Đã hơn một năm trôi qua, thị trường địa ốc ghi nhận diễn biến đầy khó khăn, thanh khoản giảm sút. Kể từ giữa năm 2022 đến nay, giá bất động sản đã có sự chuyển biến theo chiều hướng giảm, đi xuống. Cần tiền bán gấp, sẵn sàng cắt lỗ, muốn bán được phải cắt lỗ… đã trở thành câu chuyện phổ biến trên thị trường với những nhà đầu tư.
Nguyên nhân được cho là giá bất động sản đã từng tăng nóng. Mặt khác, áp lực mức lãi suất cho vay bất động sản tăng cao là lý do khiến các nhà đầu tư phải gồng mình gánh nợ. Với những người sử dụng đòn bẩy tài chính, áp lực trả nợ lớn, họ buộc phải cắt lỗ mạnh. Một số khu vực còn ghi nhận mức mức giảm giá lên tới 50%, chủ yếu đối với loại hình đất nền vùng ven, nơi dân cư thưa thớt hoặc đất nông nghiệp. Các loại hình khác như biệt thự, nhà phố nằm trong các dự án, chưa có lượng dân cư lấp đầy, cũng ghi nhận hiện tượng giảm giá lên tới 20-30%. Thanh khoản gần như không phát sinh ở nhiều nơi.
(Ảnh minh hoạ)
“Nhắc đến bức tranh của thị trường địa ốc thời gian qua, người ta chỉ nghĩ đến một từ “cắt lỗ”. Thế nhưng, thực tế, vẫn có rất nhiều nhà đầu tư chỉ giảm lãi”, chị Thu Hương, Giám đốc kinh doanh của công ty bất động sản ở miền Bắc cho hay.
Chị Hương cho biết: “Những nhà đầu tư mua bất động sản ở thời điểm 2015-2018, thậm chí nếu mua năm 2019, đến hiện tại bán ra, họ vẫn có lời. Trừ một số trường hợp mua bất động sản ở giai đoạn sốt mạnh. Đơn cử như tại Đà Nẵng, thời điểm sốt đất năm 2019, nếu nhà đầu tư mua có thể bị gãy sóng. Nhưng nếu nhà đầu tư mua lô đất nền vùng ven Hà Nội ở khu vực như Long Biên, Gia Lâm hay Đồng Mai (Hà Đông), giai đoạn 2019, đến hiện tại, nếu giảm 10-20%, họ vẫn có lời”.
“Một người bạn của tôi mua căn nhà phố thương mại tại dự án lớn ở Gia Lâm với giá 9 tỷ đồng, ở thời điểm mới mở bán. Đến giai đoạn sốt đất, căn nhà phố này từng tăng lên tới 16 tỷ đồng. Nhưng thời điểm 2022, do cần tiền, bạn tôi chấp nhận cắt lãi với giá 11,5 tỷ đồng. So với giá vốn, nhà đầu tư này vẫn lời 2,5 tỷ đồng. Nếu trừ đi chi phí cơ hội trong vòng gần 2 năm, nhà đầu tư lãi”, chị Hương kể lại.
Một nhà đầu tư tên Trần Tiến (42 tuổi, có tới 12 năm kinh nghiệm, Bắc Ninh) tiết lộ: “Tôi chỉ bán cắt lãi chứ không cắt lỗ”.
Trong danh mục sản phẩm đầu tư, anh Tiến phân bổ 50% vào nhà phố truyền thống (tức căn nhà nằm trên trục phố chính sầm uất) và shophouse dự án, 20% vào biệt thự và 30% vào đất nền.
“Khẩu vị” của nhà đầu tư này đó là sản phẩm nằm ở khu dân cư đông đúc, nằm sát với trục đường quy hoạch. Đối với bất động sản dự án, anh Tiến đặt ra tiêu chí pháp lý là hàng đầu, thiết kế quy hoạch và uy tín của chủ đầu tư.
Về vốn đầu tư, anh Tiến chủ yếu dùng vốn tự có, chỉ vay vốn từ 10-20% ngân hàng. Nhà đầu tư này rót tiền vào bất động sản từ giai đoạn năm 2015 đến 2019. Ở thời điểm 2020-2021, anh chủ yếu môi giới bất động sản.
“Đến năm 2022, tôi bán lô đất nền dự án ở Bắc Ninh với giá 3,5 tỷ đồng. So với vốn, tôi lời 1 tỷ đồng. So với thời điểm sốt đất, giá lô đất này cắt lỗ 20%. Vì đất của tôi nằm ở vị trí đẹp, dân cư đông nên thanh khoản không khó. Thế nên, tôi chỉ cắt lãi, không cắt lỗ. Năm 2023, tôi cũng cắt lãi căn nhà phố truyền thống. Nhưng mức giảm giá so thời sốt đất chỉ dao động 10-15%”, anh Tiến nói thêm.
Chị Nguyễn Thị Thuỳ Linh, Phó Tổng giám đốc kinh doanh Công ty BĐS G.Empire thừa nhận: “Nhiều nhà đầu tư vẫn chỉ cắt lãi, không cắt lỗ”.
Họ chỉ giảm kỳ vọng về lợi nhuận so thời điểm sốt đất còn thực tế, so với giá vốn bỏ ra, họ vẫn lời. Trường hợp cắt lãi cũng không phải hiếm gặp. Thực tế, nhiều người bán lãi nhưng vẫn báo cắt lỗ. Do tâm lý người mua trên thị trường “thích săn hàng cắt lỗ”.
