TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn - Chính sách Tiền tệ Quốc gia. (Ảnh: Doanh nhân Việt Nam).
Chia sẻ tại Tại tọa đàm “Phát triển nguồn vốn cho bất động sản: Dư địa và gợi ý các giải pháp bền vững” diễn ra sáng ngày 24/8, các chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và các chủ đầu tư địa ốc nói riêng đang gặp không ít khó khăn.
Theo nhận định của TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn - Chính sách Tiền tệ Quốc gia, Việt Nam và Trung Quốc có thị trường bất động sản khá giống nhau, đó là bán dự án hình thành trong tương lai và huy động vốn trước của người mua nhà. Sau ba năm dịch bệnh, thị trường bất động sản Trung Quốc cũng đang gặp khó khăn rất lớn và Chính phủ phải can thiệp.
Ông Nghĩa cho rằng, Trung Quốc và Việt Nam đều có tình trạng giá nhà cao hơn gấp nhiều lần thu nhập trung bình của người dân, bên cạnh đó là tình trạng dư cung (hàng tồn kho tăng lên). Tuy nhiên, Việt Nam còn có tình trạng thiếu cung ở một vài phân khúc bất động sản khiến không có hàng để bán, dẫn đến dòng tiền của các doanh nghiệp bị âm.
Một mặt theo vị này là do pháp lý chưa được tháo gỡ, một mặt là chủ đầu tư không có tiền để triển khai (thực chất là không có tiền đền bù giải phóng mặt bằng,... Cung thiếu thực chất là thiếu vốn. Trong khi đó, một trong những nguồn vốn hỗ trợ đắc lực cho các doanh nghiệp bất động sản là trái phiếu lại đang đình trệ.
Ông Nghĩa cho biết thêm, có một số doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam, trong ba năm vừa qua có dòng tiền kinh doanh âm, dòng tiền đầu tư cũng âm nhưng họ nhờ vào dòng tiền huy động từ thị trường chứng khoán để bù đắp nên cân bằng lại được dòng tiền. Nhưng khi thị trường chứng khoán bất ngờ sụt giảm mạnh, cả ba dòng tiền này đều rơi vào tình trạng âm. Năm 2022, kinh tế phục hồi, có một số tập đoàn có dòng tiền kinh doanh dương nhưng đến hiện tại dòng tiền lại âm.
"Dòng tiền của tất cả các doanh nghiệp bất động sản hiện tại đều đang rất khó khăn. Tới đây sẽ có hàng trăm nghìn tỷ trái phiếu doanh nghiệp đến kỳ đáo hạn, nếu doanh nghiệp không phát hành được để đảo nợ cũ thì tình trạng vỡ nợ trái phiếu có thể xảy ra. Điều này có thể không xảy ra ở tất cả các doanh nghiệp nhưng có thể xảy ra ở một bộ phận khá lớn. Kéo theo đó sẽ gây tác động cho cả thị trường tài chính nói chung (ngân hàng, chứng khoán) và thị trường bất động sản nói riêng", ông Nghĩa nhấn mạnh.
TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn - Chính sách Tiền tệ Quốc gia. (Ảnh: Doanh nhân Việt Nam).
Liên quan đến vốn cho bất động sản, TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn - Chính sách Tiền tệ Quốc gia, luôn luôn có ít nhất 6 kênh dẫn vốn.
Thứ nhất, số liệu của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho biết, tính đến 30/6/2022, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt trên 2,36 triệu tỷ đồng, tăng 14,07% so với cuối năm ngoái, cao hơn so với mức 9,35% tăng trưởng chung và chiếm 20,74% tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống.
Trong đó, tín dụng đối với bất động sản kinh doanh tăng 8,19%, chiếm 33%; tín dụng phục vụ mục đích tự sử dụng tăng 17,2%, chiếm 67%.
Thứ hai là vốn tư nhân (vốn thực góp) với khoảng 60.000 tỷ đồng (chiếm khoảng 20% tổng số vốn đăng ký của các doanh nghiệp bất động sản thành lập mới trong 7 tháng đầu năm 2022).
Thứ ba là vốn FDI với hơn 3,21 tỷ USD tính đến ngày 20/7. Và cuối cùng là trái phiếu doanh nghiệp bất động sản với khoảng 45.000 tỷ đồng (giảm 40% so với cùng kỳ năm trước), chiếm khoảng 22% tổng lượng phát hành 7 tháng qua.
Ngoài ra còn có nguồn vốn nước ngoài (vay, phát hành trái phiếu, bán cổ phần), nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước như vốn mồi, vốn ưu đãi/giảm thuế, vốn từ chương trình phục hồi,…
"Gần đây hiện tượng đọng vốn của doanh nghiệp là một điều nhức nhối. Hiện có khoảng 30 – 40% các doanh nghiệp bất động sản, xây dựng, xây lắp đang nợ đọng lẫn nhau với số tiền ước tính khoảng 60.000 tỷ đồng. Trước đây các doanh nghiệp này thường gia hạn cho nhau 45 ngày nhưng hiện nay đã lên tới 90 ngày. Do đó, vòng quay tiền chậm đi và đây là một khó khăn cho các doanh nghiệp", ông Lực cho hay.
Cũng theo vị chuyên gia này, nếu dòng vốn vào bất động sản bị tắc nghẽn, chắc chắn tứ giác liên thông ngân hàng – bảo hiểm – bất động sản – chứng khoán sẽ bị ảnh hưởng. Kéo theo đó sẽ có nhiều dự án dở dang không thể triển khai tiếp, thanh khoản gặp vấn đề, doanh nghiệp nợ đọng lẫn nhau, nợ xấu tăng,...
"Việt Nam không cẩn thận sẽ có nguy cơ giống như Trung Quốc, vừa qua họ có động thái siết chặt và bây giờ lại phải giải cứu bất động sản. Còn nhớ năm 2011 tại Việt Nam, Nghị định 11 của Chính phủ siết tín dụng mạnh quá khiến bất động sản gần như rơi vào khủng hoảng giai đoạn 2012. Sau đó phải có gói tín dụng 30.000 tỷ vào năm 2013 để cứu thị trường. Do đó, tôi kiến nghị, kiểm soát rủi ro những vẫn phải để bất động sản phát triển", ông Lực nhấn mạnh.
Ngoài ra, theo chuyên gia, nếu dòng vốn vào bất động sản bị nghẽn sẽ làm giảm nhiệt thị trường và thực tế thị trường đang trầm lắng. Bên cạnh đó, làm tăng sự mất cân đối cung cầu bất động sản (cung không thể tăng, cầu không giảm),...
Giải pháp cho chủ đầu tư
Theo ông Lực, vấn đề quan trọng nhất của các doanh nghiệp bất động sản là phải đa dạng hóa nguồn vốn. Cụ thể, ngoài tín dụng, doanh nghiệp cần đa dạng, linh hoạt huy động vốn từ các kênh khác (phát hành trái phiếu, chào bán cổ phần, phát hành cổ phiếu, quỹ đầu tư, quỹ REIT, thuê tài chính…).
"Vốn ngân hàng chỉ chiếm khoảng 50%, trong đó, hơn một nửa là cho vay ngắn hạn, còn lại là cho vay trung và dài hạn. Trong khi đó, từ nay đến năm 2030, mỗi năm Việt Nam cần khoảng 700.000 – 1 triệu tỷ đồng vốn trung và dài hạn để đầu tư cho nền kinh tế. Nguồn vốn này chắc chắn phải lấy từ thị trường chứng khoán, thị trường vốn, các quỹ đầu tư,…", vị này cho biết.
Ngoài ra, các doanh nghiệp cũng phải biết cách quản trị rủi ro bởi trong năm nay và năm tới có một số rủi ro. Một là rủi ro về lãi suất, hai là rủi ro về tỷ giá và ba là rủi ro về tài chính. “Nhiều doanh nghiệp hiện nay theo tôi thấy rất chủ quan với dòng tiền của mình và điều này rất nguy hiểm”, chuyên gia nói.
Bên cạnh đó, theo ông Lực, các doanh nghiệp phải hoàn thiện mình, hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp hơn, nhất là hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán, thực hiện các cam kết,…
