Thời điểm dự án căn hộ 9 tòa của chủ đầu tư nước ngoài tại khu Tây Hà Nội bắt đầu nhận booking hồi giữa năm, anh Thanh Bình (quận Nam Từ Liêm) xuống tiền đặt hai căn để đầu tư. Tuy nhiên anh không lấy được căn ưng ý vì môi giới báo "cháy hàng" ngay tại sự kiện khớp căn.
"Booking" - thuật ngữ phổ biến trong hoạt động mua bán bất động sản, người mua đặt cọc một khoản tiền cho quyền mua khi chủ đầu tư ra giá chính thức và mở bán.
Mới đây, môi giới liên tục chào anh giỏ hàng sang nhượng, đủ loại căn. Ngay cả căn diện tích nhỏ 42-62 m2 từng hết hàng sớm nhất, giờ đều sẵn hàng chuyển nhượng. Môi giới cho biết quỹ căn đều đã có hợp đồng mua bán, khoản chênh giảm 50-70% so với thời điểm booking, còn khoảng 100-250 triệu đồng, tuỳ theo giai đoạn ra hàng.
Ví dụ, cùng căn 54 m2, nếu mua giai đoạn một, anh Bình phải chi tổng 4,2-4,3 tỷ đồng (gồm khoản chênh 300-400 triệu đồng cho đại lý). Nếu chọn căn ở giai đoạn hai, ba, mức chênh giảm còn 100-200 triệu, thậm chí "cắt lỗ" so với hợp đồng mua bán 50-100 triệu đồng.
"Tổng giá căn giai đoạn sau lên đến 4,5-4,7 tỷ đồng do đơn giá bán của chủ đầu tư cao hơn đợt đầu 15-20%", anh Bình nói và băn khoăn về hiệu quả đầu tư khi vốn lớn trong khi số lượng sang nhượng rất nhiều.
Tương tự, tại dự án hơn 2.000 căn tại khu đô thị phía Đông, tình trạng sang nhượng căn hộ cao cấp cũng diễn ra phổ biến. Chị Thu Huyền, một môi giới chuyên phân khúc căn hộ tại khu Đông, cho hay dự án mới khớp căn đầu quý IV nhưng đến nay, quỹ căn sang nhượng "đa dạng cho khách chọn, loại căn đẹp nhất cũng sẵn hàng".
Khách mua cần trả mức chênh dao động 50-200 triệu đồng, thậm chí nhiều căn ngang với giá chủ đầu tư. Tuy nhiên, thời điểm ký hợp đồng mua bán vào năm sau nên khách muốn mua sẽ làm vi bằng sang nhượng quyền đặt mua (booking), môi giới này cho biết.
Tình trạng rao bán chung cư cũng tăng mạnh trên các chợ địa ốc trực tuyến. Dữ liệu của kênh Batdongsan cho thấy lượng tin đăng bán chung cư Hà Nội đầu quý IV tăng 25% so với cuối quý III. Trong khi nhu cầu tìm thuê chung cư tiếp tục đà giảm từ những tháng trước đó.
Giỏ hàng sang nhượng của một dự án căn hộ cao cấp phía Đông Bắc Hà Nội. Ảnh: Ngọc Diễm
Giám đốc kinh doanh tại một công ty bất động sản lớn ở miền Bắc cho biết tình trạng ồ ạt sang nhượng chung cư chủ yếu tập trung tại một số dự án vừa ra mắt tại phía Tây và Đông Hà Nội. Điểm chung là khách mua nhận sang nhượng quyền đặt mua bằng vi bằng hoặc hợp đồng mua bán mới vào tiền khoảng 15-20%, sau đó tiếp tục thanh toán theo tiến độ của chủ đầu tư.
Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, cho hay với dự án căn hộ mới, các đại lý đều phải ký quỹ, cam kết số lượng căn bán được mỗi tháng với chủ đầu tư mới có được chính sách tốt. Vì vậy, nhiều sàn có thể phải ôm hàng từ thời điểm booking, dẫn đến giỏ hàng vừa tung ra đã nhanh chóng "cháy". Điều này không chỉ tạo cảm giác khan hiếm cho người mua mà giúp sàn có thể bán chuyển nhượng căn đẹp với khoản chênh lớn.
Tuy nhiên, cuối năm là thời điểm nhiều sàn giao dịch chịu áp lực chốt doanh số nên quỹ căn được ôm trước đó được tung ra nhiều. Theo chuyên gia, nhiều đại lý "xả hàng" dẫn đến khoản chênh giảm mạnh 70-80%, thậm chí ngang với giá hợp đồng mua bán. Nhiều môi giới còn dùng chiêu "cắt lỗ" 50-100 triệu đồng để hút người mua song rất khó bán vì bản chất giảm khoản chênh như trên.
Thị trường bất động sản khu vực trung tâm Hà Nội. Ảnh: Giang Huy
Cùng quan điểm, ông Nguyễn Chí Thanh, Tổng giám đốc Công ty Cao ốc quốc tế Hồ Tây, cho rằng quý IV là thời điểm nhiều nhà đầu tư muốn "chốt lời", tranh thủ đà tăng nhiệt của chung cư từ đầu năm. Tuy nhiên, nhiều khu vực từng là điểm nóng tăng giá như phía Tây, phía Đông và Nam, hiện đã có dấu hiệu hạ nhiệt về mức độ quan tâm và lượng giao dịch. Trong khi đó, nguồn cung chung cư mới liên tục bổ sung càng khiến áp lực đẩy hàng mạnh hơn.
Đơn vị nghiên cứu Savills dự báo cuối năm nay, thị trường Hà Nội sẽ có 9.700 căn mở bán, trong đó 88% đến từ các giai đoạn tiếp theo của các đại dự án. Từ năm 2025 trở đi, khoảng 110.000 căn từ 106 dự án sẽ được đưa ra thị trường, tập trung ở các huyện ven như Đông Anh, Hoài Đức, Gia Lâm và quận Hoàng Mai.
Trước đó, trong kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn 2021-2025 (đợt 3), UBND TP Hà Nội cho biết có 85 dự án đang thực hiện thủ tục chuẩn bị đầu tư với gần 50.000 sản phẩm. Sau 2025, có 26 dự án cũng dự kiến hoàn thành với gần 10.000 căn.
Các chuyên gia dự báo thời gian tới, thị trường nhà ở sẽ dần ổn định trở lại, song chung cư khó có nhịp giảm sâu mà vẫn neo giá cao. Lý do, theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, quỹ đất phát triển dự án ở trung tâm ngày càng khan hiếm, trong khi chi phí sử dụng đất, vật liệu xây dựng, nhân công... ngày càng tăng cao.
