Nội đô - tài sản hiếm tăng giá, nhưng rủi ro phân hóa
Hà Nội đang triển lãm Quy hoạch tổng thể Thủ đô tầm nhìn 100 năm tại Bảo tàng Hà Nội, đường Phạm Hùng, phường Từ Liêm. Trong định hướng mới, Hà Nội xác định 9 cực phát triển với các chức năng riêng, nhằm phân bổ lại không gian phát triển theo hướng hợp lý hơn. Trong đó, khu vực trung tâm hiện nay tiếp tục giữ vai trò hạt nhân văn hóa, lịch sử và chính trị của Thủ đô.
Đô thị trung tâm ở khu vực hữu ngạn sông Hồng; cực phía Bắc gồm Đông Anh - Mê Linh - Sóc Sơn; cực phía Đông gồm Gia Lâm - Long Biên; cực phía Nam - đô thị trung tâm tại khu vực Thường Tín - Phú Xuyên; cực phía Nam là đô thị Vân Đình - Đại Nghĩa; cực phía Tây Nam tại Xuân Mai - Chương Mỹ; cực phía Tây tại Hòa Lạc; cực phía Tây Bắc là đô thị Sơn Tây - Ba Vì; cùng cực phát triển gắn với không gian sông Hồng.
Nhìn tổng thể, 9 cực phát triển được xác định theo lợi thế riêng của từng khu vực, hướng tới bổ trợ thay vì cạnh tranh, tạo cấu trúc phát triển cân bằng hơn cho toàn Thủ đô.
Người dân tham quan triển lãm Quy hoạch tổng thể Thủ đô tầm nhìn 100 năm tại Bảo tàng Hà Nội. Ảnh: Ninh Phan.
Giới chuyên gia nhận định, đây là bước “vẽ lại bản đồ phát triển” của Thủ đô trong thế kỷ tới, kéo theo sự dịch chuyển mạnh mẽ về dân cư, hạ tầng và đặc biệt là dòng tiền đầu tư vào bất động sản.
Theo ghi nhận, sau thông tin quy hoạch được công bố, thị trường khu vực nội đô đã ghi nhận những biến động. Tại khu vực phố Đội Cấn, một căn nhà trong ngõ từng được rao bán suốt gần một năm nhưng không tìm được khách, bất ngờ được nhiều người hỏi mua trở lại. Chủ nhà cho biết, chỉ trong vòng vài tuần gần đây, lượng người liên hệ tăng mạnh, thậm chí có khách sẵn sàng đặt cọc nhanh để “giữ chỗ” trước khi giá tiếp tục nhích lên.
Không chỉ nhà trong ngõ, phân khúc chung cư cũ tại khu vực nội đô cũng ghi nhận mức giá rao bán tăng đáng kể. Nhiều căn hộ tại các khu tập thể cũ, dù đã xuống cấp, vẫn được chào bán với mức giá lên tới cả trăm triệu đồng/m². Nguyên nhân chủ yếu được cho là đến từ kỳ vọng quy hoạch sẽ kéo theo cải tạo, tái thiết đô thị.
Chuyên gia cũng cảnh báo, diễn biến tăng giá hiện tại phần lớn mang tính “đón đầu thông tin”, tiềm ẩn rủi ro nếu quy hoạch chưa được triển khai cụ thể hoặc tiến độ kéo dài. Người mua cần thận trọng.
Đặc biệt, nhà đầu tư cần lưu ý "soi" kỹ quy hoạch đang được lấy ý kiến, bởi những khu tập thể cũ nằm trong hành lang mở đường, công viên hay công trình công cộng, thanh khoản gần như có thể "đóng băng"...
Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), việc tái cấu trúc không gian đô thị sẽ kéo theo sự tái cấu trúc toàn diện thị trường bất động sản Hà Nội, từ hành vi mua ở đến chiến lược đầu tư.
Trong trung và dài hạn, khu vực trung tâm sẽ chứng kiến sự phân hóa rõ rệt. Phân khúc căn hộ hạng sang, siêu sang tiếp tục duy trì mặt bằng giá cao, phục vụ nhóm cư dân tinh hoa, chuyên gia và nguồn nhân lực chất lượng cao – phù hợp với định hướng hội nhập toàn cầu.
Đáng chú ý, quỹ đất trung tâm sau tái thiết được ưu tiên cho các công trình thương mại – dịch vụ giá trị cao như trung tâm tài chính, văn phòng hạng A. Đây sẽ là “bệ đỡ” cho sự phát triển của bất động sản siêu cao cấp.
Trong khi đó, các khu chung cư cũ có thể tăng giá trong ngắn hạn nhờ kỳ vọng cải tạo, nhưng sẽ chịu áp lực điều chỉnh khi hạ tầng vùng ven hoàn thiện và dòng sinh kế dần dịch chuyển ra ngoài trung tâm.
Vùng ven được dự báo là tâm điểm mới của dòng tiền và dân cư
Ở chiều ngược lại, khu vực vùng ven được xác định là nơi hấp thụ phần lớn dân cư di dời khỏi nội đô.
Nguồn cung bất động sản tại khu vực này được dự báo tăng mạnh, với các dự án phát triển đồng bộ hạ tầng, tiện ích theo mô hình đô thị hiện đại. Sản phẩm không chỉ dừng ở phân khúc trung cấp mà còn xuất hiện nhiều dự án cao cấp, đáp ứng nhu cầu đa dạng.
VARS khuyến cáo cần hạn chế các quyết định đầu tư dựa trên kỳ vọng ngắn hạn.
Các khu vực hình thành cụm đại học, bệnh viện, trung tâm nghiên cứu, khu công nghệ… được kỳ vọng trở thành điểm đến ổn định của dòng dân cư mới, kéo theo nhu cầu nhà ở thực.
Dù nguồn cung vùng ven được dự báo dồi dào, nhưng khả năng giá căn hộ giảm sâu là không lớn. Nguyên nhân đến từ chi phí đất đai, xây dựng và vốn ngày càng gia tăng, cùng với việc chất lượng dự án được nâng cao.
Tuy nhiên VARS khuyến cáo, tại khu vực vùng ven, những nhà đầu tư không chịu áp lực tài chính lớn có thể tiếp tục nắm giữ các tài sản gắn với nhu cầu ở thực và các trục hạ tầng mới, nơi dư địa tăng trưởng vẫn còn. Ngược lại, cần hạn chế các quyết định đầu tư dựa trên kỳ vọng ngắn hạn, đặc biệt tại những khu vực đã tăng “nóng”.
