Đa dạng phân khúc, mức giá
Càng gần đến Tết Bính Ngọ 2026, thị trường căn hộ chung cư TPHCM càng trở nên sôi động khi hàng loạt dự án rục rịch ra hàng. Bên cạnh những dự án mới, có dự án “đắp chiếu” trong thời gian dài bỗng được tái khởi động, bổ sung đáng kể nguồn cung cho thị trường.
Nằm trên mặt tiền đường Ba Tháng Hai, phường Phú Thọ, sau khi được quảng bá rầm rộ ra thị trường vào năm 2016, dự án The Park Avenue bất ngờ ngưng xây dựng. Mới đây, dự án đã được chủ đầu tư khởi động lại, đánh dấu sự trở lại sau khi các thủ tục pháp lý được tháo gỡ.
Theo thông tin từ các đơn vị môi giới, giá bán mới tại The Park Avenue không dưới 150 triệu đồng/m2. Dự kiến giao nhà vào năm 2027, dự án tổ hợp căn hộ - văn phòng - thương mại dịch vụ này cung ứng cho thị trường gần 1.000 sản phẩm.
Ở phân khúc hạng sang, Masterise Homes vừa ra mắt phân khu cao tầng Masteri Park Place tại Khu đô thị The Global City. Với quy mô 4 tòa nhà, dự án cung ứng cho thị trường khoảng 1.600 căn hộ, với mức giá từ 150 triệu đồng/m2.
Sau hợp nhất, khu vực tỉnh Bình Dương cũ trở thành nguồn cung căn hộ lớn nhất cho TPHCM, đặc biệt ở phân khúc trung cấp. Giai đoạn cuối năm nay, hàng loạt dự án tại khu vực này được chào bán ra thị trường với mức giá phổ biến từ 40-60 triệu đồng/m2.
Đơn cử, tại phường Đông Hòa, Tập đoàn Bcons vừa tung ra dự án căn hộ chung cư Bcons Center City với quy mô gần 2.000 căn hộ, giá bán từ 55 triệu đồng/m2.
Theo đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản Avison Young, sau hợp nhất, đại đô thị TPHCM có sự thay đổi lớn về nguồn cung căn hộ. Thị trường được bổ sung khoảng 20 dự án, chủ yếu đến từ các tỉnh Bình Dương cũ. Trong khi đó, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cũ bổ sung 5 dự án.
Về giá bán, Avison Young cho rằng thị trường đã xuất hiện sự phân tầng rõ nét, với mức chênh lệch giữa các khu vực từ 30-50%. Tại TPHCM cũ, giá phổ biến từ 80-140 triệu đồng/m2; khu vực tỉnh Bình Dương cũ từ 40-58 triệu đồng/m2. Vùng có mức giá thấp nhất thuộc tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cũ, dao động từ 34-45 triệu đồng/m2.
Nhà đầu tư hết thời lướt sóng?
Đánh giá về mức độ hấp thụ của loại hình căn hộ chung cư tại khu vực Bình Dương cũ, ông Dương Kim Quân, Tổng Giám đốc Tập đoàn Bcons, cho hay phân khúc trung cấp với giá bán từ 35-45 triệu đồng/m2 vẫn bán tốt, trong khi những căn hộ có giá bán cao hơn thì mức hấp thụ chậm hơn.
Theo ông Quân, mức giá bán căn hộ tại các dự án ở Bình Dương cũ có sự chênh lệch do định vị sản phẩm của từng chủ đầu tư. Bên cạnh đó, giá bán còn phụ thuộc vào các chi phí cấu thành như tiền sử dụng đất, chi phí xây dựng, lãi vay...
Về thị trường căn hộ TPHCM năm 2026, vị tổng giám đốc cho rằng khu vực Bình Dương cũ vẫn sẽ dẫn đầu về nguồn cung. Hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện sẽ giúp khu vực này thu hút người dân về sinh sống, xu hướng giãn dân trở nên rõ rệt hơn.
“Nhu cầu về nhà ở của người dân vẫn rất dồi dào. Trong khi vùng lõi TPHCM khan hiếm dự án, mức giá bán cao thì khu vực Bình Dương vẫn sẽ là lựa chọn tốt cho người mua ở thực”, ông Quân chia sẻ.
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, cho biết năm 2025, thị trường căn hộ TPHCM sau hợp nhất đón nhận khoảng 15.800 căn hộ mới mở bán, chủ yếu đến từ khu vực tỉnh Bình Dương cũ.
Thị trường nhà ở TPHCM và khu vực lân cận đang có sự phân hóa rõ rệt về loại hình sản phẩm và giá bán. Nếu TPHCM cũ tiếp tục là “hạt nhân” về nguồn cung nhà ở cao cấp và hạng sang, thì các khu vực thuộc tỉnh Bình Dương cũ đóng góp khoảng 80% nguồn cung nhà ở trung cấp.
Đại diện CBRE Việt Nam dự báo năm 2026, TPHCM và khu vực lân cận sẽ có khoảng 50.000 sản phẩm nhà ở bán mới. Trong đó, 65% là căn hộ và 35% là nhà liền thổ. Giá bán sẽ đa dạng tùy theo vị trí và phân hóa rõ rệt giữa vùng lõi TPHCM và các khu vực lân cận.
Người mua nhà sẽ có nhiều lựa chọn ở các mức giá khác nhau, thị trường cạnh tranh hơn và thời gian ra quyết định kéo dài hơn. Trong bối cảnh đó, nhà đầu tư cần chuyển từ chiến lược lướt sóng sang đầu tư giá trị, tập trung vào các khu vực hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng, đại diện CBRE Việt Nam khuyến nghị.
