Trên trang bán bất động sản trực tuyến, một căn nhà tập thể cũ tầng 1 tại Cửa Nam (Hà Nội), diện tích sử dụng 45m² đang được rao bán với mức giá 4,35 tỷ đồng.
Đáng nói, căn hộ này chỉ có 12m² được cấp sổ đỏ, trong khi 33m² còn lại không có giấy chứng nhận quyền sở hữu. Nếu tính theo diện tích có sổ, giá thực tế của căn hộ lên tới khoảng 362,5 triệu đồng/m², một con số khiến nhiều người giật mình.
Theo người bán, căn hộ được giữ nguyên hiện trạng, bố trí đầy đủ công năng với không gian thông sàn, phòng khách, gác xép rộng, bếp và khu vệ sinh riêng biệt.
Cũng đắt đỏ không kém là một căn hộ tập thể cũ khác tại phố Tông Đản, gần Nhà hát Lớn (Hà Nội) có mức giá lên tới hàng trăm triệu đồng/m².
Theo quảng cáo, căn hộ có diện tích sử dụng thực tế lên tới 70m² nhưng diện tích ghi trên sổ đỏ chỉ là 44m², giá rao bán là 8,2 tỷ đồng, tương đương khoảng 186,4 triệu đồng/m² theo diện tích sổ đỏ.
Căn hộ được giới thiệu gồm 2 phòng ngủ, 2 phòng vệ sinh, nằm trong khu vực an ninh tốt, dân trí cao, sổ đỏ chính chủ, pháp lý đầy đủ.
Nhiều nhà tập thể cũ có giá rao bán lên đến hàng trăm triệu đồng/m². (Ảnh: Minh Đức).
Hay một căn hộ nằm tại tầng 1 khu chung cư Bà Triệu, có diện tích sổ đỏ 37,4m², diện tích sử dụng thực tế khoảng 38m², mức giá chào bán 9,4 tỷ đồng, tương đương khoảng 251 triệu đồng/m². Mức giá này khiến nhiều người không khỏi choáng váng khi đây là một căn tập thể cũ, có tuổi đời hàng chục năm.
Chị Hoài Anh, một môi giới bất động sản tại Hà Nội cho biết: Trước đây, căn hộ tập thể được coi là “rẻ” hơn nhà ở trong khu dân cư. Tuy nhiên, do giá nhà, giá đất tăng liên tục nên phân khúc này không còn rẻ như trước.
Theo đó, các khu tập thể như Cửa Nam, Tông Đản, Bà Triệu, Hàng Điếu…đều nằm trong “lõi” nội đô lịch sử của Hà Nội - nơi quỹ đất gần như đã cạn kiệt hoàn toàn. Đây là khu vực không thể mở rộng, không thể xây thêm và hầu như không còn bất kỳ nguồn cung nhà ở mới nào.
Nhà tập thể cũ được rao bán với giá hơn 350 triệu đồng/m². (Ảnh chụp màn hình).
Tại những vị trí này, nhà mặt phố thường được rao bán với mức giá lên tới 2 - 3 tỷ đồng/m². Trong bối cảnh đó, một căn tập thể tầng một dù đã cũ kỹ, xuống cấp nhưng nằm sát mặt phố, có lối đi riêng, có khả năng cải tạo, thậm chí có thể vừa ở vừa kinh doanh nhỏ, thì mức giá vài trăm triệu đồng/m² trở nên “đắt nhưng có lý” trong mắt nhiều người mua.
Yếu tố thứ hai đẩy giá nhà tập thể cũ lên cao là sự khan hiếm gần như tuyệt đối của phân khúc nhà ở giá thấp trong nội đô. Tại Hà Nội, nếu muốn sở hữu một bất động sản có sổ đỏ, nằm trong khu vực trung tâm, diện tích đủ để ở và có giá dưới 5 tỷ đồng, lựa chọn gần như duy nhất còn lại chính là nhà tập thể cũ.
Chung cư mới trong nội đô hầu như không còn, hoặc nếu có thì giá đã vượt xa khả năng chi trả của đa số người dân. Nhà mặt đất lại càng khó tiếp cận khi mức giá đã ở một “đẳng cấp” hoàn toàn khác. Vì vậy, nhà tập thể cũ trở thành phương án cuối cùng cho những người có nhu cầu ở thật, làm việc tại trung tâm, không muốn di chuyển xa và chấp nhận đánh đổi về tiện nghi, tuổi thọ công trình để đổi lấy vị trí.
“ Với họ, việc bỏ ra 4 - 5 tỷ đồng để sở hữu một bất động sản nằm giữa trung tâm Hà Nội, có thể ở, cho thuê hoặc giữ tài sản dài hạn, vẫn là lựa chọn chấp nhận được, thậm chí được xem là khôn ngoan trong bối cảnh lạm phát và nhiều kênh đầu tư khác tiềm ẩn rủi ro ”, chị Hoài Anh nói.
Cần cân nhắc trước khi mua
Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao Dịch vụ Tư vấn Savills Hà Nội, thị trường đang chứng kiến sự mất cân đối giữa nguồn cầu và nguồn cung căn hộ tại Hà Nội, đặc biệt là với các sản phẩm ở phân khúc vừa túi tiền. Do đó, căn hộ tập thể với diện tích vừa phải nằm tại nội đô là một sự lựa chọn cho các gia đình nhỏ, ít người.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đánh giá, nguyên nhân khiến nhiều nhà tập thể cũ trở thành hàng “hot” do nằm tại những vị trí “vàng” tại trung tâm Hà Nội được săn tìm bởi nguồn cung nhà ở mới khan hiếm.
Một căn nhà khác cũng được rao bán gần 200 triệu đồng/m². (Ảnh chụp màn hình).
Tuy nhiên, ông Đính cho rằng, người mua cũng cần chú ý đến diện tích thực, diện tích cơi nới khi mua loại hình này. Bởi trong quá trình sinh sống, có không ít hộ dân đã cơi nới thêm “chuồng cọp” rộng hàng chục m² gây nhiều rủi ro về an toàn, đầu tư với người mua lại.
Thực tế, tại các căn hộ tập thể cũ, diện tích thực được xây dựng thường rất nhỏ, trong quá trình sinh sống các hộ dân cơi nới thêm diện tích. Thế nên các diện tích cơi nới này không nằm trong diện tích được cấp theo sổ đỏ, không được xem xét khi chuyển nhượng hoặc trong bồi thường khi khu nhà tập thể phải phá dỡ, xây dựng lại.
Do vậy, dù có những thông tin thành phố cải tạo, xây dựng lại tập thể cũ, nơi tiềm năng trở thành vị trí "vàng” thì người mua vẫn cần cân nhắc kỹ trước khi mua.
