Nhận 650 triệu đồng tiền cọc rồi bất ngờ "quay xe"
Theo trình bày của bà U. (ngụ TP Hà Nội), tháng 9/2023, thông qua một người môi giới, bà ký thỏa thuận đặt cọc với ông T. để mua một căn hộ chung cư có diện tích 103m2 tại TP Đà Nẵng. Giá chuyển nhượng được hai bên thống nhất là 5,6 tỷ đồng và bà U. đã đặt cọc 200 triệu đồng.
Trong thời gian hợp đồng đặt cọc còn hiệu lực, ngày 29/9/2023, bà L. (ngụ TP Hà Nội) biết việc bà U. đã đặt cọc mua căn hộ và đề nghị nhận chuyển nhượng lại với giá 6,1 tỷ đồng.
Do có thể hưởng khoản chênh lệch giá, bà U. đồng ý sẽ chuyển nhượng lại căn hộ cho bà L. sau khi hoàn tất việc mua bán với chủ sở hữu.
Cuối tháng 9/2023, bà U. và bà L. ký hợp đồng đặt cọc với số tiền 100 triệu đồng nhằm bảo đảm cho giao dịch chuyển nhượng dự kiến giữa hai bên.
Sau đó, bà U. tiếp tục đến gặp ông T. để đặt cọc lần hai với số tiền 450 triệu đồng. Hai bên thống nhất gộp hai lần đặt cọc thành tổng số tiền 650 triệu đồng và lập lại hợp đồng đặt cọc.
Theo thỏa thuận mới, ngày 10/10/2023 sẽ là thời điểm ký hợp đồng mua bán chính thức. Dịp này, bà L. cũng trực tiếp đến căn hộ, gặp ông T. để xem nhà, đo đạc và chuẩn bị thiết kế nội thất sau khi nhận chuyển nhượng.
Tuy nhiên, vài ngày trước thời điểm dự kiến ký hợp đồng, ông T. chủ động thông báo với bà U. rằng vợ ông không còn đồng ý bán căn hộ vì muốn giữ lại cho con gái sử dụng trong thời gian học tập.
Ông T. đề nghị hoàn trả toàn bộ tiền đặt cọc cùng khoản hỗ trợ 20 triệu đồng để chấm dứt giao dịch. Bà U. không đồng ý, yêu cầu ông T. tiếp tục thực hiện hợp đồng hoặc phải chịu phạt cọc theo thỏa thuận.
Dù hai bên chưa thống nhất được hướng xử lý, ông T. vẫn tự ý chuyển trả 650 triệu đồng tiền đặt cọc cùng 20 triệu đồng tiền hỗ trợ vào tài khoản của bà U.
Ít ngày sau, vợ chồng ông T. lại ký hợp đồng chuyển nhượng chính căn hộ này cho bà X. với giá 3 tỷ đồng (theo hồ sơ, ông T. lý giải là do quen biết nên giá bán thấp hơn giá thỏa thuận với bà U.). Qua xác minh, bà U. phát hiện bà X. chính là mẹ của bà L. - người trước đó từng đề nghị mua lại căn hộ từ bà với giá 6,1 tỷ đồng.
Cho rằng quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm, bà U. khởi kiện, yêu cầu ông T. tiếp tục thực hiện hợp đồng hoặc phải chịu phạt cọc theo cam kết.
Ở chiều ngược lại, ông T. cho rằng hợp đồng đặt cọc không có hiệu lực vì căn hộ là tài sản chung của vợ chồng nhưng chỉ mình ông ký kết. Ông đề nghị tòa tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu và chỉ hoàn trả số tiền đã nhận.
Vợ ông T. cũng khẳng định không hề biết việc chồng nhận tiền đặt cọc cho đến khi giao dịch được thực hiện và bà không đồng ý bán căn hộ.
Chủ nhà phải chịu phạt cọc 630 triệu đồng
Xét xử sơ thẩm, TAND Khu vực 2 - Đà Nẵng nhận định hợp đồng đặt cọc giữa bà U. và ông T. ký vào tháng 10/2023 có hiệu lực pháp luật, bác yêu cầu phản tố của ông T. về việc tuyên hợp đồng vô hiệu. Tòa buộc ông T. phải trả cho bà U. 630 triệu đồng tiền phạt cọc.
Không đồng ý với phán quyết trên, vợ chồng ông T. kháng cáo.
Tại phiên phúc thẩm, Hội đồng xét xử TAND TP Đà Nẵng cho rằng hợp đồng đặt cọc chỉ là biện pháp bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng mua bán theo quy định của Bộ luật Dân sự, không phải là hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản. Do đó, việc vợ ông T. không ký vào hợp đồng đặt cọc không làm giao dịch vô hiệu.
Tòa cũng xác định ông T. đã đơn phương vi phạm cam kết khi từ chối bán căn hộ cho bà U. và chuyển nhượng tài sản cho bên thứ ba trong thời gian hợp đồng đặt cọc vẫn còn hiệu lực. Việc ông T. tự ý hoàn trả tiền đặt cọc và khoản hỗ trợ 20 triệu đồng khi chưa được bà U. chấp nhận không làm chấm dứt các quyền và nghĩa vụ mà hai bên đã thỏa thuận.
Căn cứ điều khoản xử lý vi phạm trong hợp đồng đặt cọc, tòa xác định ông T. phải chịu khoản tiền phạt cọc tương đương số tiền đặt cọc. Sau khi trừ 20 triệu đồng ông T. đã chuyển trước đó, ông còn phải thanh toán cho bà U. 630 triệu đồng.
Từ những căn cứ trên, tòa phúc thẩm quyết định không chấp nhận kháng cáo của vợ chồng ông T., giữ nguyên toàn bộ bản án sơ thẩm.
(Tham khảo Bản án số 63/2026/DS-PT ngày 11/3/2026 của TAND TP Đà Nẵng)
