Một bài đăng trên mạng xã hội hồi tháng 4 vừa qua đã trở thành tâm điểm tranh luận gay gắt tại Trung Quốc, vạch trần rằng mô hình đầu tư theo kiểu Ponzi của ngành bất động sản chính là mồi lửa thổi bùng bong bóc tài sản. Dù bài viết lập tức bị xóa bỏ sau khi đăng tải, các bản sao vẫn lan truyền chóng mặt.
Tác giả của bài viết không ai khác chính là Phan Thạch Nhất (Pan Shiyi) - nhà sáng lập SOHO China, một trong những đại gia bất động sản biểu tượng nhất nước này. Viết trên Weibo, ông Phan bóc tách sự sụp đổ mang tính cấu trúc của ngành và khẳng định: Sự gian dối mang tính hệ thống đã biến thời kỳ bùng nổ nhà đất thành một cuộc khủng hoảng đa tầng trị giá hàng nghìn tỷ Nhân dân tệ.
Đối với một nhà phát triển đã dành ba thập kỷ đứng ở hồng tâm của hệ thống, kịp bán tháo hơn 30 tỷ Nhân dân tệ (khoảng 4,1 tỷ USD) tài sản ngay trước khi thị trường lao dốc, những lời tự thú này mang một sức nặng ngoại lệ và đầy cay đắng.
Suy thoái
Quy mô của cuộc khủng hoảng hiện hình rõ nét qua các số liệu chính thức. Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc (NBS) báo cáo khoản đầu tư phát triển bất động sản trong quý 1 năm 2026 chỉ đạt 1,772 nghìn tỷ Nhân dân tệ (khoảng 244 tỷ USD), lao dốc 11.2% so với cùng kỳ năm ngoái. Doanh số bán nhà thương mại xây mới cũng sụt giảm tới 16,7%.
Song song đó, dữ liệu từ Viện Chỉ số Trung Quốc (CIA) chỉ ra giá nhà ở sơ cấp và thứ cấp tại 100 thành phố lớn nhất quốc gia vẫn tiếp tục trượt dài tính đến tháng 3/2026, kéo dài chuỗi suy thoái liên tiếp gần 4 năm qua. Giới quan sát nhận định ngành địa ốc đang phải đối mặt với hai gọng kìm: xử lý khối nợ khổng lồ tích tụ từ kỷ nguyên tăng trưởng nóng và vực dậy niềm tin đã vỡ vụn của người mua nhà.
Phan Thạch Nhất nhìn từ chính sách từ cuối thập niên 1990. Trước giai đoạn này, nhà ở đô thị tại Trung Quốc được phân phối theo cơ chế bao cấp thông qua các cơ quan, đơn vị nhà nước. Đến năm 1998, chính phủ bắt đầu cho phép cá nhân tự do mua bán nhà đất, đánh dấu một bước ngoặt lịch sử mở ra kỷ nguyên thương mại hóa.
Dưới khung chính sách mới, nhu cầu nhà ở trở thành động lực tối cao thúc đẩy ngành xây dựng và tăng trưởng GDP. Hệ thống ngân hàng ồ ạt mở rộng quy mô cho vay thế chấp, dịch chuyển trục tài chính từ tài trợ cho nhà phát triển sang cấp vốn trực tiếp cho người mua nhà. Ban đầu, tỷ lệ trả trước được siết chặt ở mức 50% để giới hạn đòn bẩy tài chính.
Tuy nhiên theo thời gian, các rào cản này dần bị dỡ bỏ. Ngưỡng gia nhập thấp đã kéo một lượng lớn người mua đổ xô vào thị trường, đẩy giá nhà vào vòng xoáy tăng phi mã.
Ông Phan hồi tưởng lại những góc khuất khi nhiều người mua có thể sở hữu một khoản vay thế chấp với tỷ lệ trả trước gần như bằng 0. Ông tiết lộ bản thân từng lên tiếng phản đối kịch liệt các đề xuất nới lỏng này trong một chương trình truyền hình quốc gia, lập luận rằng việc triệt tiêu vốn tự có của người mua sẽ đẩy hệ thống vào rủi ro cực hạn. Trớ trêu thay, những phát ngôn cảnh báo đó của ông đã bị cắt bỏ hoàn toàn khi phát sóng.
Ông Phan định vị sự dịch chuyển cấu trúc thứ hai nằm ở cách thị trường định giá năng lực của các nhà phát triển. Khái niệm “quỹ đất” (land bank) - tức quy mô diện tích đất chưa phát triển mà một doanh nghiệp kiểm soát - đã biến thành thước đo tối cao định đoạt vị thế của doanh nghiệp. Quỹ đất càng lớn, doanh nghiệp càng dễ dàng huy động vốn thông qua phát hành cổ phiếu và trái phiếu.
Hệ thống này vô tình trói chặt lợi ích của các nhà phát triển và chính quyền địa phương. Và khi các cấp chính quyền nắm giữ đặc quyền phân phối, liên tục đẩy giá đất lên cao thông qua các phiên đấu giá, toàn bộ ngành địa ốc đã bị cuốn vào cuộc đua gom đất, thay vì tập trung vào chất lượng công trình hay tính bền vững dài hạn.
Tóm lại, chỉ cần một mắt xích chậm lại hoặc đóng băng, áp lực thanh khoản sẽ ngay lập tức kích nổ toàn hệ thống. Trên bề mặt, ngành địa ốc trông có vẻ kiên cố, nhưng thực chất lại vận hành như một mô hình Ponzi khổng lồ phụ thuộc hoàn toàn vào sự bành trướng liên tục.
Tháo chạy
Trong bài viết của mình, Phan Thạch Nhất lập luận rằng, theo thời gian, phần lớn ngành bất động sản không còn sống bằng dòng tiền thực tế, mà bằng những kỳ vọng ảo tưởng gắn liền với các giao dịch trong tương lai. Sự tham gia mù quáng của người mua và các tổ chức tín dụng đã vô tình nuôi dưỡng và phóng đại rủi ro, khiến bong bóng tài chính phình to, đe dọa trực tiếp đến hệ thống ngân hàng và sự an toàn tài chính của các hộ gia đình.
Bản thân sự nghiệp của Phan Thạch Nhất là minh chứng rõ nhất cho việc ông đã thấu hiểu quy luật này sớm đến mức nào. Sinh năm 1963 tại vùng quê nghèo tỉnh Cam Túc, ông cùng vợ là Trương Hân (Zhang Xin) thành lập SOHO China vào năm 1995, kiến tạo nên danh mục bất động sản thương mại đồ sộ tại Bắc Kinh và Thượng Hải.
Bắt đầu từ năm 2014, khi thị trường vẫn đang ở đỉnh cao, ông Phan đã âm thầm kích hoạt chiến dịch bán tháo một loạt tài sản cốt lõi. Đến khi các dấu hiệu suy thoái bắt đầu lộ diện rõ ràng trên thị trường, các thương vụ này đã kịp mang về cho ông hơn 30 tỷ Nhân dân tệ (4,1 tỷ USD) tiền mặt.
Sau khi kế hoạch tư nhân hóa SOHO China bất thành vào năm 2022, vợ chồng ông Phan đã hoàn toàn rút lui khỏi ban điều hành. Mới đây nhất, vào tháng 3/2026, ông Phan đã chi tới 62,5 triệu USD để thâu tóm 5 bất động sản cao cấp tại vùng Upper East Side thuộc Manhattan. Hiện tại, hai vợ chồng ông đã hoàn tất cuộc dịch chuyển tài sản và định cư hoàn toàn tại New York.
Phan Thạch Nhất kết thúc bài luận bằng việc xoáy sâu vào những hậu quả nhức nhối chưa có lời giải của cơn bão địa ốc: hàng loạt dự án đắp chiếu dang dở, làn sóng vỡ nợ của các nhà phát triển và các cuộc xung đột pháp lý nghẹt thở của những người mua nhà đã đóng tiền trước nhưng không được giao nhà. Ông khẳng định việc vực dậy niềm tin cho thị trường bất động sản Trung Quốc hoàn toàn phụ thuộc vào cách chính phủ xử lý các tổn thất này, đặc biệt là quyền lợi của những người mua nhà cá nhân.
Theo: Nikkei, Vision Times
