Nội đô "trắng" nguồn cung mới
Từ sau tết tới nay, chị Ngọc Mai mỏi mắt, mỏi chân đi tìm mua cho con trai một căn hộ 2 phòng ngủ ở khu vực đường Nguyễn Văn Huyên kéo dài, mặt đường Võ Chí Công hoặc quanh khu ngoại giao đoàn nhưng không có dự án mới nào có nguồn cung căn hộ cao cấp mở bán.
"Căn hộ ở các chung cư đã cũ cũng khó mua, môi giới họ nói với tôi họ hầu như đã bỏ thị trường khu vực này vì các tòa chung cư cũ chỉ cần có nhà muốn bán là cư dân trong khu đã biết và tới đặt cọc mua cho người nhà, giới thiệu người thân, nên môi giới cũng không có phần", chị Mai than phiền.
Tương tự, anh Nguyễn Vinh có nhu cầu mua nhà phố, liền kề tại khu vực Ciputra hoặc Star Lake cũng mất hàng tháng trời tìm mà không có người bán lại cho dù mặt bằng giá khu vực này cao ngất ngưởng, nhà nào bán cũng "hét" 400-600 triệu đồng/m2 mà còn không mặn mà tiếp người mua.
Lướt qua các trang mua bán bất động sản cũng có thể thấy, tỷ lệ đăng tin bán căn hộ, nhà liền kề hay biệt thự nội đô cũng thưa thớt, phần đông tin đăng bán đều nằm ở các dự án ngoại ô, cách xa nội đô nhiều km cùng với hạ tầng mới, còn chưa phát triển hoặc chưa kết nối đồng bộ.
Một thống kê mới đây của OneHousing - nền tảng mua bán bất động sản thuộc One Mount Group, khẳng định nguồn cung chung cư mở bán mới năm nay ở Hà Nội đạt khoảng từ 16.000-18.000 căn hộ. Trong đó, khu Tây và khu Đông chiếm tới hơn 90% toàn thị trường.
Báo cáo thị trường của Savills cho thấy, nguồn cung nhà ở thị trường Hà Nội đang rất thấp so với nhu cầu nhà ở của thị trường gần 8,5 triệu dân. Đơn cử như quý 4/2023 biệt thự, nhà liền kề sơ cấp trên thị trường Hà Nội chỉ đạt 710 căn đến từ 16 dự án, chủ yếu là dự án vùng ven. Phân khúc căn hộ, nguồn cung sơ cấp đạt 11.911 căn cũng chủ yếu ở khu Tây Hà Nội và phía Đông.
Báo cáo của CBRE cũng xác nhận, năm 2023, thị trường ghi nhận nguồn cung giảm 84% và đang ở mức thấp nhất trong nhiều năm trở lại đây. Tại thị trường Hà Nội, tổng số căn biệt thự được mở bán năm 2023 chỉ là 2.600 căn.
Nguyên nhân phân khúc nhà ở nội đô lệch pha, cung thấp, cầu cao theo Hội môi giới BĐS Việt Nam, trước hết là do quỹ đất phát triển dự án đã cạn kiệt, thứ hai là do một số dự án gặp vướng mắc pháp lý không đủ điều kiện mở bán khiến dự án ách tắc kéo dài.
Điểm danh các quỹ đất đô thị còn lại trong nội đô, giới đầu tư giàu kinh nghiệm ‘tổng kết", nội đô Hà Nội chỉ còn chưa tới 100 ha đất vàng để phát triển nhà ở cao cấp. Bao gồm, quỹ đất 30ha của Vimedimex tại quận Hai Bà Trưng, quỹ đất cao tầng của Star Lake tại Tây Hồ, quỹ đất 35 ha của Licogi tại quận Hoàng Mai, quỹ đất 20ha của Kita Group tại Tây Hồ…
Điểm sáng thị trường gọi tên quận Tây Hồ
Trong danh sách các quỹ đất vàng nội đô có thể phát triển dự án nhà ở trong thời gian tới, quận Tây Hồ là khu vực tiềm năng nhất khi có tới 2 dự án lớn có thể có hàng ra mắt thị trường. Đó là quỹ đất cao tầng của Star Lake, quỹ đất giai đoạn tiếp theo của đại siêu thị Ciputra, trong đó có 20ha của Kita Group hiện đang dần hình thành dự án thấp tầng và cao tầng tại khu vực tiếp giáp Võ Chí Công, cầu Nhật Tân và đối diện Lotte Mall Hanoi.
Đáng chú ý, mặc dù là quận trung tâm của Hà Nội, nhưng thị trường bất động sản Tây Hồ lâu nay không bị biến động nhiều như các quận khác, giá bất động sản cũng ổn định và tăng trưởng bền vững chứ không xảy ra sốt nóng, sốt ảo. Nguyên do, quận này được định vị là nơi an cư yêu thích của người nước ngoài, cộng đồng thượng lưu, tri thức, nên trình độ hiểu biết thị trường cao, có những yêu cầu cầu khắt khe khi lựa chọn bất động sản. Thêm nữa, hạ tầng chung của khu vực này mãi tới thập niên này mới thực sự hoàn thiện và đồng bộ hoàn toàn để đáp ứng nhu cầu về một cuộc sống chất lượng cao.
Với định hướng xây dựng trung tâm hành chính mới trên địa bàn, 13 đại sứ quán, 5 bộ ngành, 8 sở ngành, hàng chục văn phòng của các tổ chức quốc tế, cũng như các trung tâm giải trí - văn phòng lớn sẽ dịch chuyển về đây, quận Tây Hồ được đầu tư hệ thống giao thông nội thị bài bản. Các tuyến đường huyết mạch được nâng cấp mở rộng giúp giao thông trở nên thuận tiện như đường Võ Chí Công, Nguyễn Hoàng Tôn, tuyến đường 60m nối 2 con đường huyết mạch Võ Chí Công - Phạm Văn Đồng… Ngoài ra, tuyến đường sắt đô thị số 2 Nam Thăng Long - Trần Hưng Đạo có chiều dài 11,5km được triển khai trong thời gian tới sẽ nối liền quận Tây Hồ với khu vực đô thị trung tâm lõi thành phố.
"Quận Tây Hồ đủ các yếu tố thu hút thế hệ cư dân vàng của thủ đô và các dự án chuẩn bị đủ điều kiện ra mắt thị trường, từ thấp tầng tới cao tầng đều là hàng hiếm, được người mua chờ đợi, săn đón từ lâu", CEO G.Empire Group Nguyễn Thị Dung, đơn vị sở hữu G.Empire Land -"Top 10 Đại lý Bất động sản tốt nhất Việt Nam năm 2023" nhận định. Cũng theo vị CEO dày dạn kinh nghiệm bán hàng trên thị trường BĐS cao cấp, phân tích tâm lý người mua cho thấy, ở phân khúc cao cấp, nhà ở nội đô vẫn là vị trí người mua quan tâm và mong muốn được sở hữu nhất.
CEO G.Empire Group Nguyễn Thị Dung, đơn vị sở hữu G.Empire Land
Dữ liệu từ batdongsan.com.vn cho thấy, trong tháng 1/2024, lượng tìm kiếm đất nền Hà Nội tăng 110%, đất dự án tăng 77% so với cùng kỳ năm trước, lượng tìm kiếm chung cư Hà Nội cũng tăng 71%. Báo cáo tâm lý người tiêu dùng bất động sản cũng chỉ ra có đến 65% người mua bất động sản được hỏi cho biết họ vẫn dự định mua bất động sản trong 1 năm tới. Trong đó, tỷ trọng mua để đầu tư chiếm 60% và đất nền vẫn là loại hình được người mua tương lai quan tâm nhiều nhất.
Đặc biệt, người mua bất động sản nửa đầu năm 2024 đã không còn quá dè chừng như trong năm 2023. Chỉ số tâm lý thị trường tăng 3 điểm so với nửa cuối năm ngoái nhờ sự cải thiện mức độ hài lòng của người tiêu dùng về tiềm năng tăng giá bất động sản, về lãi suất vay mua nhà giảm mạnh và chính sách, tình hình thị trường diễn biến tích cực. Đây sẽ là hấp lực đẩy thị trường bước sang chu kỳ tăng trưởng mới.
"Với tình trạng cạn kiệt nguồn cung, bất động sản nội đô sẽ trở thành hàng hiếm, sau này kể cả có tiền cũng không dễ sở hữu. Đặc biệt, các dự án ở vị trí đang phát triển mạnh như trục đường Võ Chí Công- cửa ngõ phía Bắc thủ đô sẽ rất hấp dẫn người mua", CEO G.Empire Group Nguyễn Thị Dung nhấn mạnh.
Hà An
