(Ảnh minh họa: Ngọc Đẹp).
Thị trường hồi phục, nhưng dòng tiền đã đổi hướng
Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Khu vực miền Nam Batdongsan.com.vn, năm 2025 đánh dấu một giai đoạn đặc biệt của thị trường bất động sản khi sự hồi phục đã diễn ra rõ nét, nhất là tại TP HCM.
Tuy nhiên, khác với chu kỳ 2021 - 2022, đợt hồi phục lần này không khởi phát từ các phân khúc đầu cơ hay đất nền vùng ven, mà bắt đầu từ khu vực trung tâm, sau đó mới lan tỏa dần ra các khu vực xung quanh.
Dòng tiền vì thế cũng có sự dịch chuyển đáng chú ý. Thay vì tập trung vào các sản phẩm mang tính “lướt sóng”, thị trường chứng kiến sự gia tăng của dòng tiền hướng đến nhu cầu ở thực, các sản phẩm có thể khai thác và sử dụng ngay. Đây là một trong những dấu hiệu cho thấy thị trường đang bước vào một chu kỳ mới, thận trọng hơn và bền vững hơn.
Nhìn vào dữ liệu tìm kiếm bất động sản giai đoạn 2023 - 2025, có thể thấy sau thời gian điều chỉnh mạnh, mức độ quan tâm của thị trường đã dần ổn định trở lại, với hai năm 2024 - 2025 ghi nhận mức tìm kiếm ở vùng đỉnh.
Riêng tại TP HCM, mức độ quan tâm tăng gần gấp đôi so với giai đoạn trước. Trong tháng 11/2025, thị trường có nhịp chững lại ngắn hạn, giảm khoảng 15%, chủ yếu do ảnh hưởng tâm lý từ các sự kiện thiên tai tại miền Bắc và miền Trung. Tuy nhiên, ngay sau đó, từ tháng 12, nhu cầu tìm kiếm đã nhanh chóng hồi phục.
Song song với nhu cầu, giá bất động sản tiếp tục xu hướng tăng. Từ mức trung bình khoảng 75 triệu đồng/m2 trong năm 2023 đã tăng lên khoảng 110 triệu đồng/m2 vào năm 2025.
Cuối năm 2025 cũng bắt đầu xuất hiện các thảo luận liên quan đến việc điều chỉnh bảng giá đất mới, làm gia tăng áp lực chi phí đầu vào và góp phần định hình mặt bằng giá trong thời gian tới.
Ở chiều ngược lại, thị trường cho thuê lại có xu hướng đi ngang hoặc giảm nhẹ, do thu nhập người dân chưa theo kịp đà tăng giá, trong khi hoạt động kinh doanh tại các tuyến phố truyền thống chịu tác động từ nhiều yếu tố như thuế, chi phí và sự thay đổi hành vi tiêu dùng.
Hai trạng thái khác nhau của cùng một chu kỳ
Nếu đặt hai thị trường Hà Nội và TP HCM cạnh nhau, bức tranh hiện lên khá rõ ràng. Hà Nội tăng trưởng rất nhanh trong giai đoạn 2023 - 2024, đạt đỉnh vào năm 2024 và bước sang 2025 bắt đầu giai đoạn điều chỉnh, dù có dấu hiệu hồi phục nhẹ vào cuối năm.
Ngược lại, TP HCM thể hiện trạng thái tích cực hơn, với mức độ quan tâm tăng mạnh từ khoảng 74 điểm lên 134 điểm. Ba yếu tố chính thúc đẩy TP HCM gồm hạ tầng giao thông, thông tin quy hoạch dài hạn và các chính sách vĩ mô hỗ trợ thị trường.
Trong quý IV/2025, tổng lượng giao dịch toàn thị trường giảm nhẹ khoảng 3 - 5%, song chung cư và nhà riêng vẫn là hai phân khúc duy trì giao dịch tốt. Khoảng 37% ý kiến đánh giá chung cư tiếp tục bán tốt, trong khi nhà riêng vẫn giữ được sức hút ổn định.
Một điểm đáng chú ý là mặt bằng giá giữa các loại hình đang có sự thay đổi. Nếu trước đây nhà phố thường cao hơn đất nền thì hiện nay tại một số khu vực, đất nền lại có giá cao hơn. Khi thị trường trung tâm hồi phục, dòng tiền lan tỏa dần ra vùng ven và sang các phân khúc khác, trong đó có phân khúc nghỉ dưỡng đã bắt đầu ghi nhận sự quay trở lại của mặt bằng giá.
Tại Hà Nội, thị trường trong hai năm qua đã tăng trưởng rất nhanh, đặc biệt tại các khu vực quanh vành đai 3, 3.5 và vành đai 4. Thành phố đang đi theo mô hình phát triển các đại đô thị, với quá trình đô thị hóa bám theo các trục vành đai và giao thông lớn.
Các tuyến metro, đại lộ và những cây cầu vượt sông mới đang đóng vai trò quan trọng trong việc mở rộng không gian đô thị. Tuy nhiên, trong khi nguồn cung tại khu vực vành đai 3 ngày càng tăng, nhu cầu ở thực vẫn tập trung chủ yếu tại vành đai 1 và 2, cho thấy tốc độ dịch chuyển ra vùng ven của Hà Nội chậm hơn so với TP HCM.
Ở phân khúc chung cư, giá tại Hà Nội trong hai năm qua đã tăng gần gấp ba lần, với mức tăng mạnh nhất ghi nhận tại các khu vực như Nam Từ Liêm, Hà Đông, Hoàng Mai - nơi có mặt bằng giá thấp hơn trung tâm nhưng hạ tầng phát triển nhanh. Mức tăng tại nhiều khu vực lên tới 110 - 158%, cao hơn đáng kể so với mức tăng trung bình 30 - 40% của TP HCM.
Đối với nhà riêng, giá tăng mạnh trong giai đoạn 2023 - 2024, song đến năm 2025, giao dịch bắt đầu chậm lại do mặt bằng giá đã lên cao, khiến một bộ phận nhà đầu tư Hà Nội chuyển hướng dòng tiền vào TP HCM.
Chu kỳ mới không dành cho số đông
Trong khi đó, TP HCM được đánh giá đang ở giai đoạn đầu của chu kỳ hồi phục mới, với lợi thế lớn về hạ tầng và quy hoạch dài hạn. Ba trụ cột tăng trưởng trong 20 năm tới gồm trung tâm tài chính Thủ Thiêm, sân bay Long Thành và hệ thống cảng biển.
Nhu cầu tìm kiếm tập trung mạnh ở khu vực phía Đông, trong khi các thị trường vệ tinh như Bình Dương nổi lên nhờ nguồn cung dồi dào, giá còn phù hợp và đúng thời điểm dòng tiền dịch chuyển từ Hà Nội.
Trong năm 2025, giá chung cư tại TP HCM tăng khoảng 39%, nhà liền thổ tăng khoảng 12%. Mức tăng này thấp hơn Hà Nội nhưng phản ánh dư địa tăng trưởng còn lớn, khi trong ba năm qua TP HCM mới chỉ tăng khoảng 30 - 50%, còn Hà Nội đã tăng gấp đôi, thậm chí gấp ba ở một số khu vực.
Trong nhóm nhà đầu tư Hà Nội tìm kiếm cơ hội tại TP HCM, có tới 60% quan tâm tới nhà liền thổ và nhà phố. Hiện nay, giá nhà riêng và chung cư tại TP HCM đang tiệm cận nhau ở nhiều khu vực, khác với Hà Nội - nơi nhà riêng thường cao hơn chung cư từ hai lần trở lên.
"Hà Nội đã đi trước TP HCM một bước về mức độ tăng trưởng và đang trong giai đoạn điều chỉnh, trong khi TP HCM bước vào chu kỳ phát triển mới, với trọng tâm là hạ tầng liên kết vùng và sự trỗi dậy của các thị trường vệ tinh.
Chung cư và nhà riêng tiếp tục là hai phân khúc dẫn dắt thị trường, còn nhà phố vẫn đối mặt với nhiều thách thức. Những diễn biến của năm 2025 cho thấy thị trường bất động sản đang vận hành theo một logic mới – nơi cơ hội không còn trải đều và đòi hỏi nhà đầu tư phải thay đổi cách tiếp cận trong giai đoạn tiếp theo", ông Tuấn nhận định.
