Nghị quyết số 21-NQ/TW được Ban Chấp hành Trung ương ban hành đặt mục tiêu hoàn thiện đồng bộ thể chế đất đai, khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai và tháo gỡ các điểm nghẽn của thị trường bất động sản. Một trong những nội dung của Nghị quyết là chủ trương thí điểm cơ chế Nhà nước mua lại các dự án nhà ở thương mại không còn khả năng triển khai hoặc không thể chuyển nhượng để hình thành quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, đáp ứng nhu cầu của người dân.
Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh - Đoàn Luật sư TP. Hà Nội - cho rằng, đây là một trong những điểm mới đáng chú ý của Nghị quyết 21. Vì lần đầu tiên Trung ương định hướng xây dựng cơ chế để Nhà nước chủ động xử lý các dự án bất động sản “đắp chiếu” thông qua hình thức Nhà nước mua lại nhằm phục vụ các mục đích công.
Nếu được thực hiện, đây sẽ là giải pháp kép. Một mặt, cơ chế này có thể góp phần tháo gỡ các dự án nhà ở thương mại bị đình trệ kéo dài, hỗ trợ xử lý lượng dự án tồn đọng và giảm áp lực đối với thị trường bất động sản. Mặt khác sẽ tạo thêm quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, phục vụ các chương trình an sinh xã hội, nhà ở cho thuê hoặc các mục tiêu phát triển nhà ở công trong tương lai.
Nếu Nhà nước mua lại các dự án nhà ở thương mại không còn khả năng triển khai sẽ giúp hạn chế sự lãng phí tài nguyên đất và tăng nguồn cung nhà ở. (Ảnh minh họa: Thanh Ba).
Cách tiếp cận này thể hiện vai trò chủ động của Nhà nước trong việc xử lý các dự án không còn khả năng triển khai, vừa tháo gỡ nguồn lực bị “đóng băng”, vừa bổ sung quỹ nhà ở phục vụ mục tiêu an sinh xã hội.
Đồng quan điểm, ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ nhận định, cơ chế này khi đi vào thực tiễn được kỳ vọng sẽ giải quyết bài toán lãng phí tài nguyên đất đai.
Các dự án đắp chiếu nhiều năm lâu nay tồn tại như một “cục máu đông” trên thị trường bất động sản, vừa gây lãng phí vừa là gánh nặng với chủ đầu tư, với ngân hàng, thậm chí với cả khách hàng đang vướng mắc.
“ Nghị quyết 21 đưa ra phương án xử lý điểm nghẽn, mang lại tín hiệu tích cực cho thị trường bất động sản cũng như giải quyết được sự lãng phí đất đai “, ông Toản cho hay.
Theo ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch thường trực Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trên thực tế nhiều dự án thương mại “đắp chiếu” lại sở hữu vị trí kết nối giao thông tốt và hạ tầng sẵn có. Việc chuyển đổi các quỹ đất còn dang dở này sang nhà ở công hoặc nhà ở xã hội cho thuê sẽ giúp rút ngắn thời gian tạo lập nguồn cung nhà ở cho người dân.
“ Tôi đánh giá rất cao cách làm này. Bây giờ quỹ đất rất hạn chế, đặc biệt ở các tỉnh, thành lớn như Hà Nội, TP.HCM. Trong khi dự án thương mại thường có vị trí tốt. Việc chuyển được sang làm nhà ở xã hội hay nhà ở xã hội cho thuê thì là việc làm rất tích cực “, ông Thanh nhấn mạnh.
Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm cũng cho rằng, việc nghiên cứu cơ chế Nhà nước mua lại dự án nhà ở thương mại là một hướng tiếp cận đáng chú ý trong quá trình hoàn thiện Luật Nhà ở sửa đổi, nhất là khi nhiều dự án bất động sản dở dang đang làm đình trệ nguồn cung nhà ở, ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua và gây lãng phí nguồn lực đất đai.
“ Theo tôi, điều Nhà nước hướng tới không phải là xử lý khó khăn của một doanh nghiệp mà là khơi thông những nguồn lực đang bị mắc kẹt trong các dự án nhà ở không còn khả năng tiếp tục triển khai. Khi mục tiêu của chính sách là đưa đất đai, dòng vốn và quyền lợi của người mua nhà trở lại phục vụ nền kinh tế thì cơ chế pháp lý cũng cần được thiết kế đúng với mục tiêu đó, có điều kiện áp dụng rõ ràng, giới hạn hợp lý và cơ chế kiểm soát đủ chặt để vừa bảo vệ lợi ích công cộng, vừa bảo đảm tính minh bạch và ổn định của thị trường “, ông Tú nhấn mạnh.
Chuyên gia cho rằng cần có quy chế rõ ràng để Nhà nước mua lại dự án nhà ở thương mại “đắp chiếu”. (Ảnh minh hoạ: Thanh Ba).
Ông cũng cho biết, phía sau một dự án nhà ở bị đình trệ không chỉ là khó khăn của chủ đầu tư mà khi công trình dừng lại, quỹ đất không được khai thác, vốn tín dụng và tiền của khách hàng cùng bị khóa lại, hạ tầng đã đầu tư có nguy cơ xuống cấp, còn nguồn cung nhà ở tiếp tục bị thu hẹp. Vì vậy, việc nghiên cứu một công cụ đặc biệt để đưa những dự án đã mất khả năng tự phục hồi trở lại vận hành là cần thiết.
Cần quy chế rõ ràng
Dù cơ chế trên là tích cực nhưng theo ông Phạm Đức Toản, quá trình triển khai thí điểm cũng sẽ gặp những khó khăn nhất định, bởi mỗi dự án có tình trạng, tính pháp lý khác nhau. Do đó, cần có quy chế rõ ràng khi thực hiện.
“ Đa phần các dự án đang dở dang này đều vướng mắc về quy hoạch hoặc về năng lực của chủ đầu tư. Thậm chí cũng có đang thuộc dạng nợ xấu, các ngân hàng đang quản lý tài sản. Chúng ta cần quy chế cũng như một quy định rất rõ ràng để tạo hành lang pháp lý cho Nhà nước có thể mua lại được”, ông lý giải.
Tương tự, TS. Trần Xuân Lượng - Viện phó Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam - cũng chỉ ra một thách thức nữa đó là khó khăn trong việc định giá. Nếu mua giá quá thấp, quyền lợi hợp pháp của doanh nghiệp bị xâm phạm. Ngược lại, nếu định giá quá cao, tiền ngân sách sẽ bị lãng phí. Cùng với đó là nguy cơ “trục lợi chính sách”, khi những sai phạm về pháp lý hay quy hoạch vô tình được “hợp thức hóa” bằng việc bán lại dự án cho Nhà nước.
Luật sư Trương Anh Tú cũng cho rằng, cơ chế tốt của Nhà nước không thể trở thành lối thoát phổ biến cho mọi chủ đầu tư gặp khó khăn. Trong nền kinh tế thị trường, doanh nghiệp phải chịu trách nhiệm trước hết đối với quyết định đầu tư và rủi ro kinh doanh của mình, trong khi tái cấu trúc doanh nghiệp, chuyển nhượng dự án, xử lý tài sản bảo đảm hoặc lựa chọn nhà đầu tư thay thế theo cơ chế thị trường vẫn phải là những phương án được ưu tiên.
Nhà nước chỉ nên xem xét can thiệp khi dự án thực sự không còn khả năng tiếp tục triển khai, không thể chuyển nhượng, việc đình trệ kéo dài gây thiệt hại nghiêm trọng cho người mua, làm lãng phí đất đai và ảnh hưởng rõ rệt đến lợi ích công cộng.
Ông Tú nêu quan điểm, cơ chế Nhà nước mua lại dự án nhà ở thương mại chỉ là một công cụ đặc biệt để xử lý những trường hợp đặc biệt. Vì vậy, giá trị của chính sách không nằm ở việc Nhà nước có thêm một quyền can thiệp mà ở cách thiết kế để quyền đó được sử dụng đúng lúc, đúng giới hạn và đúng mục tiêu.
“ Giá trị lớn nhất của cơ chế này không phải là Nhà nước mua được bao nhiêu dự án, mà là tạo đủ niềm tin để doanh nghiệp không muốn rơi vào tình huống phải được Nhà nước mua lại, còn người dân không còn phải chờ đợi trong những dự án kéo dài nhiều năm “, ông Tú nói.
