Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang lấy ý kiến dự thảo Luật Đất đai, dự kiến trình Quốc hội cho ý kiến vào đầu tháng 8. Một trong những nội dung đáng chú ý là thay đổi quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, thường gọi là sổ đỏ.
Theo dự thảo, Nhà nước xem xét cấp sổ đỏ cho trường hợp sử dụng đất có vi phạm về thủ tục trước ngày 1/8/2024 nếu đất được sử dụng ổn định, không có tranh chấp, phù hợp quy hoạch, không ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh, môi trường và an toàn công trình.
Chính phủ sẽ quy định chi tiết việc cấp sổ đỏ, xác định lại diện tích đất ở, đính chính, thu hồi và hủy giấy chứng nhận đã cấp.
Cơ quan soạn thảo cho biết thực tế còn nhiều thửa đất được sử dụng từ lâu nhưng chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý. Các vướng mắc cũng phát sinh với đất có nguồn gốc từ nông, lâm trường; đất sau cổ phần hóa doanh nghiệp; đất dôi dư sau sắp xếp trụ sở và đất của tổ chức đã bố trí cho hộ gia đình, cá nhân làm nhà ở.
Dự thảo quy định diện tích đất của tổ chức đã bố trí cho hộ gia đình, cá nhân làm nhà ở trước ngày 1/8/2024 phải được bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để cấp sổ đỏ cho người đang sử dụng theo quy định.
Bất động sản khu đô thị Thủ Thiêm, tháng 5/2026. (Ảnh: Quỳnh Trần).
Ghi đầy đủ người chung quyền sử dụng đất
Dự thảo cũng thay đổi cách ghi thông tin khi thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng, nhiều người cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình.
Theo đó, sổ đỏ phải ghi đầy đủ tên những người có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Các thành viên hộ gia đình tự thỏa thuận xác định người có chung quyền sử dụng đất và chịu trách nhiệm trước pháp luật.
Luật Đất đai năm 2024 quy định trường hợp nhiều người chung quyền sử dụng đất hoặc sở hữu chung tài sản thì mỗi người được cấp một giấy chứng nhận. Nếu có yêu cầu, các bên có thể được cấp chung một giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
Dự thảo tiếp tục quy định sổ đỏ chỉ được cấp sau khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Các trường hợp không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính, được miễn, ghi nợ hoặc thuê đất trả tiền hằng năm không phải đáp ứng điều kiện này.
Sổ đỏ điện tử có giá trị như bản giấy
Một điểm mới khác là quy định rõ sổ đỏ gồm bản giấy và bản điện tử. Sổ đỏ điện tử có giá trị pháp lý như bản giấy.
Luật Đất đai năm 2024 mới quy định giấy chứng nhận được cấp theo mẫu thống nhất trong cả nước, chưa phân định hai hình thức này. Việc bổ sung sổ đỏ điện tử nhằm phục vụ chuyển đổi số, khai thác cơ sở dữ liệu đất đai và chia sẻ thông tin giữa các cơ quan quản lý.
Dự thảo đồng thời quy định cơ quan cấp sổ đỏ phải đính chính nếu thông tin của người được cấp có sai sót hoặc thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất không đúng hồ sơ đăng ký, văn bản giải quyết tranh chấp có hiệu lực.
Các trường hợp thu hồi sổ đỏ cơ bản được kế thừa từ luật hiện hành, gồm Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất; cấp đổi; đăng ký biến động phải cấp giấy mới; giấy được cấp sai quy định; bị tòa án tuyên hủy hoặc phải thu hồi để thi hành án.
Sổ đỏ cấp không đúng thẩm quyền, đối tượng, diện tích, điều kiện, mục đích, thời hạn hoặc nguồn gốc sử dụng đất không bị thu hồi nếu người được cấp đã chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đúng pháp luật. Nội dung này đã được quy định trong Luật Đất đai năm 2024 và tiếp tục được kế thừa, không phải chính sách mới của dự thảo.
Dự thảo Luật Đất đai được xây dựng trên cơ sở tổng kết gần hai năm thi hành luật năm 2024, tập trung xử lý các vướng mắc trong thực tế và điều chỉnh thẩm quyền phù hợp mô hình chính quyền địa phương hai cấp.
