hơn 50% so với lãi suất vay thương mại. Mỗi khách hàng được vay 900 triệu đồng (không vượt quá 70% giá trị hợp đồng mua bán nhà), với lãi suất 3,2%/năm trong thời hạn 20 năm. Quỹ còn có chức năng "hợp tác" với nhà đầu tư để thực hiện dự án NƠXH. Đây là kinh nghiệm thực tiễn về tạo hành lang pháp lý và cơ chế đặc thù có thể tham khảo để góp phần xây dựng cơ chế quản lý, vận hành của Quỹ phát triển nhà ở quốc gia.
