Ảnh minh họa.
Theo phân tích của Savills Việt Nam, nhà xưởng tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn trong cả số lượng dự án và vốn đầu tư FDI sản xuất đăng ký mới tại Việt Nam trong sáu tháng đầu năm 2026.
Cụ thể, trong tổng số 468 dự án FDI sản xuất mới trên cả nước, có 266 dự án thuộc nhóm nhà xưởng, chiếm 56,84% tổng số dự án. Xét về quy mô vốn, các dự án nhà xưởng thu hút khoảng 7,09 tỷ USD, tương đương 66,24% tổng vốn FDI sản xuất đăng ký mới. Trong khi đó, 202 dự án liên quan đến đất công nghiệp thu hút khoảng 3,62 tỷ USD, chiếm 33,76% tổng vốn đầu tư mới.
Việc nhà xưởng chiếm tỷ trọng cao hơn cả về số lượng dự án và giá trị vốn cho thấy một sự thay đổi đáng chú ý trong nhu cầu của nhà đầu tư. Trước đây, đất công nghiệp thường chiếm tỷ trọng lớn trong tổng vốn đầu tư nhờ đặc tính phát triển dài hạn và quy mô của các dự án greenfield (dự án phát triển mới từ đầu). Hiện nay, bên cạnh quỹ đất, khả năng rút ngắn thời gian triển khai đang ngày càng được đưa vào cân nhắc ngay từ giai đoạn lựa chọn địa điểm đầu tư.
Ông John Campbell, Giám đốc, Trưởng bộ phận Dịch vụ Công nghiệp Savills Việt Nam, nhận định: “Trong bối cảnh chuỗi cung ứng toàn cầu liên tục tái cấu trúc, tốc độ triển khai ngày càng trở thành một yếu tố cạnh tranh quan trọng. Đối với nhiều doanh nghiệp, việc đưa nhà máy vào hoạt động sớm hơn vài tháng có thể tạo ra lợi thế đáng kể về chi phí, đơn hàng và khả năng tham gia chuỗi cung ứng.”
Theo Savills, xu hướng này đang thúc đẩy sự quan tâm đối với các giải pháp nhà xưởng xây sẵn, đặc biệt trong những ngành có yêu cầu triển khai nhanh như điện tử, linh kiện, sản xuất công nghệ cao và các hoạt động sản xuất phục vụ chuỗi cung ứng toàn cầu.
Nếu trước đây nhà xưởng xây sẵn chủ yếu được xem là giải pháp giúp doanh nghiệp nhanh chóng gia nhập thị trường trước khi phát triển cơ sở sản xuất riêng, thì hiện nay, mô hình này đang dần trở thành một lựa chọn được cân nhắc ngay từ giai đoạn đầu tư.
Miền Bắc dẫn dắt xu hướng
Xu hướng này thể hiện rõ tại miền Bắc, khu vực đang dẫn đầu cả nước về thu hút FDI sản xuất.
Trong nửa đầu năm 2026, nhà xưởng chiếm 54% tổng số dự án FDI sản xuất mới tại miền Bắc nhưng thu hút tới 73% tổng vốn đầu tư, tương đương khoảng 6,3 tỷ USD. Trong khi đó, các dự án đất công nghiệp chiếm 46% số lượng dự án và 27% tổng vốn đầu tư.
Theo ông Campbell, cơ cấu này cho thấy các dự án quy mô lớn trong những lĩnh vực như điện tử, bán dẫn và sản xuất công nghệ cao cũng đang ngày càng chú trọng đến khả năng rút ngắn thời gian triển khai và giảm thiểu các bước phát triển ban đầu.
“Nếu trước đây các nhà đầu tư thường tìm kiếm quỹ đất để phát triển nhà máy theo nhu cầu riêng, thì hiện nay ngày càng nhiều doanh nghiệp ưu tiên những cơ sở sản xuất đã sẵn sàng vận hành. Điều này phản ánh sự thay đổi trong chiến lược đầu tư, khi thời gian từ cấp phép đến sản xuất trở thành một trong những tiêu chí quan trọng trong quá trình lựa chọn địa điểm.”
Tại miền Nam, xu hướng này cũng được ghi nhận. Nhà xưởng chiếm khoảng 63% tổng số dự án FDI sản xuất mới trong khu vực. Mặc dù xét về giá trị vốn, tỷ trọng giữa nhà xưởng và đất công nghiệp tương đối cân bằng, cơ cấu dự án cho thấy nhu cầu đối với các mô hình có thể hỗ trợ triển khai nhanh đang ngày càng rõ nét.
Từ quỹ đất đến nền tảng sản xuất
Savills cho rằng sự phát triển của các ngành điện tử, bán dẫn và sản xuất công nghệ cao sẽ tiếp tục tạo động lực cho phân khúc nhà xưởng trong những năm tới. Khi dòng vốn FDI ngày càng tập trung vào các dự án có giá trị cao và yêu cầu chuyên môn sâu, khả năng cung cấp mặt bằng sản xuất phù hợp, sẵn sàng đưa vào vận hành sẽ trở thành một lợi thế cạnh tranh ngày càng quan trọng đối với thị trường bất động sản công nghiệp.
Tuy nhiên, xu hướng này không đồng nghĩa với việc vai trò của đất công nghiệp suy giảm. Các dự án greenfield, kế hoạch mở rộng quy mô lớn và những khoản đầu tư sản xuất dài hạn vẫn sẽ tiếp tục tạo nhu cầu đối với quỹ đất công nghiệp chất lượng cao.
Có thể thấy, thị trường đang hướng tới một cấu trúc đa dạng hơn, trong đó nhu cầu không chỉ tập trung vào nguồn cung đất công nghiệp mà ngày càng mở rộng sang các nền tảng sản xuất và logistics hoàn chỉnh, đáp ứng tốt hơn yêu cầu về tốc độ, tính linh hoạt và hiệu quả vận hành.
Bên cạnh các thương hiệu đã có mặt lâu năm như BW Industrial, Frasers Property, KTG Industrial, Core5, SLP và Mapletree, thị trường cũng ghi nhận sự gia nhập của Logicross, thương hiệu logistics thuộc Mitsubishi Estate (Nhật Bản). Hai dự án đầu tiên tại Việt Nam, Logicross Nam Thuận và Logicross Hải Phòng, đang bổ sung thêm nguồn cung nhà kho xây sẵn vào thị trường, cho thấy sự đa dạng ngày càng tăng của các mô hình bất động sản công nghiệp phục vụ nhu cầu sản xuất và logistics.
“Câu hỏi của thị trường hiện nay không còn đơn thuần là còn bao nhiêu đất công nghiệp để phát triển. Điều các nhà đầu tư quan tâm nhiều hơn là họ có thể đi vào hoạt động nhanh đến mức nào. Đây sẽ là một trong những yếu tố quan trọng định hình thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam trong giai đoạn tiếp theo,” ông John Campbell cho biết.
