Nhà ở cho thuê: vừa an cư, vừa thúc đẩy tăng trưởng

Chủ trương phát triển nhà ở xã hội, trong đó có nhà ở cho thuê phù hợp nhu cầu an cư, đang được người dân, người lao động rất quan tâm. Hôm qua 5-6, tại Đại hội Công đoàn Việt Nam lần thứ XIV, Thủ tướng Lê Minh Hưng cũng đã đề cập đến chủ trương này.

Trao đổi với Tuổi Trẻ, PGS.TS TRẦN HOÀNG NGÂN (Trường đại học Sài Gòn) cho rằng để nhà ở cho thuê trở thành trụ cột lâu dài giải quyết căn cơ nhu cầu chỗ ở ổn định, an toàn, phù hợp khả năng chi trả của người dân rất cần chính sách quy hoạch và hỗ trợ từ Nhà nước.

Hội tụ thời cơ

* Ông đánh giá thế nào về quyết tâm và thời cơ phát triển nhà ở xã hội với trọng tâm là nhà ở cho thuê, thưa ông?

- Đầu tiên phải khẳng định ngay rằng vấn đề nhà ở cho người dân, nhà ở cho người có thu nhập thấp, người lao động luôn là quan tâm hàng đầu mà Trung ương cũng như địa phương từ rất nhiều năm. 

Mới đây, Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm tái khẳng định sự phát triển của đất nước chỉ có ý nghĩa khi chất lượng cuộc sống người dân được nâng lên, cái đích của sự phát triển suy đến cùng là đem lại chất lượng cuộc sống tốt, hạnh phúc cho người dân. Nhà ở là một trong những nhu cầu mang lại chất lượng cuộc sống, hạnh phúc đó.

Với chủ trương nhất quán và quyết tâm chính trị mạnh mẽ như trên thì việc phát triển nhà ở cho thuê sẽ khả quan.

* Còn tại TP.HCM, ông đánh giá thế nào về nhu cầu cũng như thời cơ phát triển nhà ở cho thuê?

- Tại TP.HCM, Bí thư Thành ủy Trần Lưu Quang cũng đã có các chỉ đạo nhất quán về phát triển nhà ở cho thuê. Sự nhất quán chủ trương này của lãnh đạo TP cũng là yếu tố quyết định để chương trình nhà ở, nhà cho thuê đi vào cuộc sống. Tôi cho rằng thời điểm hiện nay TP.HCM đang hội tụ nhiều cơ hội thuận lợi.

Thứ nhất là TP đang thực hiện chương trình rà soát đất đai, kiểm kê, thống kê đất đai, nhất là các khu vực đất đai để hoang, lãng phí và bước đầu đã thấy rất nhiều khu đất công để lãng phí. Quỹ đất này là nguồn lực rất quan trọng để tính toán xây nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê.

Thứ hai là để nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê bảo đảm cho người dân tiện sinh hoạt, lao động thì tiên quyết phải được kết nối giao thông thuận lợi trong khi hiện nay hạ tầng giao thông đang được TP đầu tư rất lớn. 

Như vậy nhìn xuyên suốt từ chủ trương của Trung ương, của lãnh đạo địa phương cũng như thực tiễn cho thấy TP.HCM đang hội tụ chín muồi "thiên thời, địa lợi, nhân hòa" để phát triển nhà ở cho thuê để chăm lo cho nhu cầu người dân.

Với TP.HCM, sự phát triển hôm nay và cả yêu cầu phát triển của siêu đô thị tầm nhìn 100 năm tới có sự đóng góp rất lớn, có ý nghĩa quyết định của người lao động.

Nếu thiếu sự chăm chút đầu tư cho nhà ở cho người lao động thì sẽ không thể thu hút họ đến làm việc, sinh sống, đóng góp cho địa phương. Nhìn sang kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội, nhà cho thuê ở các nước, chúng ta không thiếu những kinh nghiệm quý.

PGS.TS Trần Hoàng Ngân

Nhà nước và tư nhân cùng đầu tư

* Theo phân tích trên, ông có đề xuất giải pháp căn cơ nào cho bài toán phát triển nhà ở cho thuê trong thời gian tới?

- Theo tôi, cần giải bài toán để huy động được nguồn lực đầu tư nhà ở cho thuê từ khu vực nhà nước và khu vực tư nhân (xã hội hóa). Để làm được điều này cần phải nhất quán chủ trương, chính sách về nhà ở cho thuê từ trung ương đến địa phương. 

Trong đó, trung ương cần bổ sung đồng bộ quy định pháp luật về nhà ở, pháp luật quy hoạch, thuế, vốn... để tạo ra khuôn khổ pháp lý từ khâu quy hoạch đến chính sách hỗ trợ (thuế, lãi suất...) để phát triển nhà cho thuê.

Các địa phương cần bổ sung, điều chỉnh và quy hoạch hiện nay phải hình thành được các cụm dân cư, trong đó có nhà ở cho thuê đảm bảo các điều kiện sinh hoạt cho người ở. Bên cạnh đó bổ sung chính sách hỗ trợ về thuế suất, lãi suất ưu đãi... thu hút nhà đầu tư vào nhà ở cho thuê.

* Giải bài toán phát triển nhà cho thuê, theo ông, khu vực đầu tư công và khu vực tư nhân tham gia cụ thể như thế nào?

- Đối với khu vực công, tôi nghĩ rằng TP chúng ta nói riêng đang có thuận lợi là quỹ đất công đang có sau rà soát. Từ đó đầu tư ngân sách, giao quỹ đất công phù hợp phát triển nhà ở cho thuê cho đầu mối doanh nghiệp nhà nước đứng ra xây dựng và bàn giao lại cho TP. 

Khâu tổ chức cho thuê, thu tiền, quản lý, vận hành, bảo trì nhà cho thuê... sẽ giao cho công ty công ích thực hiện. Khi đầu tư khu nhà ở cho thuê sẽ tính toán kêu gọi đầu tư tư nhân xây dựng trường học, siêu thị, dịch vụ... 

Như vậy việc đầu tư công sẽ mang lại cho TP mục tiêu kép vừa phát triển nhà ở cho thuê, vừa tạo ra công ăn việc làm cho các doanh nghiệp nhà nước, vừa thu hút tư nhân tham gia đầu tư, góp phần tăng trưởng kinh tế mục tiêu hai con số.

Đối với khu vực tư, trên cơ sở quy hoạch và các công cụ chính sách (thuế, lãi suất...), địa phương cần chủ động chuẩn bị quỹ đất để kêu gọi đầu tư, hỗ trợ về thủ tục, tạo thuận lợi cho nhà đầu tư tham gia. 

Bên cạnh đó, địa phương cũng cần có chính sách khuyến khích, hỗ trợ mạnh hơn để các chủ nhà trọ, nhà cho thuê quy mô nhỏ mạnh dạn đầu tư nâng chuẩn khu nhà trọ, nhà cho thuê, thậm chí vươn lên thành lập doanh nghiệp đầu tư lớn hơn vào các dự án nhà ở (chung cư) cho thuê.

Nhiều năm qua các hộ gia đình, cá nhân kinh doanh khu nhà trọ, nhà cho thuê có công trong việc giải quyết chỗ ở cho người lao động, đóng góp vào sự phát triển cho TP. 

TP nên nghiên cứu gói tín dụng với lãi suất 0%, hỗ trợ về thuế để giúp nâng chuẩn các khu nhà trọ, nhà cho thuê của tư nhân hiện nay để bảo đảm an ninh, an toàn phòng cháy chữa cháy, vệ sinh môi trường, an toàn vệ sinh thực phẩm... Và cũng từ đó khuyến khích họ dám nghĩ lớn, làm lớn, mạnh dạn đầu tư xây chung cư cho thuê với chuẩn chất lượng cao hơn nhằm đáp ứng nhu cầu đa dạng cho người lao động...  

Như vậy đối với khu vực tư thì chúng ta phải có cái nhìn bao dung, rộng lớn hơn và thu hút họ tham gia vào đầu tư nhà ở.

* Hiện nay Luật Đô thị đặc biệt đang được soạn thảo và TP cũng đang lập quy hoạch tổng thể, ông có đề xuất gì về việc đưa nội dung phát triển nhà ở cho thuê vào để tạo khung khổ pháp lý triển khai thực hiện?

- Theo tôi, quy hoạch tổng thể TP.HCM cần ghi nhận về quy hoạch phát triển nhà ở trong đó có nhà cho thuê bảo đảm đồng bộ. Lưu ý ưu tiên quy hoạch hệ thống giao thông, đô thị, trên cơ sở đó tính toán các quy hoạch khu chức năng đô thị bảo đảm bố trí phát triển đồng bộ nhà ở, nhà cho thuê... 

Có thể nhìn sang bài học từ đô thị Tokyo: dù có hơn 40 triệu dân nhưng rất ít kẹt xe so với các đô thị lớn khác do họ quy hoạch hệ thống giao thông công cộng rất tốt...

Dự thảo Luật Đô thị đặc biệt tới đây được thông qua cũng giúp TP.HCM có đủ thể chế, phân cấp, phân quyền để chủ động hơn trong việc lo nhà ở cho người lao động. Nhân việc TP đang rà soát quỹ đất thì nên có kế hoạch, tính toán sớm để dành quỹ đất phát triển nhà ở cho thuê trong thời gian sớm nhất.

* Ông Phạm Đức Toản (Tổng giám đốc Công ty CP đầu tư và phát triển bất động sản EZ):

Phân khúc quan trọng trên thị trường bất động sản

Nhu cầu nhà ở cho thuê rất lớn, nhưng lâu nay phân khúc nhà ở cho thuê chưa phát triển được. Các loại hình nhà ở cho thuê hiện nay đa phần là chung cư mini nằm trong các ngõ hẻm, những khu nhà trọ hoặc một số người dân mua nhà ở thương mại sau đó kinh doanh cho thuê lại.

Có thể thấy chúng ta chưa có một thị trường nhà ở cho thuê đúng nghĩa, trong khi nhà ở cho thuê là một phân khúc quan trọng trên thị trường bất động sản nhưng chưa phát triển được.

Nguyên nhân đầu tiên của tình trạng này là hiệu quả đầu tư nhà ở cho thuê thấp. Việc thu hồi vốn có khi vài chục năm, thậm chí không hoàn vốn được.

Chính phủ đang huy động tất cả mọi người cùng tham gia phát triển nhà ở cho thuê, nhưng để phát triển được phân khúc nhà ở cho thuê cần có "bàn tay" Nhà nước. Ví dụ TP Hà Nội đang lên kế hoạch khởi công xây dựng 7 dự án nhà ở cho thuê trong tháng 6-2026 bằng nguồn vốn đầu tư công.

Tuy nhiên, nếu chỉ một mình Nhà nước đứng ra phát triển nhà ở cho thuê bằng nguồn vốn đầu tư công thì sẽ không thể đáp ứng đủ nhu cầu thuê nhà của đa số người dân.

Bên cạnh nguồn vốn đầu tư công, Nhà nước cần ban hành chính sách để huy động nhiều nguồn lực, đặc biệt nguồn lực tư nhân, tham gia phát triển nhà ở cho thuê. Khi phát triển nhà ở cho thuê thành một chiến lược quốc gia thì Quốc hội cần ban hành một nghị quyết riêng về cơ chế thúc đẩy phát triển nhà cho thuê.

Trong đó, cần đưa ra những ưu đãi cụ thể về quỹ đất sạch, vốn đầu tư, ưu đãi thuế để thu hút nhiều nguồn lực cùng tham gia phát triển nhà cho thuê.

Bên cạnh đó, Chính phủ và các địa phương có thể áp dụng mô hình hợp tác đầu tư Nhà nước với tư nhân (PPP) để phát triển nhà cho thuê. Theo đó, Nhà nước tham gia phát triển các dự án nhà cho thuê trong vai trò cung cấp quỹ đất sạch, đồng thời có thể đối ứng vốn cho các nhà đầu tư tư nhân bằng quỹ đất thương mại ở vị trí khác.

Hơn nữa, cần ban hành các quy định về quản lý, vận hành nhà cho thuê sau khi xây dựng, cơ chế đấu thầu chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư.

Về vốn đầu tư phát triển nhà ở cho thuê, có thể đi theo mô hình Nhà nước cho vay ưu đãi 70% vốn, nhà đầu tư tư nhân bỏ ra 30% vốn để làm dự án nhà ở cho thuê. Sau đó thiết lập cơ chế khai thác, kinh doanh cho thuê, thu hồi vốn theo tỉ lệ góp vốn dự án để cả Nhà nước và tư nhân đều có thể thu hồi vốn. Cơ chế này sẽ giảm gánh nặng tài chính chi nhà nước.

Giá thuê nhà cũng cần được tính toán phù hợp, nếu dự án hoàn vốn trong 10 - 15 năm thì giá thuê nhà sẽ rất cao. Vì thế, để lo chỗ ở cho người dân, cần tính toán một cơ chế hỗ trợ người thuê nhà, cùng với chu kỳ hoàn vốn phù hợp để giảm giá thuê.

* Ông Nguyễn Văn Đính (Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam):

Sử dụng Quỹ nhà ở quốc gia để hỗ trợ phát triển

Để phát triển nhà ở cho thuê thì Nhà nước phải đóng vai trò chủ đạo, trước hết các địa phương cần quy hoạch một quỹ đất sạch dành riêng cho loại hình nhà ở này.

Cần đưa ra những ưu đãi về đất đai để chi phí đất làm nhà ở cho thuê thấp nhất có thể, thậm chí nên miễn thuê đất và hỗ trợ chi phí giải phóng mặt bằng (trường hợp dự án phải giải phóng mặt bằng) với dự án nhà cho thuê.

Giá thuê nhà cũng phải phù hợp với khả năng chi trả của người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp, như vậy thời gian thu hồi vốn dự án nhà ở cho thuê sẽ kéo dài hàng chục năm.

Vì thế để khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở cho thuê thì chi phí đất đai làm dự án phải rất thấp, vốn cho dự án phải rất rẻ, thủ tục dự án phải nhanh gọn.

Nên sử dụng Quỹ nhà ở quốc gia để hỗ trợ phát triển loại hình nhà ở cho thuê, bên cạnh đó cần xây dựng các quỹ tín thác, quỹ nhà ở khác để huy động đủ nguồn lực phát triển nhà cho thuê.