Là một trong những tuyến đường chính, huyết mạch của Hà Nội, phố Trần Duy Hưng rộng 60m, gồm hai chiều lưu thông, vỉa hè rộng khoảng 7m, khá thoáng đãng. Đây là nơi tập trung hàng loạt ngân hàng, cửa hàng thời trang cao cấp, chuỗi ẩm thực và tòa nhà văn phòng.
Con phố này từng được ví như “phố nhà nghỉ” do các cơ sở lưu trú dày đặc trong ngõ. Các yếu tố này khiến giá đất tại đây luôn ở mức cao ngất ngưởng.
Theo khung giá đất, vị trí mặt phố đạt hơn 100 triệu đồng/m2, trong khi các ngõ rộng 3-5m chỉ khoảng 72 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, giá thực tế giao dịch thường cao gấp đôi do nguồn cung khan hiếm và nhu cầu mua nhà mặt phố vẫn duy trì ổn định, đặc biệt trong bối cảnh quỹ đất trung tâm ngày càng hạn chế.
Khảo sát thị trường khu vực này cho thấy, với nhà mặt phố Trần Duy Hưng, mức giá thuộc phân khúc siêu cao cấp nhờ lợi thế kinh doanh đắc địa, vỉa hè rộng và vị trí trung tâm. Đơn giá phổ biến dao động từ 350 triệu đến 750 triệu đồng/m2.
Với những lô đất vị trí “vàng”, diện tích lớn, mặt tiền rộng hoặc có tiềm năng khai thác kinh doanh văn phòng, căn hộ dịch vụ, giá rao bán có thể chạm hoặc vượt mốc 1 tỷ đồng/m2. Các căn nhà mặt phố điển hình, diện tích 60-100m2, xây 6-8 tầng, thường được định giá từ 30 tỷ đến 55 tỷ đồng trở lên, tùy vị trí và chất lượng công trình.
Trong khi đó, phân khúc nhà trong ngõ có giá “mềm” hơn nhưng vẫn cao so với các khu vực lân cận. Những căn ngõ ô tô tránh nhau, ngõ thông hoặc ngõ kinh doanh được giao dịch với đơn giá 250-450 triệu đồng/m2, tương ứng tổng giá trị 16-25 tỷ đồng cho các lô 40-70m2.
Các căn nằm sâu hơn trong ngõ nhỏ hoặc ngõ xe máy có mức giá thấp hơn, từ 200 triệu đến 350 triệu đồng/m2, tương ứng 8-15 tỷ đồng cho diện tích 35-55m2.
Hết thời 'phố nhà nghỉ'
Anh Tuấn, một môi giới bất động sản lâu năm tại khu vực này, cho biết anh đang tìm chủ cho tòa nhà có diện tích sổ đỏ 220m2, được xây mới 5 tầng theo thiết kế hiện đại, chuẩn văn phòng. Mức giá chào bán 220 tỷ đồng, tương đương khoảng 1 tỷ đồng/m2. Theo anh, tòa nhà có thể mang lại doanh thu cho thuê từ 900 triệu đến hơn 1,2 tỷ đồng/tháng.
"Với tỷ suất lợi nhuận cho thuê cao, nhiều nhà đầu tư sẵn sàng chi đậm để sở hữu tài sản mặt phố hiếm có như vậy", anh Tuấn nói.
Anh Tuấn cho hay, danh sách nhà trong ngõ anh đang chào bán khá nhiều. Đơn cử, một căn nhà 35m2, 5 tầng, nằm cách mặt phố khoảng 40m, được rao bán ở mức 9,8 tỷ đồng, phù hợp với các hộ gia đình trẻ muốn sinh sống gần trung tâm. Một căn khác trong ngõ ô tô, diện tích 48m2, 6 tầng, hai mặt ngõ, đang được chào giá 22,5 tỷ đồng, tương đương 450 triệu đồng/m2. Một căn 59m2, 6 tầng, ngõ ô tô tránh, đang được rao bán 23 tỷ đồng, tương đương 383 triệu đồng/m2.
Theo giới môi giới, các căn nhà trong ngõ Trần Duy Hưng vẫn giữ sức hút mạnh nhờ vị trí “sát phố”, hạ tầng hoàn thiện, dân trí cao và khả năng khai thác linh hoạt - vừa ở, vừa kinh doanh hoặc cho thuê. Hạ tầng đô thị được cho là đang “thổi” giá tăng thêm 10-15% mỗi năm, đặc biệt sau khi nhiều tuyến đường kết nối như Nguyễn Chánh, Trung Kính, Phạm Hùng được mở rộng.
Anh Tuấn cho rằng mức giá 1 tỷ đồng/m2 chỉ xuất hiện ở các vị trí cực kỳ đắc địa, có khả năng khai thác sinh lời tốt. Phần lớn giao dịch thực tế vẫn ở ngưỡng 400-700 triệu đồng/m2. Giá trên 1 tỷ đồng/m2 chủ yếu mang tính biểu tượng, thể hiện giá trị thương mại hơn là giá trị để ở.
Một điểm đáng chú ý là danh xưng “phố nhà nghỉ” gắn liền với Trần Duy Hưng trong hơn một thập kỷ qua đang dần thay đổi. Nhiều nhà nghỉ, khách sạn mini trước đây nay đã được cải tạo hoặc chuyển đổi công năng thành homestay, căn hộ cho thuê ngắn hạn hoặc văn phòng nhỏ.
Bà Lê Hồng Hạnh, chủ một nhà nghỉ trên phố này, chia sẻ: “Thời điểm 5-7 năm trước, lượng khách nhà nghỉ rất đông, nhưng hiện nay đã giảm mạnh, đặc biệt sau dịch COVID-19. Thay vì chỉ cho thuê ngắn ngày, chúng tôi chuyển sang mô hình căn hộ dịch vụ để có nguồn thu ổn định hơn”.
Theo bà Hạnh, giá thuê phòng hiện không cao như trước, song doanh thu vẫn duy trì ổn định nhờ lượng khách thuê dài hạn, gồm nhân viên văn phòng và người nước ngoài công tác ngắn hạn. Một số nhà nghỉ khác đã bán lại cho nhà đầu tư bất động sản để cải tạo thành tòa văn phòng mini hoặc cho thuê làm spa hoặc phòng khám.
