Từ những bất cập trên thực tế, nhiều chuyên gia đề nghị cần sớm sửa đổi Luật Đất đai 2013 để bịt những “kẽ hở” khiến đất đai dễ bị trục lợi như thời gian qua.
Khu đất Dự án Xây dựng nhà ở Khu Vạn Phúc, phường Vạn An, TP Bắc Ninh
Giá đền bù bằng bát phở, bán chục triệu đồng/m2
Ông N.V.S., (trú tại khu Khúc Toại, phường Khúc Xuyên, TP Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh) cho biết, năm 2018, UBND TP Bắc Ninh thu hồi khoảng 6 sào ruộng (hơn 2.000m2) đất nông nghiệp, sử dụng đến năm 2063 của gia đình ông để giao cho Tập đoàn DABACO làm dự án Cụm công nghiệp và Dịch vụ làng nghề Khúc Xuyên.
Tổng các mức chi phí, hỗ trợ mà gia đình ông nhận được là 439.000 đồng/m2, trong đó bồi thường về đất là 70.000 đồng/m2, còn lại là tiền bồi thường về hoa màu; hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất...
Thấy giá tiền bồi thường quá thấp nên ông S., không đồng ý nhận. Do đó, chính quyền địa phương đã thực hiện cưỡng chế.
Đáng nói, ngay trong thời gian san lấp mặt bằng, khoảng 140 lô đất tại dự án này được chào bán khoảng 12 triệu đồng/m2, vị trí có giá thấp nhất cũng gần 6 triệu đồng/m2.
“Giá đền bù 6 sào ruộng không mua nổi một lô đất tại làng nghề Khúc Xuyên”, ông S. bức xúc:
Tương tự tại Hải Dương, một số hộ dân TX Kinh Môn đã phải nhờ cơ quan báo chí lên tiếng về việc chỉ được bồi thường 65.000 đồng/m2 đất trồng lúa nước. Sau khi san lấp, phát triển khu đô thị Dự án xây dựng khu dân cư phía Đông, xã An Phụ, giá nhà đất bán ra từ 15 - 20 triệu đồng/m2.
Bên cạnh thu hồi giá thấp, cũng không ít những thương vụ đấu giá thấp, bán ra thị trường giá cao. Đơn cử như Dự án Xây dựng nhà ở Khu Vạn Phúc, phường Vạn An, TP Bắc Ninh.
Cuối năm 2020, tỉnh Bắc Ninh ban hành quyết định phê duyệt cho Công ty CP Đông Đô trúng đấu giá quyền sử dụng đất với diện tích 50.613,8m2 (trong đó diện tích đất ở để đấu giá quyền sử dụng đất là 16.877,7m2) với số tiền 90,866 tỷ đồng để làm Dự án Xây dựng nhà ở Khu Vạn Phúc.
Lấy giá trúng đấu giá đất chia cho tổng diện tích thực hiện dự án chỉ 1,7 triệu đồng/m2. Còn tổng tiền trúng đấu giá chia riêng cho phần diện tích đất ở đấu giá 16.877m2 thì giá trúng đấu giá chỉ 5,3 triệu đồng/m2. Sau khi trúng đấu giá, những lô đất ở đây cũng được rao bán trên dưới 20 triệu đồng/m2.
Tách biệt dự án kinh tế và xã hội
Thực tế thời gian qua, không ít quan chức, lãnh đạo các doanh nghiệp bất động sản rơi vào vòng lao lý do liên quan đến sai phạm về đất đai, gây thiệt hại kinh tế cho Nhà nước.
Chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh nhận định, những khoản chênh lệch rất lớn giữa giá trị sử dụng đất trước và sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng, trước và sau khi thực hiện cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước, trước và sau khi bán tài sản Nhà nước… gây thất thoát rất lớn cho ngân sách Nhà nước.
Theo thống kê của Bộ TN&MT, năm 2021, đơn vị này đã tiếp nhận 2.779 lượt đơn khiếu nại, tố cáo liên quan đến tranh chấp đất đai. Lượng đơn thư trên tương ứng với 1.319 vụ việc đủ điều kiện xử lý, còn lại là 1.460 lượt đơn trùng, không đủ điều kiện xử lý. Còn theo tổng hợp của Thanh tra Chính phủ, lĩnh vực đất đai chiếm 64% tỷ lệ đơn thư khiếu nại, tố cáo năm 2021.
Cùng quan điểm, chuyên gia kinh tế, TS. Nguyễn Minh Phong cho biết, những chiêu thức tham nhũng đất đai là việc áp giá đền bù sai quy định, sai đối tượng, sai thời điểm, sai diện tích đất thực tế; đo đạc sai, lệch, che dấu diện tích; lạm dụng dự án GPMB quá mức, sai chỗ, đối tượng, quy hoạch vụ lợi...
Trong khi đó, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội cho rằng, nguồn cơn của những khiếu nại, khiếu kiện kéo dài bắt nguồn từ những “khe hở” của quy định thu hồi, đền bù đất đai.
Theo ông Điệp, quy định về đền bù giải phóng mặt bằng được tập trung trong Điều 62 (Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng) và Điều 73 (Sử dụng đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh) của Luật Đất đai 2013.
Theo đó, Điều 73 quy định, dự án phát triển kinh tế mà chủ đầu tư khi giải phóng mặt bằng tự thỏa thuận với người dân có giá đất đền bù dựa trên cơ sở giá thị trường.
Còn Điều 62 là các dự án quốc gia, công cộng, dự án bằng vốn ODA và dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia sẽ đền bù giải phóng mặt bằng theo khung giá của Nhà nước quy định.
Tuy nhiên, bất cập nảy sinh trong công tác giải phóng mặt bằng bắt đầu từ khái niệm “dự án phát triển kinh tế - xã hội phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng”.
Ông Điệp lý giải, khái niệm “phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng” khiến phạm vi các dự án được Nhà nước thu hồi đất là quá rộng. Trong đó, các dự án được HĐND cấp tỉnh chấp thuận cũng có cả các dự án khu đô thị mới, dự án khu dân cư nông thôn, dự án chế biến nông, lâm, thủy, hải sản…
Việc phân định giữa dự án phát triển kinh tế và dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia trở nên mơ hồ. Chính vì thế, khi thực hiện triển khai dự án ở nhiều địa phương, doanh nghiệp đã đi theo “khoảng trống” của luật, gắn dự án với tính chất là “phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia”.
Như vậy, việc đền bù giải phóng mặt bằng sẽ do Nhà nước thực hiện theo khung giá Nhà nước, thấp hơn nhiều so với giá thị trường mà đáng lẽ ra doanh nghiệp phải đền bù. Doanh nghiệp đã “lách luật” hưởng khoản chênh lệch địa tô hàng trăm % đó.
Do đó, ông Điệp cho rằng, Luật Đất đai phải sửa theo hướng hoàn thiện hơn, cần phân biệt rõ ràng về các dự án kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia. Cần phải có tiêu chí cụ thể về mức đóng thuế cho địa phương, tạo công ăn việc làm cho bao nhiêu lao động... phải có công cụ để phân biệt nó với dự án kinh tế thuần tuý, thu lợi cho doanh nghiệp và phần địa tô chênh lệch sẽ được chia đều lợi ích cho các bên, kể cả bên bị thu hồi.
Đồng quan điểm, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT nhấn mạnh, vấn đề lợi ích giữa người bị thu hồi đất và những doanh nghiệp nhận được đất cần được cân đối hài hòa.
“Thu hồi đất nông nghiệp giao cho doanh nghiệp chuyển mục đích sử dụng đất sang sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ... tiền sinh lời từ đất đai sẽ vào túi một nhóm lợi ích, Nhà nước và người dân đều không được lợi.
Khái niệm không rõ ràng trong Luật Đất đai 2013 đang vô tình tạo điều kiện cho những nhóm lợi ích thâu tóm đất đai với giá rẻ”, ông Võ nói và cho rằng, cần ban hành quy định xác định rõ những vấn đề, lĩnh vực nào là lợi ích quốc gia, công cộng…
Cùng với nhiều nội dung quan trọng khác, Hội nghị Trung ương 5 (diễn ra từ ngày 4 - 10/5) sẽ xem xét, cho ý kiến về việc tổng kết 10 năm thực hiện Nghị quyết Hội nghị Trung ương 6 khoá XI về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai (Nghị quyết 19).
Nghị quyết Hội nghị Trung ương 5 khoá XIII được trông đợi rất lớn, bởi đây sẽ là định hướng quan trọng để thống nhất về nhận thức và hành động, tiếp tục thể chế hoá, hoàn thiện chính sách pháp luật về đất đai, sát hợp với thực tế, có tầm nhìn dài hạn.
Đây cũng là cơ sở chính trị quan trọng để dự án sửa đổi Luật Đất đai 2013 sớm trình Quốc hội, giải quyết các vướng mắc, bất cập đang tồn tại.
