Lãi suất cho vay đã hạ nhiệt, tại sao thanh khoản bất động sản vẫn èo uột?

Theo báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, lượng giao dịch trong quý II/2023 ghi nhận phục hồi nhẹ, đạt khoảng 3.704 giao dịch (xấp xỉ 18% tổng nguồn cung mở bán mới), tăng hơn 30% so với quý I/2023, nhưng giảm 40% so với cùng kỳ năm 2022. Tính tổng 6 tháng đầu năm 2023, tỷ lệ giao dịch giảm khoảng 96% so với cùng kỳ năm 2022.

Còn theo Savills Việt Nam, số lượng giao dịch giảm 6% theo quý nhưng tăng 11% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ trung bình của các dự án mới mở bán là 28%.

Hiệp hội Bất động sản TPHCM cho biết, đến tháng 7 sức mua bất động sản rất yếu, dẫn đến tình trạng doanh nghiệp tiếp tục bị thiếu dòng tiền, bị sụt giảm thanh khoản, thậm chí bị mất thanh khoản. Đa số các doanh nghiệp địa ốc cũng đang bị nghẽn các nguồn vốn khác như bị tắc nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp hoặc bị tắc nguồn vốn huy động từ khách hàng.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cũng cho thấy, giá giao dịch các phân khúc từ đất nền, chung cư, nhà ở riêng lẻ trong 6 tháng đầu năm đều có xu hướng giảm so với cùng kỳ. Trong đó, chung cư giảm từ 2-6%. Giá nhà ở riêng lẻ giảm từ 6-10% và đất nền giảm trên 11%.

Theo đó, cả nước có 187.000 giao dịch thành công, giảm 63,87%, trong đó số lượng giao dịch nhà ở chung cư và nhà ở riêng lẻ giảm đến 59,31% so với 6 tháng cuối năm 2022.

Như vậy có thể thấy, thị trường bất động sản “sức khoẻ” vẫn còn yếu khi nguồn cung hạn chế, giao dịch giảm mạnh, giá ở tất cả các loại hình đều giảm, nhất là đất nền.

Trao đổi với báo chí mới đây, ông Nguyễn Hồng Chung, Phó Chủ nhiệm Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho biết, tín dụng trong bất động sản là yếu tố quan trọng tác động đến thanh khoản của thị trường. Theo đó, việc các ngân hàng thương mại hạ lãi suất mang lại tín hiệu tích cực cho thị trường, đặc biệt trong vấn đề kích cầu thị trường ấm lên và tạo đòn bẩy để thị trường phát triển.

Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường hiện nay, dù hạ lãi suất, nhưng các tổ chức tín dụng sẽ quan tâm đến những dự án khả thi cao và có tính hấp thụ lớn. Cụ thể, dự án ở phân khúc dành cho người có nhu cầu thực sự và phân khúc nhà ở xã hội.

Ngoài yếu tố tín dụng ra, ông Chung cho rằng, thị trường bất động sản còn chịu chi phối của các yếu tố khác như mức độ hấp thụ của thị trường, đặc biệt niềm tin của thị trường. Khi cơ quan quản lý kiềm chế tốt lạm phát, việc giảm lãi suất sẽ tác động đến nền kinh tế Việt Nam nói chung và thị trường bất động sản nói riêng.

"Những dự án hướng tới phân khúc nhà dành cho người có nhu cầu ở thực sẽ được quan tâm giải ngân hơn. Bởi ngân hàng cũng tính toán đến tính khả thi thu hồi vốn", ông Chung nói và cho biết thị trường hiện nay không nằm ở việc thiếu nguồn cung tiền, mà mua ở phân khúc nào, với giá ra sao. Ngân hàng xem xét giải ngân ở những dự án có tính khả thi thu hồi vốn cao”, ông Chung nói.

Ông Phạm Lâm, Phó chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, cuối tháng 7 thị trường bất động sản vẫn đang đứng trước rất nhiều thách thức. Theo đó, nên xem phá băng bất động sản là nỗ lực chung trong nhiệm vụ hồi phục và ổn định kinh tế vĩ mô. Không một cá nhân hay doanh nghiệp riêng lẻ nào có thể làm được mà cần sự chung tay, đồng lòng của nhiều nhân tố tham gia thị trường và các mắt xích của nền kinh tế.

Nhận định về thị trường từ nay đến cuối năm, ông Chung đánh giá, thị trường bất động sản có thể phục hồi trong nửa cuối năm 2024 khi Luật Nhà ở sửa đổi được thông qua, các giải pháp thúc đẩy thị trường trở nên rõ ràng, cụ thể.

Cùng chung quan điểm này, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội cũng nhận định, cuối năm là khoảng thời gian thị trường bất động sản bắt đầu có tín hiệu tốt, khi dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) dự kiến được thông qua.