Chị Nguyễn Thanh Xuân (phường Nhiêu Lộc) đang chào bán căn nhà 3 tầng diện tích 50 m² trong con hẻm trên đường Cách Mạng Tháng Tám với giá 9 tỷ đồng.
Theo chị Xuân, cách đây 3 năm, căn nhà đã có nhiều người trả từ 9,5 – 9,6 tỷ đồng nhưng khi đó gia đình chưa có ý định bán. Năm 2026, gia đình muốn thay đổi chỗ ở nên bán với giá 9 tỷ đồng.
“Chúng tôi quyết định bán với giá rẻ hơn vì hiểu thị trường đang có giao dịch chậm hơn trước. Gia đình đã đăng tin bán nhà suốt 3 tháng nay nhưng người đến xem nhà rất ít”, chị Xuân nói.
Nhiều ngôi nhà ở trung tâm TP.HCM đang được rao bán, cho thuê. (Ảnh minh họa: Đại Việt)
Cũng theo chị Xuân, một ngôi nhà có vị trí đắc địa tại TP.HCM giảm giá 500 triệu đồng so với trước là điều hiếm, bởi giá nhà ở khu vực trung tâm thường không có nhiều biến động mạnh, không tăng đột biến nhưng cũng khó giảm.
Anh Vũ Ngọc Phan (ngụ phường Xuân Hòa) cũng đang bán ngôi nhà 4 tầng trong hẻm trên đường Hai Bà Trưng. Căn nhà có diện tích 65 m² được anh chào bán với giá 14,3 tỷ đồng.
Theo anh Phan, đầu năm 2026, anh rao bán căn nhà này với giá 15 tỷ đồng. Tuy nhiên, khách hỏi mua rất ít, anh đành giảm giá để bán nhanh. Tính ra chưa đầy nửa năm, giá rao bán nhà của anh Phan đã giảm hơn 5%.
Ghi nhận của PV Báo điện tử VTC News, nhiều nhà riêng tại khu vực trung tâm TP.HCM đang được chủ nhà rao bán giảm từ 3 – 5% so với trước. Mặc dù giảm giá nhưng thanh khoản giao dịch cũng chưa đạt như kỳ vọng.
Anh Trần Phát Đạt, đại diện một doanh nghiệp chuyên môi giới bất động sản ở khu vực trung tâm TP.HCM, thừa nhận thanh khoản bán nhà riêng 6 tháng đầu năm nay rất thấp. Lượng giao dịch chỉ bằng 40 - 50% so với thời điểm năm 2022 – 2023, và chỉ bằng khoảng 20% giai đoạn đỉnh cao là năm 2018 - 2019.
“Trước đây, nhà ở trung tâm bán 1-2 tháng là có người mua. Thậm chí, nhiều nhà vị trí đẹp, giá tốt thì chỉ 1 tuần là có người "chốt". Hiện tại, có những căn nhà bán 1 - 2 năm chưa xong” , anh Đạt nói.
Giá rao bán nhiều ngôi nhà ở trung tâm TP.HCM giảm từ 3-5% so với trước. (Ảnh minh họa: Đại Việt)
Dữ liệu của Property Guru cho thấy trong nửa đầu năm 2026, giá rao bán nhà riêng đã giảm khoảng 3,4% so với năm ngoái, từ mức trung bình 120 triệu đồng/m² giảm còn 116 triệu đồng/m2. Giá rao bán nhà phố trung bình cũng giảm từ 213 triệu đồng/m² xuống còn 197 triệu đồng/m², tương đương mức giảm gần 8% so với cuối năm trước.
Ông Đinh Minh Tuấn, chuyên gia của Property Guru, nhận định phân khúc nhà riêng đang chịu tác động từ việc thay đổi hành vi lựa chọn nơi ở của người dân.
Trước đây, người dân dành nhiều ưu tiên cho việc sở hữu nhà có vị trí đắc địa, di chuyển thuận lợi. Nay, một bộ phận người dân chuyển sang ưu tiên chất lượng sống, cân đối giữa nguồn lực tại chính và các tiện ích đi kèm.
Chính vì vậy, người dân sẵn sàng chọn mua nhà ở các khu đô thị cận trung tâm có hạ tầng đồng bộ, bãi đậu xe, không gian xanh.
Tuy nhiên, theo chuyên gia này, nhà riêng và nhà phố vẫn là những phân khúc có nguồn cung hữu hạn, khả năng tích lũy tài sản dài hạn và sở hữu lợi thế về giá trị đất.
Trong bối cảnh quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm, nhà cao tầng bị hạn chế triển khai, những ngôi nhà có vị trí tốt, pháp lý hoàn chỉnh, hẻm rộng, khả năng khai thác thực tế cao, vẫn có thể duy trì thanh khoản ổn định hơn mặt bằng chung.
Ngược lại, những nhà đã bị đẩy giá quá cao so với giá trị sử dụng, sẽ tiếp tục chịu áp lực điều chỉnh để tiệm cận sức mua thực tế của thị trường.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, chuyên gia của CBRE Việt Nam, đánh giá năm 2026 sẽ là năm sàng lọc "cực mạnh", khi các nghị định và luật mới được áp dụng đồng bộ. Việc này giúp loại bỏ triệt để mọi giá trị ảo, nhường chỗ cho những tài sản có tính bền vững cao.
Đây cũng là thời điểm các chủ đầu tư, nhà đầu tư, người dân buộc phải thay đổi chiến lược.
Nhiều mặt bằng khu trung tâm đang rao bán hoặc cho thuê. (Ảnh minh họa: Đại Việt)
Bên cạnh đó, yếu tố minh bạch khi mỗi mét vuông đất sẽ được định danh bằng một hệ thống như "căn cước công dân" riêng biệt, cũng là điểm nhấn của thị trường. Cơ chế này giúp kiểm soát chính xác 100% quyền sở hữu, giúp người mua, người bán minh bạch hoàn toàn về giá cũng như giao dịch.
Riêng với các nhà đầu tư cá nhân, ông Kiệt khuyến nghị cần thay đổi tư duy, tập trung nhiều hơn vào khả năng khai thác thực tế và tầm nhìn dài hạn của tài sản.
Chuyên gia của CBRE nhấn mạnh, năm 2026 sẽ là giai đoạn đào thải khắc nghiệt đối với những sản phẩm bất động sản thiếu nền tảng vững chắc. Việc nhận diện chính xác giá trị thực của tài sản chính là chìa khóa để người dân, nhà đầu tư trụ vững trong cuộc tái cấu trúc toàn diện này.
