Đất phải “sống”, phải tạo ra giá trị
Tại dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp, Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và Luật Thuế thu nhập cá nhân, Bộ Tài chính đề xuất áp dụng thuế suất 0,2% đối với đất bỏ hoang, không đưa vào sử dụng hoặc chậm đưa vào sử dụng. Mức này cao gần 7 lần thuế suất 0,03% áp dụng với đất ở trong hạn mức hiện nay.
Đề xuất này có thể tác động đến thị trường bất động sản, đặc biệt là những nhà đầu tư nắm giữ đất trong thời gian dài nhưng chưa đưa vào khai thác.
Trao đổi với PV VietNamNet, ông Nguyễn Vũ Cao, Chủ tịch HĐQT CTCP Khang Land Holding, cho biết ông đồng tình với định hướng của dự thảo. Theo ông, đánh thuế đất bỏ hoang có thể tạo ra ba tác động tích cực: góp phần hạn chế đầu cơ, thúc đẩy tái phân bổ nguồn lực đất đai và khuyến khích gia tăng nguồn cung bất động sản.
Nhiều năm qua, tình trạng dự án để hoang 10-20 năm vẫn tồn tại, trong khi nhu cầu nhà ở và mặt bằng phục vụ sản xuất, kinh doanh rất lớn. Nguồn lực đất đai vì thế chưa được khai thác tương xứng.
“Thuế không chỉ đơn thuần là tăng chi phí nắm giữ đất, mà phải tạo ra động lực để đưa đất đai trở lại phục vụ kinh tế. Đất phải được tận dụng, phải ‘sống’, phải vận động và tạo ra giá trị cho thị trường, thay vì để lãng phí”, ông Cao nói.
Khi chi phí nắm giữ tăng lên, những chủ thể không đủ năng lực triển khai dự án có thể phải cân nhắc chuyển nhượng, hợp tác hoặc tái cơ cấu quỹ đất. Đây cũng là cơ hội để các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính và kinh nghiệm phát triển dự án tiếp nhận nguồn lực đang bị bỏ phí.
Về dài hạn, chính sách có thể góp phần hạn chế tình trạng găm đất, thúc đẩy đưa đất vào sử dụng và tạo thêm nguồn cung. Tuy nhiên, ông Cao cho rằng không nên đặt mục tiêu triệt tiêu hoàn toàn đầu cơ, bởi mua bán và tìm kiếm lợi nhuận là một phần của thị trường. Điều cần hạn chế là tình trạng đầu cơ quá mức, khiến đất đai bị giữ lại mà không tạo ra giá trị kinh tế.
Ông Cao cho rằng thị trường bất động sản cần những công cụ điều tiết để giảm bớt các đợt tăng giá thiếu bền vững.
Theo ông, tại một số khu vực ở Hà Nội, giá bất động sản trong giai đoạn 2019 đến cuối 2025 đã tăng 300-500%. Mặt bằng giá cao khiến người dân khó tiếp cận nhà ở, đồng thời đẩy chi phí phát triển dự án và hoạt động kinh tế lên cao.
Theo ông, giá bất động sản tăng không đồng nghĩa toàn xã hội đều giàu lên. Giá trị tài sản của người sở hữu đất có thể tăng trên giấy, nhưng người chưa có nhà lại phải bỏ ra nhiều tiền hơn để mua hoặc thuê chỗ ở. Vì vậy, cần đánh giá thị trường không chỉ qua tốc độ tăng giá mà còn qua hiệu quả sử dụng đất và khả năng đáp ứng nhu cầu thực tế.
“Phát triển bền vững không phải là nơi đất tăng giá nhanh nhất, mà là nơi đất đai được sử dụng hiệu quả nhất”, ông nhấn mạnh.
Nhà đầu tư cần tính lại bài toán “ôm đất”
Một vấn đề quan trọng, theo ông Cao, là cần phân loại đối tượng chịu thuế, tránh áp dụng máy móc cho những trường hợp có hoàn cảnh và quy mô tài sản khác nhau.
Cơ quan quản lý cần xem xét diện tích, tỷ lệ đất bỏ không, vị trí, điều kiện khai thác, mục đích sử dụng và đặc điểm của từng chủ thể. Một cá nhân sở hữu 50-100m2 đất không thể bị đánh đồng với doanh nghiệp nắm giữ hàng chục nghìn mét vuông nhưng để không trong thời gian dài.
“Không thể đánh đồng người chỉ có một hoặc hai tài sản với những nhà đầu tư sở hữu nhiều quỹ đất. Chính sách phải đủ sâu để nhận diện đúng đối tượng và tạo động lực sử dụng đất phù hợp”, ông nói.
Theo ông Cao, mục tiêu không phải buộc mọi chủ đất xây dựng bằng mọi giá, mà là hạn chế lãng phí. Với những khu đất đủ điều kiện, chủ sở hữu có thể cho thuê hoặc khai thác theo hình thức phù hợp với quy hoạch và pháp luật.
Bên cạnh đó, việc xử lý dự án chậm tiến độ cần được thực hiện thực chất. Nếu quá trình rà soát, gia hạn hoặc điều chỉnh dự án kéo dài, chính sách thuế khó phát huy hiệu quả. Ngược lại, thực thi nhất quán sẽ tạo động lực để chủ đầu tư triển khai dự án hoặc chuyển giao quỹ đất cho đơn vị đủ năng lực.
Với nhà đầu tư, ông Cao cho rằng chiến lược mua đất rồi bỏ không trong thời gian dài, chỉ chờ tăng giá, sẽ đối mặt với nhiều rủi ro hơn nếu chính sách thuế được điều chỉnh.
Nhà đầu tư cần tính đủ chi phí nắm giữ, gồm lãi vay, thuế và các khoản chi cố định; đồng thời đánh giá thanh khoản, pháp lý và khả năng khai thác thực tế trước khi xuống tiền.
Vị này đưa ra bốn lưu ý là ưu tiên bất động sản có khả năng tạo dòng tiền; kiểm tra kỹ pháp lý và quy hoạch; hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn; chủ động rà soát quỹ đất chưa khai thác để cân nhắc hợp tác, chuyển nhượng hoặc đưa vào sử dụng đúng quy định.
Theo ông Cao, nhà đầu tư không nên phản ứng thái quá trước một đề xuất đang trong quá trình xây dựng chính sách, nhưng cũng không thể xem nhẹ xu hướng tăng cường quản lý việc sử dụng đất. Giá trị tài sản cần được đánh giá dựa trên nhu cầu thực, dòng tiền và khả năng khai thác, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.
Ông Cao lưu ý thuế đất bỏ hoang cần được triển khai đồng bộ với các chính sách phát triển nhà ở, nhà cho thuê và nhà ở xã hội. Nếu chỉ điều chỉnh thuế mà thiếu phối hợp về quy hoạch, pháp lý và tổ chức thực hiện, hiệu quả có thể không như kỳ vọng.
“Chính sách phải được thực thi minh bạch, tránh cơ chế xin - cho và tình trạng bất bình đẳng. Nếu quy định pháp luật đúng nhưng thực thi sai thì thị trường vẫn bị méo mó”, ông nhấn mạnh.
