Nỗi khổ của nhà giàu đầu tư biệt thự, nếu không thoát được hàng có nguy cơ mỗi tháng “còng lưng” trả lãi bằng lô đất quê

Sử dụng đòn bẩy để mua bất động sản dự án là cách thức mà nhiều nhà đầu tư lựa chọn khi muốn tận dụng “vốn” của nhà bằng. Tại các dự án bất động sản, chính sách ân hạn nợ gốc kéo dài từ 18-24 tháng, thậm chí có chủ đầu tư “tung” chính sách hỗ trợ vay vốn ngân hàng 0% lãi suất tới 36 tháng, càng hấp dẫn các nhà đầu tư.

Nhà đầu tư tay ngang tên Vũ Mạnh (Long Biên, Hà Nội) cho biết: "Với biệt thự, nhà phố dự án, tôi chưa bao giờ thanh toán 100% bằng vốn tự có. Thông thường, tôi chỉ thanh toán 30% giá trị sản phẩm ban đầu và sử dụng 70% vốn từ ngân hàng. Gần hết ân hạn nợ gốc, giá bất động sản cũng đủ thời gian để tăng giá.

Tôi bỏ tiền vào tất toán, bán chênh. 70% số tiền căn hộ lẽ ra phải dành thanh toán, tôi có thể lựa chọn gửi tiết kiệm hoặc đầu tư vào bất động sản khác với hình thức tương tự”.

Ông Mạnh cũng cho rằng, phần lớn nhà đầu tư đều sử dụng hình thức vay ngân hàng để mua sản phẩm tại dự án.

“Ở thời điểm thị trường nóng, vay mua bất động sản bằng đòn bẩy tài chính là lợi thế của nhà đầu tư. Nhưng khi thị trường “gãy”, chính việc lựa chọn vay tiền ngân hàng tới 70% giá trị bất động sản, có dự án còn cho vay tới 85%, nhà đầu tư sẽ rơi vào tình cảnh gồng lưng cõng lãi”, ông Trần Lực (Tây Mỗ, Nam Từ Liêm, Hà Nội) nhận định.

Ông Lực kể: “Một người bạn của tôi từng vay 50 tỷ đồng ngân hàng. 3 bất động sản có gía trị lớn nhất, đó là một căn biệt thự trị giá  khoảng 45 tỷ ở Phú Quốc, một căn biệt thự ở Bình Thuận có giá khoảng gần 20 tỷ đồng, một căn nhà phố ở Phú Quốc với giá 15 tỷ đồng. Ngoài ra, người bạn này còn mua khá nhiều shophouse ở tỉnh. Thị trường trầm lắng, không thoát được hàng, cùng với đó là thời gian ưu đãi lãi suất kết thúc khiến tổng số tiền trả lãi trung bình mỗi tháng có nguy cơ lên đến 500 triệu đồng, tương đương với lô đất thổ cư ở quê. Đến hiện tại, muốn cắt lỗ biệt thự có giá trị vài chục tỷ cũng rất khó”.

Theo ông Lực, nhà đầu tư này từng đầu tư từ hơn 10 năm trước, tức trải qua thời điểm thị trường khủng hoảng 2011-2013. “Nhưng khi sốt đất, bán chênh, kiềm tiền tỷ dễ dàng đôi lúc khiến người ta quên đi diễn biến đảo chiều đến bất ngờ của thị trường bất động sản. Giờ mỗi tháng trả vài trăm triệu đúng là bài toán đau đầu với người đi vay ngân hàng nhiều”, ông Lực nói thêm.

Anh Mạnh Hùng, từng là nhân viên kinh doanh của một số dự án nghỉ dưỡng ở Phú Quốc cho biết, rất nhiều nhà đầu tư hiện phải chi trả khoản lãi lên tới hàng trăm triệu đồng.

Anh Hùng cho biết, năm 2021, một loạt dự án ở Phú Quốc đẩy hàng với chính sách vay mua biệt thự, nhà phố rất hấp dẫn, với khoản vay kịch kim lên tới 85%. Trung bình, một căn nhà phố có giá 8-15 tỷ đồng, biệt thự có mức giá 15-45 tỷ đồng. Nhà đầu tư thường vay 70% giá trị sản phẩm vì họ muốn hưởng chính sách ân hạn nợ gốc của chủ đầu tư.

“Một căn biệt thự thuộc dự án ở Nam Phú Quốc trị giá 30 tỷ. Khách vay 21 tỷ đồng. Lãi suất thả nổi hiện có thể lên tới 13%. Trung bình mỗi tháng, nhà đầu tư này phải trả hơn 227 triệu đồng tiền lãi”, anh Hùng chia sẻ thêm.

Môi giới này cũng kể lại: “Tôi nhớ khoảng cuối năm 2021, một chủ đầu tư còn mạnh tay cho chính sách ân hạn nợ gốc lên tới 36 tháng. Thời điểm đó, thị trường gần như xôn xao vì thông tin này. Khách vào tiền khá nhiều vì thời gian ân hạn nợ gốc tốt. Nhưng đến năm 2022, thị trường khó khăn. Các nhà đầu tư kỳ vọng sẽ bán được hàng trước khi hết ân hạn nợ gốc song dự tính không thành.

Chưa kể, vì chủ đầu tư gặp khó nên họ còn không thể thực hiện được việc trả lãi hỗ trợ cho nhà đầu tư trong thời gian đã cam kết. Nên khách buộc phải tự “gồng” do đã kí vay với ngân hàng. Một số khách gửi tôi rao bán nhưng với biệt thự, nhà phố ven biển rất ế. Ngay cả hàng sơ cấp cũng ế, phải giảm mạnh thì hàng thứ cấp khó bán cũng là điều dễ hiểu. Trong khi, biệt thự, nhà phố nằm ở khu đô thị vắng người, hoang hoá, càng mất giá”.